임대차
원고는 다가구주택 임대차 계약 시 공인중개사로부터 다른 임차인들의 보증금 내역 등 중요 정보를 제대로 설명받지 못하여 임대차보증금 6천만 원을 전액 회수하지 못하는 손해를 입었습니다. 법원은 공인중개사의 중개 의무 위반을 인정하고 공인중개사와 공제계약을 체결한 D협회에 손해배상 책임이 있다고 판단했으나, 임차인의 책임도 일부 인정하여 D협회의 책임을 70%로 제한, 최종적으로 5,250만 원의 배상금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 다가구주택 임대차 계약을 체결하는 과정에서 공인중개사 C의 중개로 계약서를 작성했습니다. 당시 C가 작성한 중개대상물 확인·설명서에는 선순위 임차보증금이 1억 4천만 원으로 기재되어 있었으나, 실제로는 2억 8천5백만 원이었고, 건물 가액 5억 5천만 원을 초과하는 3억 9천6백만 원의 근저당권이 이미 설정되어 있었습니다. 임대차 계약이 종료된 후 원고 A는 임대차보증금 6천만 원을 전액 돌려받지 못하게 되었습니다. 이에 A는 임대인 B, 공인중개사 C, 그리고 C와 공제계약을 맺은 D협회를 상대로 보증금 반환, 손해배상, 공제금 지급을 청구했습니다. 제1심에서는 B, C에 대한 청구는 인용되었으나 D협회에 대한 청구는 기각되었고, 원고 A는 D협회에 대한 패소 부분에 불복하여 항소했습니다.
개업공인중개사가 다가구주택 임대차 계약 중개 시 다른 임차인들의 임대차 현황을 확인하고 설명해야 하는 의무가 있는지, 이러한 설명 의무 위반이 임차인의 보증금 회수 불능 손해와 인과관계가 있는지, 공인중개사와 공제계약을 맺은 협회가 중개사의 설명 의무 위반으로 인한 임차인의 손해에 대해 배상 책임이 있는지, 임차인 본인의 책임도 고려하여 공인중개사 및 공제협회의 손해배상 책임이 제한될 수 있는지 등이 이 사건의 주요 쟁점이었습니다.
법원은 제1심 판결 중 피고 D협회에 대한 원고 패소 부분을 취소하고, 피고 D협회는 제1심 공동피고 B, C와 공동하여 원고 A에게 5,250만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 항소(청구취지 7,500만 원 중 나머지 금액)는 기각되었습니다. 소송 총비용 중 30%는 원고가, 70%는 피고가 각 부담하도록 했습니다.
공인중개사 C는 다가구주택 임대차 계약 중개 시 선순위 임차보증금 등 중요한 정보를 허위로 기재하거나 충분히 설명하지 않아 임차인 A에게 손해를 입힌 과실이 인정되었습니다. C의 중개 의무 위반과 A의 손해 발생 사이에 상당한 인과관계가 인정되었으며, D협회는 C와 체결한 공제계약에 따라 C의 중개 사고로 인한 A의 손해를 공동으로 배상할 책임이 있습니다. 다만 임차인 A도 자신의 책임 아래 권리관계 및 보증금 회수 가능성을 조사할 필요가 있었고, 근저당권 설정 사실을 인지할 수 있었으며, 임대인 B로부터 2천만 원을 지급받은 점 등을 고려하여 D협회의 책임은 70%로 제한되어 최종적으로 5,250만 원을 배상하라고 판결했습니다.
공인중개사법 제25조 (중개대상물의 확인·설명)에 따르면, 공인중개사는 다가구주택 임대차 계약을 중개할 때 임차인이 보증금을 제대로 반환받을 수 있는지 판단하는 데 필요한 권리관계, 특히 다른 임차인들의 임대차보증금, 임대차 시기와 종기 등의 자료를 임대인에게 요구하여 확인하고 임차의뢰인에게 성실하고 정확하게 설명하며 자료를 제시해야 합니다. 또한 중개대상물 확인·설명서의 '실제 권리관계 또는 공시되지 아니한 물건의 권리 사항'란에 이 내용을 기재하고 교부해야 하며, 임대인이 자료 요구에 불응하면 그 사실을 기재해야 할 의무가 있습니다. 공인중개사법 제30조 (손해배상책임의 보장)는 공인중개사가 고의나 과실로 중개 행위를 하면서 거래 당사자에게 재산상 손해를 발생하게 한 때에는 그 손해를 배상할 책임이 있음을 명시하고 있습니다. 공인중개사가 공제계약을 체결한 경우, 공제사업자는 공인중개사의 중개사고로 인한 손해에 대해 공제금액 범위 내에서 배상 책임을 지게 됩니다. 이 사건에서 공인중개사 C는 선순위 임차보증금 내역을 허위로 기재하거나 충분히 설명하지 않은 과실이 인정되었고, 이로 인해 원고 A가 보증금을 회수하지 못하는 손해가 발생했으므로, C는 공인중개사법 제30조에 따라 손해배상 책임을 지게 됩니다. 그리고 C와 공제계약을 체결한 D협회는 C의 중개사고로 인한 손해에 대해 공동으로 배상할 책임이 있습니다.
다가구주택의 경우 각 호실마다 임차인이 다르고 선순위 임차권이 복잡하게 얽혀 있을 수 있으므로 임대차 계약 체결 전 공인중개사에게 다른 임차인들의 임대차 현황(보증금, 계약 기간)에 대한 정확한 정보를 요구하고, 중개대상물 확인·설명서에 해당 내용이 명확히 기재되어 있는지 확인해야 합니다. 공인중개사가 관련 자료 요구에 불응하거나 불확실한 정보를 제공할 경우, 계약 체결에 신중해야 하며, 직접 등기부등본 확인 외에 전입세대 열람 등을 통해 실제 거주 임차인 현황과 보증금 규모를 파악하려는 노력을 해야 합니다. 부동산 계약 시에는 본인의 보증금 회수 가능성을 면밀히 검토하고, 건물의 담보 대출(근저당권) 및 다른 임차인들의 보증금 총액이 건물 시세를 초과하는 경우, 보증금 전액을 돌려받지 못할 위험이 매우 크다는 점을 인지해야 합니다. 공인중개사의 고의 또는 과실로 인해 손해가 발생했다면, 공인중개사법에 따라 공제계약 또는 손해배상 책임을 물을 수 있으므로 공인중개사가 가입한 공제조합이나 보험사에 문의하여 배상 절차를 진행할 수 있습니다.
