카페 임대 후 보증금 반환 및 CCTV 사생활 침해 손해배상 사건

임차인 원고 A와 원고 B이 임대인 피고 C 부부와 상가 건물 임대차 계약을 맺고 카페를 운영하다 계약 기간 만료로 점포를 인도했으나 임대차보증금 반환 과정에서 관리비 및 원상복구 비용 공제, 그리고 임대인의 부인이 설치한 CCTV를 통한 사생활 침해 문제로 분쟁이 발생했습니다. 법원은 임대차보증금에서 미지급 관리비 일부를 공제한 금액의 반환을 명하고, 임대인의 부인이 임차인의 동의 없이 CCTV 영상을 열람한 행위가 사생활 침해에 해당한다고 보아 위자료 1,000,000원을 지급하라고 판결했습니다. 반면, 원상복구비용 청구와 다른 손해배상 청구는 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고 A (임차인): 카페 'G'의 운영 명의자로 임대차보증금 반환을 청구함.
• 원고 B (A의 대리인, 실질적 카페 운영자): 원고 A를 대리하여 임대차 계약을 체결하고 카페를 운영하였으며 피고 D의 CCTV 열람으로 인한 사생활 침해 손해배상을 청구함.
• 피고 C (임대인): 이 사건 건물의 1/2 지분 소유자이자 임대인으로, 임대차보증금 반환 의무가 있는 당사자.
• 피고 D (C의 부인이자 임대인의 대리인): 임대인 C를 대리하여 임대차 계약을 체결하였으며, 펜션 건물도 운영하고 CCTV를 설치하고 열람하여 원고 B의 사생활을 침해함.

분쟁 상황

피고 C과 D 부부는 경남 창녕에 있는 3층 건물과 인접한 펜션 건물의 절반씩 지분을 소유하고 있었습니다. 2020년 5월경 원고 A를 대리한 원고 B은 피고 C을 대리한 피고 D와 건물 1층 점포(카페)에 대한 임대차 계약을 체결했습니다. 임대차보증금 15,000,000원, 월 차임 700,000원, 임대차 기간은 2020년 6월 1일부터 24개월이었습니다. 원고 B은 2022년 5월 31일 계약 기간 만료로 점포를 인도했으나, 임대차보증금 반환 과정에서 다음과 같은 분쟁이 발생했습니다.1. 관리비 공제 논란: 피고들은 임대차보증금에서 미지급 관리비 9,546,745원을 공제해야 한다고 주장했으나, 원고들은 무인경비시스템 이용요금, 인터넷 이용요금, 정화조 청소비의 분담 비율에 대해 다른 주장을 펼쳤습니다. 특히 무인경비시스템과 인터넷은 점포뿐 아니라 임대인 측의 펜션 등에서도 사용되었으므로, 임차인이 전액 부담하는 것이 부당하다고 주장했습니다.2. 원상복구 비용 분쟁: 피고 C은 원고 A가 임대차 계약 당시 약정한 원상복구 의무를 이행하지 않아 커피머신기, 제빙기 오수관, 싱크대 수전, 어닝, 블라인드, 화장실 타일 수리비, 소파 교체비 등으로 총 6,332,000원을 지출했다며 보증금에서 이를 공제하거나 상계해야 한다고 주장했습니다.3. CCTV 사생활 침해: 원고 B은 피고 D가 계약 당시 고지하지 않은 채 이 사건 점포 내부에 설치된 CCTV 영상을 자신의 휴대전화 앱으로 열람한 사실을 뒤늦게 알게 되었고, 이로 인해 사생활의 평온과 비밀이 침해되었다며 피고 D에게 손해배상을 청구했습니다. 원고 B은 피고 D가 영상을 열람한 사실을 시인하는 대화를 나누기도 했습니다. 또한, 원고들은 피고들이 관리비를 과다 청구하여 재산상 이득을 얻고 계약 체결의 자유를 침해했다고도 주장했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.1. 임대차보증금에서 공제될 미지급 관리비의 범위: 무인경비시스템 이용요금, 인터넷 이용요금, 정화조 청소비의 분담 비율 및 약정 여부.2. 임차인의 원상회복 의무 범위: 임대인이 주장하는 수리비 및 교체비용이 통상적인 손모에 해당하는지, 임차인의 책임 범위 내에 있는지 여부.3. CCTV를 통한 사생활 침해 인정 여부: 임대인의 부인이 임대차 점포 내부에 설치된 CCTV 영상을 임차인의 동의 없이 열람한 행위가 불법행위로서 사생활의 평온과 비밀을 침해한 것인지 여부.4. 그 외 손해배상 책임: 과다청구 관리비로 인한 재산상 이득 및 계약 체결의 자유 침해 주장에 대한 손해배상 책임 인정 여부.

