부동산 다운계약 후 약정 불이행으로 발생한 분쟁

원고 A는 피고 C로부터 토지를 3억 6,000만 원에 매수하면서 양도소득세 절감을 위해 9,500만 원으로 허위 신고하기로 '다운계약'을 맺었습니다. 이후 원고 A가 양도소득세 부담을 우려해 실거래가 자진신고 의사를 밝히자 피고 C는 추가 세금 부담을 피하기 위해 원고 A와 '원상회복 약정'을 맺고, 피고 C가 원고 A에게 4억 원을 지급하고 토지를 돌려받기로 하였습니다. 이때 피고 C의 남편 피고 D가 연대보증을 섰습니다. 그러나 원고 A가 약정을 위반하고 허위 신고 사실을 자진 신고하여 피고 C에게 1억 2,911만 8,020원이 넘는 세금 및 과태료가 부과되었습니다. 이에 원고 A는 피고 C와 D에게 원상회복 약정에 따른 4억 원 지급을 청구했으나, 법원은 원상회복 약정의 전제 조건인 다운계약 유지가 지켜지지 않았으므로 약정금 지급 의무가 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 피고 C로부터 토지를 매수한 사람으로, 다운계약을 맺었으나 이후 실거래가 자진신고를 하여 피고에게 세금 부담을 안긴 당사자입니다.
• 피고 C: 원고 A에게 토지를 매도한 사람으로, 다운계약 유지 조건을 전제로 원상회복 약정을 맺었으나 원고의 자진신고로 거액의 세금 및 과태료를 부담하게 된 당사자입니다.
• 피고 D: 피고 C의 남편이자, 원상회복 약정에 따른 C의 금전지급 채무를 연대보증한 사람입니다.

분쟁 상황

1. 2012년 8월 24일 원고 A는 피고 C로부터 토지를 매매대금 3억 6,000만 원에 매수하고 대금을 전액 지급했습니다.
2. 계약 당시, 양도소득세 등 세금 절감을 위해 추후 소유권이전등기 시 매매대금을 9,500만 원으로 허위 신고하기로 하는 '다운계약'을 맺었습니다.
3. 2015년 9월 22일, 원고 A는 피고 C로부터 토지에 대한 소유권이전등기를 9,500만 원으로 신고하여 마쳤습니다.
4. 2017년 7월 5일, 원고 A는 양도소득세 과다 부담을 우려해 피고 C의 남편 피고 D에게 실거래가를 자진 신고할 의사를 통보했습니다.
5. 이에 피고 C는 추가 세금 부담을 피하기 위해 원고 A와 '원상회복 약정'을 맺었습니다. 이 약정의 내용은 피고 C가 원고 A에게 당초 매매대금 3억 6,000만 원과 이자 4,000만 원을 합한 4억 원을 지급하고 원고 A는 피고 C에게 토지의 소유권이전등기를 해주기로 하며, 거래가액은 애초 신고액인 9,500만 원으로 하기로 했습니다. 피고 D는 이 채무를 연대보증했습니다.
6. 2019년 5월 21일, 원고 A는 다운계약 사실을 서천군수에게 자진 신고했습니다.
7. 이로 인해 피고 C는 2019년 7월 29일부터 2020년 4월 29일까지 양도소득세, 지방세, 과태료 등으로 총 1억 2,911만 8,020원을 납부하게 되었습니다.
8. 원고 A는 원상회복 약정에 따라 피고들에게 4억 원 및 이자를 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건은 다운계약의 법적 효력과 다운계약을 전제로 한 합의해제 약정의 유효성을 다룬 사례입니다. 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 피고 C과 D가 원고 A에게 '원상회복 약정'에 따라 4억 원을 지급할 의무가 있는지 여부. 둘째, 이 사건 매매계약이 '합의해제'되었는지 여부 및 그에 따른 원상회복 의무가 발생하는지 여부.

법원의 판단

제1심판결을 취소한다. 원고의 피고들에 대한 주위적 청구 및 이 법원에서 추가한 예비적 청구를 모두 기각한다. 소송총비용은 원고가 부담한다.

