상속 주택의 재개발 조합원 자격과 분양권 분쟁 사건

재개발 정비사업 구역 내에 위치한 상속 주택의 소유권을 둘러싸고, 원고가 피고 조합의 조합원 지위에 있음을 확인해달라고 제기한 소송입니다. 원고는 공동상속인 중 한 명으로서 본인이 이 사건 주택의 단독 소유자이며 조합원 자격이 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 2019. 8. 23. 작성된 상속재산분할협의서에 따라 망인의 공동상속인 I이 이 사건 주택의 사실상 소유자라고 판단했고, 원고가 주장한 협의서의 사기 또는 착오 취소 주장을 받아들이지 않아 원고의 항소를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 망인의 공동상속인 중 한 명으로, 이 사건 주택의 단독 상속인으로서 재개발 조합원 지위를 주장한 사람입니다.
• 피고 B구역 주택재개발정비사업조합: 광주 지역의 주택재개발사업을 추진하는 조합으로, 원고의 조합원 지위를 인정하지 않았습니다.
• 망인: 이 사건 주택의 원래 소유자로, 사망 후 상속이 개시되었습니다.
• I: 망인의 공동상속인 중 한 명이자 이 사건 주택 부지(L 토지)의 소유자로, 피고 조합이 이 사건 주택의 사실상 소유자로 인정하여 분양대상자로 결정한 사람입니다.
• 공동상속인들: 망인의 주택에 대한 상속인들로, 원고 A와 I 등을 포함합니다.

분쟁 상황

망인이 소유하던 미등기 주택과 그 부지인 토지의 소유권이 상속과 매매를 통해 복잡하게 얽히면서 재개발 조합원 지위가 문제가 되었습니다. 망인 사망 후 주택은 공동상속인들의 공유가 되었고, 토지는 I이 1994년 별도로 매수하여 소유하고 있었습니다. 피고 조합은 L 토지와 이 사건 주택의 소유자를 'I'로 동일하게 보고 1인의 조합원 지위만 인정하려 했고, 이에 공동상속인들에게 I이 단독 상속한다는 내용의 상속재산분할협의서 제출을 요구했습니다. 공동상속인들은 2019. 8. 23. 해당 협의서를 작성했으나, 이후 원고 A는 이 협의서가 피고 조합의 기망 또는 자신들의 착오에 의해 작성된 것이므로 취소되어야 한다고 주장하며 자신의 단독 상속과 조합원 지위 확인을 요구하면서 소송이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

이 사건 주택(건물)과 그 부지인 L 토지의 소유자가 다른 경우 별개의 조합원 지위가 인정될 수 있는지 여부, 피고 조합의 안내가 공동상속인들을 기망하여 상속재산분할협의서를 작성하게 한 것인지 여부, 공동상속인들이 착오에 빠져 협의서를 작성한 것이므로 취소될 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고 A의 항소를 기각하고, 항소 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다. 이는 원고가 피고 조합의 조합원 지위에 있음을 확인해달라는 청구를 받아들이지 않은 것입니다.

결론

이 사건 주택과 L 토지가 소유자를 달리하고 공동상속인들이 동일 세대에 속하지 않아 2019. 8. 23.자 협의서가 없다면 별개의 조합원 지위가 인정될 여지가 있었습니다. 그러나 법원은 피고 조합의 실무자가 '건물과 땅의 소유자가 가족일 때 하나의 조합원 지위만 인정된다'고 판단하여 안내한 것이 기망의 의도를 가진 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, I이 이 사건 주택을 장기간 점유·관리하고 임대차계약을 체결하는 등 사실상 소유자라고 볼 수 있으므로 공동상속인들이 착오에 빠져 협의서를 작성했다는 주장을 받아들이지 않았습니다. 설령 착오가 있었다 하더라도, 피고 조합은 협의서가 착오에 의한 의사표시임을 알지 못한 '선의의 제3자'에 해당하여 원고가 피고에게 취소를 주장할 수 없다고 보았습니다. 따라서 2019. 8. 23.자 협의서에 따라 I이 이 사건 주택의 소유자이므로, 원고가 주택의 소유자임을 전제로 한 조합원 지위 확인 청구는 이유 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건의 주요 법적 근거는 다음과 같습니다.

