분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사채권/채무 · 행정
신용보증기금의 보증으로 대출받은 회사의 대표이자 연대보증인인 B가 대출금 채무를 갚지 못하게 되자, 자신의 유일한 부동산을 고등학교 동창이자 채권자인 A에게 매도한 사건입니다. 신용보증기금은 이 매매 계약이 채권자들에게 손해를 입히는 ‘사해행위’에 해당한다며 계약 취소 및 소유권이전등기 말소를 청구했습니다. 법원은 B가 채무 초과 상태에서 부동산을 매도하여 다른 채권자들을 해할 의사가 있었고, 친구인 A 또한 이를 알고 있었던 것으로 추정되므로, 해당 매매 계약은 사해행위에 해당하여 취소되어야 한다고 판결했습니다.
주식회사 C가 중소기업은행의 대출 원리금 상환을 연체하여 보증사고가 발생했습니다. 이에 따라 신용보증기금은 2017년 11월 22일 중소기업은행에 207,816,699원을 대위변제하였고, C의 대표이자 연대보증인인 B에게 구상금 채권 207,816,699원과 채권보전비용 733,600원을 포함한 총 208,550,299원을 청구할 수 있게 되었습니다. 그런데 B는 신용보증기금의 대위변제 이전인 2017년 8월 25일, 자신의 부동산(이 사건 부동산)을 고등학교 동창이자 채권자인 A에게 2억 7,000만 원에 매도했습니다. 이 매매 과정에서 A가 B에게 가지고 있던 1억 7,000만 원의 대여금 채권을 매매대금에서 공제하고, 나머지 1억 원만을 B에게 지급했습니다. 신용보증기금은 B가 채무 초과 상태에서 자신의 재산을 A에게 처분한 행위가 다른 채권자들의 채권을 해치는 ‘사해행위’라고 주장하며, 이 매매 계약의 취소와 부동산 소유권이전등기의 말소를 청구했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 채무자 B가 친구 A에게 부동산을 매도한 행위가 신용보증기금을 비롯한 다른 채권자들의 채권을 침해하는 ‘사해행위’에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 사해행위 취소의 대상이 되는 ‘피보전채권’(보호받을 수 있는 채권)이 해당 매매 계약 체결 당시에는 아직 발생하지 않았더라도 인정될 수 있는지 여부입니다. 셋째, 채무자 B가 부동산 매도 당시 채무가 재산을 초과하는 ‘무자력’ 상태였는지 여부입니다. 넷째, 부동산을 매수한 피고 A가 사해행위임을 알지 못했다는 ‘선의’ 주장이 받아들여질 수 있는지 여부입니다.
법원은 피고 A의 항소를 기각하고, 제1심 판결과 같이 원고 신용보증기금의 청구를 모두 받아들였습니다. 따라서 피고 A와 B 사이에 체결된 부동산 매매계약은 취소되었으며, 피고 A는 B에게 해당 부동산에 대한 소유권이전등기를 말소하는 절차를 이행해야 합니다.
이 판결은 채무자가 빚을 갚을 능력이 없는 상태에서 특정 채권자에게만 유리하게 자신의 재산을 처분하는 행위는 채권자취소권에 의해 무효가 될 수 있다는 점을 분명히 합니다. 특히 아직 채무가 확정되지 않았더라도, 채무가 발생할 고도의 개연성이 있는 상황에서의 재산 처분도 사해행위 취소의 대상이 될 수 있음을 보여줍니다. 또한, 채무자와 재산을 취득한 사람이 친구와 같이 특수 관계에 있는 경우, 사해 의사와 악의가 강하게 추정되어 '선의'를 주장하더라도 이를 입증하기가 매우 어렵다는 점을 시사합니다.
이 사건은 주로 민법 제406조(채권자취소권)와 관련된 법리가 적용되었습니다.
1. 채권자취소권 (민법 제406조) 채권자취소권은 채무자가 빚을 갚지 못하는 상태에서 자신의 재산을 줄여 채권자에게 손해를 입히는 법률행위를 한 경우, 채권자가 그 행위를 취소하고 재산을 원래대로 돌려놓을 수 있는 권리입니다. 이 사건에서 B가 A에게 부동산을 매도한 행위가 신용보증기금의 채권을 해치는 사해행위에 해당하여 취소의 대상이 되었습니다.
2. 사해행위의 성립 요건
3. 피보전채권의 범위 채권자취소권으로 보호받을 수 있는 채권(피보전채권)은 원칙적으로 채무자의 사해행위가 있기 전에 발생된 것이어야 합니다. 그러나 법원은 예외적으로 법률행위 당시에 이미 채권 성립의 기초가 되는 법률관계가 성립되어 있고, 가까운 장래에 채권이 발생하리라는 고도의 개연성이 있으며, 실제로 가까운 장래에 그 개연성이 현실화되어 채권이 발생한 경우에는 그 채권도 피보전채권이 될 수 있다고 보았습니다. 이 사건에서 B의 부동산 매매 계약일(2017년 8월 25일)에는 신용보증기금의 B에 대한 구상금 채권이 아직 발생하지 않았지만, 이미 신용보증약정 및 연대보증약정(2016년 12월 9일)이 체결되어 있었고, 이후 실제로 보증사고가 발생하여 대위변제가 이루어졌기 때문에 신용보증기금의 B에 대한 구상금 채권이 피보전채권으로 인정되었습니다.
비슷한 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 채무자가 빚이 재산보다 많은 상태에서 자신의 재산을 특정 채권자에게만 처분하거나 증여하는 행위는 '사해행위'로 인정되어 취소될 수 있으니 주의해야 합니다. 이는 채무자가 다른 채권자들에게 피해를 줄 것을 알면서 행한 법률행위로 간주될 수 있습니다. 특히 채무자가 친구, 가족 등 특별한 관계에 있는 사람에게 재산을 처분하는 경우에는 법원에서 채무자의 사해 의사와 재산을 취득한 사람의 악의(사해행위임을 알고 있었다는 것)를 쉽게 추정하므로, 취득자 본인이 선의(몰랐다는 것)임을 입증하기가 매우 어렵습니다. 아직 채무가 확정되지 않았더라도, 채무가 발생할 기초적인 법률관계가 성립되어 있고 가까운 장래에 채무가 발생할 가능성이 매우 높다면, 그 채무도 사해행위 취소의 대상이 되는 채권으로 인정될 수 있습니다. 매매 대금이 시세에 상응하거나 심지어 시세보다 높더라도, 채무 초과 상태에서 특정 채권자의 기존 채무를 매매대금과 상계 처리하여 우선적으로 변제하는 방식의 매매는 다른 채권자들을 해하는 사해행위로 인정될 수 있습니다. 부동산 등 중요한 재산을 거래할 때는, 특히 상대방이 재정적으로 어려운 상황에 있다면, 거래의 공정성을 확보하고 다른 채권자들에게 피해가 가지 않도록 신중하게 접근해야 합니다.
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