결론

법원은 원고 A와 피고 C가 맺은 '원상회복 약정'은 원고가 다운계약을 유지하여 피고 C에게 추가 세금 및 과태료가 부과되지 않도록 한다는 전제 조건 하에 이루어졌다고 보았습니다. 그러나 원고 A가 이 전제 조건을 위반하고 다운계약 사실을 자진 신고함으로써 피고 C에게 1억 2,911만 8,020원의 세금 및 과태료가 부과되게 하였으므로, 원상회복 약정의 전제 조건이 이행되지 않아 피고들의 금전 지급 의무가 발생하지 않는다고 판단했습니다. 또한, 이 사건 매매계약의 합의해제 역시 위 전제 조건이 충족되지 않았으므로 성립되지 않았다고 보아 원고의 주위적 및 예비적 청구를 모두 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 판결은 다음과 같은 법률 및 법리를 근거로 합니다.

• 계약의 합의해제 요건: 대법원 판례(대법원 1996. 2. 27. 선고 95다43044 판결 참조)는 "계약이 합의해제되기 위하여는 일반적으로 계약이 성립하는 경우와 마찬가지로 계약의 청약과 승낙이라는 서로 대립하는 의사표시가 합치될 것을 그 요건으로 하는바, 이와 같은 합의가 성립하기 위하여는 쌍방 당사자의 표시행위에 나타난 의사의 내용이 객관적으로 일치하여야 하므로, 계약당사자의 일방이 계약해제에 따른 원상회복 및 손해배상의 범위에 관한 조건을 제시한 경우 그 조건에 관한 합의까지 이루어져야 합의 해제가 성립된다"고 판시하고 있습니다. 본 사례에서 법원은 피고 C이 원고가 '다운계약을 유지시킴으로써 피고 C에게 추가적인 양도소득세 가산세나 과태료 등이 부과되지 않도록 한다'는 전제 조건 하에 원상회복 약정을 맺었다고 판단했습니다. 이러한 조건이 이행되지 않았으므로, 합의해제 및 원상회복 약정의 효력이 발생하지 않는다고 보았습니다.
• 조건부 법률행위의 효력: 계약의 유효성이 특정 조건의 성취 여부에 달려있다는 법리입니다. 즉, 조건이 성취되어야만 계약의 효력이 발생하거나 유지됩니다. 이 사건에서 원상회복 약정은 다운계약 유지를 조건으로 하는 조건부 약정으로 해석되었고, 원고가 이 조건을 불이행함에 따라 약정의 효력이 부인되었습니다.
• 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반: 실거래가와 다르게 허위로 부동산 거래가액을 신고하는 '다운계약'은 이 법률에 따라 과태료 부과 대상이며, 조세법상 양도소득세 추징 및 가산세의 대상이 됩니다. 본 사례에서 원고의 자진신고로 피고 C에게 1억 2,911만 8,020원의 세금 및 과태료가 부과된 것이 그 예시입니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

• 다운계약의 위험성: 세금 절감을 위한 다운계약은 '부동산 거래신고 등에 관한 법률' 위반으로 과태료가 부과될 수 있으며, 양도소득세 추징 및 가산세 등 예측하지 못한 큰 재정적 불이익을 초래할 수 있습니다. 매도인과 매수인 양측 모두에게 법적 리스크가 따르므로 지양해야 합니다.
• 조건부 계약의 명확화: 계약을 맺을 때 특정한 전제 조건이 있다면 그 조건을 계약서에 명확히 기재하고, 조건이 불이행될 경우의 결과 또한 구체적으로 명시해야 합니다. 구두 합의는 추후 분쟁 발생 시 입증이 어려울 수 있습니다.
• 합의해제의 요건: 계약을 합의해제하려면 단순히 계약을 없던 것으로 한다는 의사 외에, 원상회복 및 손해배상 등 모든 조건에 대한 쌍방의 명확한 합의가 이루어져야 합니다. 특정 조건(예: 세금 부담 없음)이 전제된 합의라면 그 조건이 이행되지 않을 경우 합의해제 자체가 성립되지 않을 수 있습니다.
• 약정 이행의 중요성: 한쪽 당사자가 계약의 전제 조건이나 내용을 위반할 경우, 상대방은 그 약정에 따른 의무를 이행하지 않을 수 있습니다. 본 사례에서 원고가 다운계약을 유지한다는 약속을 어겼기 때문에 피고들의 4억 원 지급 의무가 발생하지 않은 것입니다.