1. 구 도시 및 주거환경정비법 (구 도시정비법) 제2조 제9호 가목, 제39조 제1항 및 구 광주광역시 도시 및 주거환경정비 조례 (2018. 11. 15. 개정 전)​:

• 이 법률과 조례는 주택재개발사업에서 '토지등소유자'의 정의와 조합원 자격 요건을 규정합니다.
• '토지등소유자'는 정비구역 안에 있는 토지나 건축물의 소유자 또는 그 지상권자를 말하며, 이들은 사업에 대한 동의 여부와 관계없이 당연히 조합원이 됩니다.
• 다만, 토지 또는 건축물의 소유권이나 지상권이 여러 사람의 공유에 속하는 경우, 여러 토지등소유자가 하나의 세대에 속하는 경우, 또는 하나의 대지 범위 내 동일인 소유의 토지와 주택이 나중에 각각 분리되어 소유된 경우 등에는 그 여러 사람을 대표하는 1인만 조합원으로 인정됩니다.
• 이 사건에서 원고는 주택의 소유자, I은 토지의 소유자로서 원래는 별개의 조합원 지위가 인정될 여지가 있었으나, 법원은 2019. 8. 23.자 협의서에 따라 I이 주택의 사실상 소유자이므로 1인의 조합원 지위만 인정된다고 보았습니다.

2. 민법 제109조 제2항 (착오로 인한 의사표시의 취소)​:

• 이 조항은 의사표시에 착오가 있었을 경우 해당 의사표시를 취소할 수 있도록 하지만, '그 착오가 중대한 과실로 인한 때에는 취소하지 못한다'고 규정합니다.
• 또한, '그 취소는 선의의 제3자(착오에 의한 의사표시임을 알지 못했던 사람)에게 대항하지 못한다'고 명시하고 있습니다.
• 원고 측은 상속재산분할협의서 작성이 착오에 의한 것이므로 취소되어야 한다고 주장했으나, 법원은 I이 주택의 사실상 소유자이므로 착오 자체가 인정되지 않거나, 설령 착오가 있었더라도 피고 조합이 선의의 제3자에 해당하여 원고가 피고에게 취소를 주장할 수 없다고 판단했습니다.

3. 행정소송법 제8조 제2항, 민사소송법 제420조 본문: 이 조항들은 항소심이 제1심 판결의 이유를 그대로 인용할 수 있도록 하는 절차적 규정으로, 본 사건의 실체적 법리와 직접적인 관련은 없습니다.

참고 사항

재개발 조합원 지위는 일반적으로 정비구역 내 토지 또는 건축물의 소유자나 지상권자에게 부여되지만, 특정 경우에는 1인만 조합원으로 인정될 수 있습니다. 예를 들어, 토지나 건물의 소유권 또는 지상권이 여러 사람의 공유에 속하는 경우, 여러 토지등소유자가 하나의 세대에 속하는 경우, 하나의 대지 범위 안에 속하는 동일인 소유의 토지와 주택이 나중에 각각 분리되어 소유된 경우 등에는 그 여러 사람을 대표하는 1인만 조합원으로 봅니다. 따라서 본인의 상황이 조합 정관이나 해당 지역 조례의 예외 조항에 해당하는지 반드시 확인해야 합니다. 상속재산분할협의서와 같은 중요한 법률 행위는 신중하게 진행해야 합니다. 특히 재개발 조합 측의 안내가 있을 경우, 그 내용이 본인의 법적 권리와 재산상 이익에 어떤 영향을 미치는지 면밀히 검토해야 합니다. 기망 또는 착오를 이유로 법률 행위를 취소하려면, 해당 행위자가 기망의 의도를 가지고 있었거나, 착오가 중대한 과실 없이 발생했으며, 상대방이 이를 알았거나 알 수 있었어야 합니다. 단순히 조합의 안내를 '나름의 판단'으로 간주될 경우 기망으로 인정되기 어려울 수 있습니다. 미등기 건물의 경우 실제 소유권 관계가 복잡해질 수 있으므로, 재개발 등의 사업 진행 시 소유권 증빙을 철저히 준비해야 합니다. 오랜 기간 건물을 관리하고 점유해온 사람이 사실상의 소유자로 인정될 가능성도 있음을 유의해야 합니다. 상속 관련 분쟁 시, 합의서 작성 전에 모든 공동상속인이 각자의 법적 권리를 정확히 인지하고 신중하게 결정해야 합니다. 한번 작성된 합의서는 취소가 어렵고, 특히 조합과 같은 선의의 제3자에게는 취소를 주장할 수 없을 수 있습니다.