부동산 매매/소유권
유한회사 A가 B 주식회사에게 토지를 9억 원에 매도하며 추가로 2억 원 무상 대여와 3억 원 상당의 철거공사 도급을 구두로 약정했으나, B 주식회사가 이를 이행하지 않아 A사가 매매계약 해제와 소유권이전등기 말소를 청구한 사건입니다. 법원은 매매계약서에 해당 특약사항이 기재되어 있지 않고, 제출된 증거만으로는 구두 약정의 존재를 인정하기 어렵다고 판단하여 A사의 청구를 기각했습니다.
유한회사 A는 15억 원에 토지를 팔려 했으나, B 주식회사가 9억 원에 매수하는 대신 2억 원을 무상으로 빌려주고 3억 원 상당의 철거공사를 맡기겠다는 구두 약속을 하여 9억 원에 매매계약을 체결했습니다. 하지만 B 주식회사가 이 약속들을 이행하지 않자, A사는 매매계약을 해제하고 소유권이전등기를 말소해달라고 소송을 제기했습니다.
매매계약 시 구두로 약정했다고 주장하는 추가 약정(무상 대여 및 철거공사 도급)의 유효성 및 불이행을 이유로 한 계약 해제 가능성 여부.
법원은 원고 유한회사 A가 주장하는 특약사항이 매매계약서에 기재되어 있지 않고, 제출된 증거들만으로는 그러한 합의가 있었다고 인정하기 부족하다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다. 소송비용은 원고가 부담하도록 했습니다.
원고 유한회사 A의 청구가 기각되었으며, B 주식회사와의 토지 매매계약은 유효하게 유지되고 소유권이전등기 또한 말소되지 않았습니다.
민법 제563조(매매의 의의)는 매매는 당사자 일방이 재산권을 상대방에게 이전할 것을 약정하고 상대방이 그 대금을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생긴다고 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 매매 계약 자체는 유효하게 성립했으나, 추가 약정의 존재 여부가 쟁점이 되었습니다. 민법 제544조(이행지체와 해제)는 당사자 일방이 그 채무를 이행하지 아니하는 때에는 상대방은 상당한 기간을 정하여 그 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있다고 규정합니다. 그러나 이 사건에서는 원고가 주장하는 추가 약정의 존재 자체가 입증되지 않았기 때문에 이 조항을 적용하여 계약을 해제할 수 없다고 판단되었습니다. 법원에서는 당사자 간의 합의 내용을 판단할 때, 계약서와 같은 문서화된 증거를 가장 중요하게 고려합니다. 구두 약정만으로는 그 존재와 내용, 그리고 불이행 사실을 입증하기가 매우 어려우므로, 중요한 내용은 반드시 서면으로 남겨야 한다는 법리가 적용되었습니다. 계약이 해제되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 부담하지만(민법 제548조), 이 사건에서는 계약 해제가 인정되지 않았으므로 원상회복 의무도 발생하지 않았습니다.
중요한 약속이나 조건은 반드시 계약서에 명확히 기재해야 합니다. 구두 합의는 법적 분쟁 발생 시 입증하기 매우 어렵습니다. 매매 대금 외의 추가 약정이 있다면, 그 내용을 구체적으로 명시하고 당사자들의 서명이나 날인을 받아두는 것이 중요합니다. 매매계약 체결 시점에서 모든 조건을 문서화하는 것이 미래의 분쟁을 예방하는 가장 확실한 방법입니다. 매매 대금과 관련된 약정은 특히 신중하게 다루어야 하며, 금액과 이행 시기 등을 명확히 해야 합니다.
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