법원의 판단

법원은 다음과 같이 판결했습니다.1. 임대차보증금 반환: 가. 피고 C은 원고 A에게 6,641,255원(임대차보증금 15,000,000원에서 미지급 관리비 8,358,745원 공제 후 잔액) 및 이에 대해 2022년 6월 1일부터 2024년 8월 14일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라. 나. 미지급 관리비 8,358,745원은 다음과 같이 산정되었습니다: 피고 C이 주장한 미지급 관리비 9,546,745원 중 무인경비시스템 이용요금 2,376,000원의 절반인 1,188,000원을 피고 C이 부담해야 하므로, 이 금액을 공제하여 8,358,745원이 인정되었습니다. (즉, 피고 C은 무인경비시스템 이용요금의 1/2을 제외한 관리비와 인터넷 이용요금 전액, 정화조 청소비 1/2을 공제할 수 있었음)2. 사생활 침해 손해배상: 가. 피고 D는 원고 B에게 1,000,000원(위자료) 및 이에 대해 2022년 6월 1일부터 2024년 8월 14일까지 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라.3. 기각된 청구: 가. 원고 A가 피고 C에게 청구한 추가 임대차보증금 반환 청구는 기각되었습니다. 나. 피고 C의 원상복구비용 공제 내지 상계 주장은 기각되었습니다. 법원은 원상복구는 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익하여 생기는 통상의 손모에 대해서는 임차인에게 원상회복비용을 부담시킬 수 없다고 보았습니다. 다. 원고 B이 피고 C에게 주장한 사생활 침해 손해배상 청구는 기각되었습니다. 라. 원고 A가 피고 D에게 주장한 사생활 침해 손해배상 청구는 기각되었습니다. 마. 관리비 과다 청구로 인한 재산상 이득 및 계약 체결의 자유 침해로 인한 손해배상 청구는 기각되었습니다.4. 소송비용: 소송총비용의 2/3는 원고들이, 1/3은 피고들이 부담하도록 했습니다.

