임대차
원고 A는 피고 C 소유의 다가구주택에 임대차보증금 8천만 원으로 임대차 계약을 맺었으나, 주택이 경매에 넘어가면서 보증금 중 57만 2천 690원만을 배당받고 나머지 7천 9백 42만 7천 3백 10원은 돌려받지 못했습니다. 이에 원고 A는 임대인 C뿐만 아니라 임대차 계약을 중개한 공인중개사 D와 중개보조원 E, 그리고 한국공인중개사협회를 상대로 미회수 보증금 반환 및 손해배상을 청구했습니다. 법원은 임대인 C에게 남은 보증금 전액을, 공인중개사 D, 중개보조원 E, 한국공인중개사협회에게는 그 중 절반인 3천 9백 71만 3천 6백 55원을 임대인과 공동으로 배상하라고 판결했습니다.
원고 A는 2019년 6월 21일 피고 C가 소유한 다가구주택의 한 호실을 임대차보증금 8천만 원에 임차하는 계약을 피고 D 공인중개사무소의 중개로 체결했습니다. 중개보조원 E는 계약 당시 '중개대상물 확인·설명서'를 교부했으나, 해당 서류에는 '선순위 임차보증금 없음'이라고 기재되어 있었고, 근저당권 채권최고액과 실제 채무액에 대한 설명도 불충분했습니다. 실제로는 이미 합계 1억 5천 5백만 원에 이르는 확정일자부 선순위 임차보증금이 존재했으며, 7억 1천 5백만 원의 채권최고액 근저당권도 설정되어 있었습니다. 원고는 계약 체결 후 확정일자를 받고 전입신고를 마쳤으며, 2021년 6월 24일 임대차 계약을 2023년 6월 23일까지 2년 연장했습니다. 그러나 2023년 5월 23일 계약 연장 의사가 없음을 임대인에게 통보했습니다. 이후 2024년 7월 17일 K새마을금고의 신청으로 이 사건 주택에 대한 임의경매절차가 시작되었고, 5억 6천 7백 8십 9만 1천 원에 매각되었습니다. 원고는 배당요구를 했으나 2024년 8월 21일 배당기일에서 572,690원만을 배당받고, 나머지 보증금 7천 9백 4십 2만 7천 3백 1십 원을 회수하지 못하게 되자 소송을 제기했습니다.
이 사건의 쟁점은 다음과 같습니다.1. 임대차 계약이 종료된 후 임대인 C가 임차인 A에게 임대차보증금 8천만 원 중 경매 배당금을 제외한 잔액을 반환할 의무가 있는지 여부입니다.2. 개업공인중개사 D와 중개보조원 E가 다가구주택 임대차 계약 중개 시 권리관계를 제대로 확인하고 설명할 의무를 다하지 않아 임차인 A에게 손해를 발생시켰는지 여부입니다.3. 만약 공인중개사 측에 책임이 있다면, 그 손해배상 책임의 범위는 어디까지이며, 임차인 A의 과실이 인정되어 손해배상액이 감액될 수 있는지 여부입니다.4. 피고 한국공인중개사협회가 피고 D과의 공제계약에 따라 손해배상 책임이 있는지 여부입니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.1. 피고 C(임대인)에 대한 판결: 피고 C는 원고 A에게 미반환 임대차보증금 79,427,310원과 이에 대한 지연손해금(2024년 8월 22일부터 2025년 1월 23일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 지급해야 합니다. 임대차목적물 인도의무와 임대차보증금 반환의무는 동시이행 관계이므로, 원고가 주택을 인도한 다음 날부터 지연손해금이 발생한다고 판단했습니다.2. 피고 D, E(공인중개사 및 중개보조원), 한국공인중개사협회에 대한 판결: 가. 이들은 피고 C와 공동으로, 위 79,427,310원 중 39,713,655원(전체 손해액의 50%)과 이에 대한 지연손해금(2024년 8월 21일부터 2025년 1월 23일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%)을 원고 A에게 지급해야 합니다. 나. 법원은 피고 D과 E가 다가구주택의 다른 임차인들의 보증금 및 임대차 기간 등 중요한 권리관계를 제대로 확인하고 설명하지 않아 공인중개사법상 의무를 위반했다고 보았습니다. 중개보조원 E의 행위는 고용주인 공인중개사 D의 행위로 간주됩니다. 피고 한국공인중개사협회는 공제사업자로서 공제계약에 따라 배상책임이 있습니다. 다. 다만, 원고 A 역시 임차인으로서 다가구주택의 현황을 확인하고 임대인에게 적극적으로 권리관계를 요구하는 등 보증금 회수 가능성을 신중하게 판단하지 못한 과실이 인정되어, 피고 D, E, 협회의 손해배상 책임은 전체 손해액의 50%로 제한되었습니다.3. 나머지 청구 기각: 원고의 나머지 청구(더 많은 손해배상액, 더 빠른 지연손해금 기산일 등)는 기각되었습니다.4. 소송비용: 원고와 피고 C 사이의 소송비용은 피고 C가, 원고와 피고 D, E, 한국공인중개사협회 사이의 소송비용은 원고가 20%, 피고 D, E, 협회가 80%를 각각 부담하도록 했습니다.5. 가집행: 제1항의 판결은 가집행할 수 있도록 했습니다.
원고 A는 임대인 C로부터 미회수 보증금 전액을 돌려받게 되었고, 공인중개사 D, 중개보조원 E, 한국공인중개사협회로부터는 그 중 50%를 공동으로 배상받게 되어 임대차보증금 미회수로 인한 손해를 일부 회복할 수 있게 되었습니다. 이 판결은 다가구주택 임대차 중개 시 공인중개사의 권리관계 확인·설명 의무의 중요성과 함께, 임차인 또한 자신의 권리 보호를 위한 적극적인 확인 노력이 필요하다는 점을 명확히 했습니다.
이 사건에서는 주로 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다.1. 공인중개사법 제25조 제1항 (중개대상물 확인·설명의무): 개업공인중개사는 중개대상물의 권리관계, 법령의 규정에 의한 거래 또는 이용 제한 사항 등을 확인하여 중개의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하고, 중개대상물 확인·설명서를 교부할 의무가 있습니다. 다가구주택의 경우, 다른 임차인들의 임대차보증금 및 임대차 기간 등 개인정보를 제외한 권리관계를 확인하여 임차 의뢰인에게 설명하고 자료를 제시해야 하며, 이를 중개대상물 확인·설명서에 기재해야 합니다. 만약 임대인이 자료 제공을 거부하면 그 사실도 기재해야 합니다. 본 사건에서 피고 D, E는 다른 선순위 임차인이 존재함에도 이를 확인하지 않고 '선순위 임차보증금 없음'이라고 기재하는 등 이 의무를 위반했다고 판단되었습니다.2. 공인중개사법 제30조 (손해배상책임): 개업공인중개사는 중개행위를 함에 있어 고의 또는 과실로 거래당사자에게 재산상의 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 피고 D, E는 확인·설명의무 위반이라는 과실로 인해 원고 A에게 임대차보증금 손해를 발생시켰으므로 이 조항에 따라 손해배상책임을 집니다.3. 공인중개사법 제15조 제2항 (중개보조원의 업무상 행위에 대한 개업공인중개사의 책임): 중개보조원의 업무상 행위는 그를 고용한 개업공인중개사의 행위로 봅니다. 이는 중개보조원이 고의 또는 과실로 손해를 입힌 경우, 중개보조원 본인뿐만 아니라 그를 고용한 개업공인중개사도 연대하여 손해배상책임을 지게 된다는 의미입니다. 본 사건에서 중개보조원 E의 잘못된 중개행위는 피고 D의 행위로 간주되어 피고 D에게도 책임이 인정되었습니다.4. 민법상 임대인의 보증금 반환 의무: 임대차 계약이 종료되면 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무가 있습니다. 본 사건에서 임대인 C는 임대차 계약이 종료되었음에도 보증금을 반환하지 못하여 원고 A에게 미회수 보증금에 대한 채무를 지게 됩니다.5. 손해배상 시 과실상계: 손해배상책임을 정할 때, 손해를 입은 피해자에게도 손해 발생 또는 확대에 기여한 과실이 있다면, 법원은 이를 참작하여 배상액을 감액할 수 있습니다. 본 사건에서 원고 A가 다가구주택의 권리관계를 충분히 확인하지 않은 과실이 인정되어 피고 D, E, 협회의 손해배상책임이 50%로 제한되었습니다. 이는 손해의 공평한 부담이라는 손해배상제도의 기본 원리에 따른 것입니다.6. 소송촉진 등에 관한 특례법: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 할 경우, 일정한 요건 하에 이자율을 적용하여 지연손해금을 계산합니다. 이 사건에서는 판결 선고일 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해율이 적용되었습니다.