결론

이번 판결로 원고들은 임대차보증금 잔액 일부와 피고 D의 불법적인 CCTV 영상 열람으로 인한 위자료 1,000,000원을 받을 수 있게 되었습니다. 임대인 측은 미지급 관리비 일부만을 보증금에서 공제할 수 있었고, 원상복구 비용 청구는 받아들여지지 않았습니다. 또한 피고 D는 사생활 침해에 대한 책임을 지게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 임대차보증금 반환 및 공제 (민법 제618조, 제623조, 제654조) 가. 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인으로부터 임대차 목적물을 반환받고 임대차보증금을 반환해야 합니다. 이때 임대차 기간 중 발생한 연체 차임이나 미지급 관리비, 임차인의 귀책사유로 인한 손해배상금 등은 보증금에서 공제할 수 있습니다. 나. 본 판결에서 법원은 피고 C이 주장한 미지급 관리비 중 무인경비시스템 이용요금의 절반은 임대인이 부담해야 한다고 판단했습니다. 이는 무인경비시스템이 임차 점포뿐 아니라 임대인 소유의 다른 공간(펜션, 건물 2,3층) 보안을 위해서도 설치된 것이므로, 그 이용요금을 균분 부담하는 것이 상당하다는 이유입니다. 약정이 없으면 사용 비율이나 합리적인 분담을 고려해야 합니다.2. 원상회복 의무의 범위 (민법 제615조, 제654조) 가. 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차물을 원상에 회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 그러나 대법원 판례는 "원상으로 회복한다고 함은 사회통념상 통상적인 방법으로 사용·수익을 하여 그렇게 될 것인 상태라면 사용을 개시할 당시의 상태보다 나빠지더라도 그대로 반환하면 무방하다는 것으로, 임차인이 통상적인 사용을 한 후에 생기는 임차목적물의 상태 악화나 가치의 감소를 의미하는 통상의 손모에 관하여는 임차인에게 그 원상회복비용을 부담시킬 수는 없다"고 보고 있습니다. 나. 본 사건에서 법원은 임대인이 주장한 기계, 시설물 등의 수리 및 교체 비용이 원고 A의 부주의로 인한 파손이 아니라, 건물의 소유권 취득 시점(2014년) 이후 이미 운영되던 카페 시설물들이 노후화되었을 가능성, 임대차 시작 시점의 시설물 상태 확인 자료 부재, 그리고 인도 후 한 달 가량 지나서야 손상을 주장한 점 등을 고려하여 임차인에게 원상복구비용을 부담시키기 어렵다고 판단했습니다.3. 불법행위로 인한 손해배상 (사생활 침해) (민법 제750조, 제751조) 가. 고의 또는 과실로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다(민법 제750조). 특히 사생활의 평온과 비밀은 헌법상 보장되는 기본권이므로, 이를 침해하는 행위는 불법행위에 해당합니다. 나. 피고 D가 임대차 계약 당시 고지하지 않고 임차인 원고 B이 운영하는 점포 내부의 CCTV 영상을 자신의 휴대전화로 열람한 행위는 원고 B의 사생활 평온과 비밀을 침해한 불법행위로 인정되었습니다. 이는 피고 D의 발언("원래 보면 안 되기는. 왜 보면 안 되는데요? 내가 11대를 해 갖고, 내가 펜션을 다 봐야 되지")에서도 영상 열람 사실을 부정하지 않았다는 점이 증거로 작용했습니다. 이로 인해 피고 D는 원고 B에게 위자료 1,000,000원을 지급할 의무를 지게 되었습니다. 다만, 다른 원고나 다른 피고에 대한 사생활 침해 주장, 재산상 손해 이외의 정신적 고통에 대한 주장 등은 인정되지 않았습니다.4. 지연손해금 (민법 제379조, 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조) 가. 금전채무의 이행을 지체한 경우 채무자는 지연손해금을 지급해야 합니다. 특별한 약정이 없으면 민법에 따라 연 5%의 이율이 적용됩니다. 그러나 소송이 제기된 후에는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 대통령령으로 정하는 이율(현재 연 12%)이 적용될 수 있습니다. 본 판결에서는 판결 선고일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 지연손해금 지급이 명해졌습니다.

참고 사항

1. 계약서 작성 시 상세한 특약 명시: 임대차 계약을 할 때 관리비 내역(무인경비시스템, 인터넷, 정화조 청소비 등)과 각 항목의 분담 비율을 구체적으로 명시해야 분쟁을 예방할 수 있습니다. 특히 공동 사용 시설이나 서비스에 대한 비용 분담은 반드시 명확히 해두세요.2. 시설물 상태 사진 및 영상 기록: 점포를 인도받을 때와 인도할 때의 시설물 상태를 사진이나 영상으로 상세히 기록해두는 것이 중요합니다. 이는 원상복구 의무 범위나 손모 여부를 판단하는 핵심 증거가 됩니다.3. CCTV 설치 및 운영 규정 확인: 임대차 계약 전 점포 내부에 CCTV가 설치되어 있는지, 있다면 녹화 범위, 영상 열람 가능 여부, 열람 주체 등을 명확히 확인하고 동의 여부를 명시해야 합니다. 특히 상가 건물이라 하더라도 개인의 사생활이 침해될 수 있는 공간에 대해서는 각별한 주의가 필요합니다.4. 통상적인 손모와 임차인 책임 구분: 임차인이 정상적으로 점포를 사용하면서 발생한 '통상적인 손모'는 임차인의 원상회복 의무 범위에 포함되지 않습니다. 하지만 임차인의 부주의나 고의로 인한 파손은 임차인이 복구 비용을 부담해야 합니다. 계약서에 이 기준을 명확히 하는 것이 좋습니다.5. 영수증 등 증빙 자료 보관: 관리비, 수리비 등 모든 비용 지출에 대한 영수증이나 고지서를 철저히 보관하고, 내역을 정기적으로 확인하여 이의가 있는 경우 즉시 임대인에게 통보해야 합니다.