임대차
원고 A는 이 사건 아파트를 임차하여 거주하던 중 소유권이 피고 B에게 이전되었고, 피고는 아파트에 근저당권을 설정했습니다. 원고가 이에 항의하자 피고는 보증금 일부를 반환하기로 약속했으나 지체되었고, 결국 2019년 11월 30일부로 임대차 계약을 합의 해지했습니다. 그러나 피고는 약속한 기일에 보증금을 반환하지 않아 원고는 이사 가려던 다른 아파트의 계약금을 몰취당하고, 대출을 받아 잔금을 지급했으며, 이사 비용과 건강보험료 추가 발생 등의 손해를 입었습니다. 이후 2022년 6월 13일부로 다시 임대차 종료에 합의했으나, 피고는 또다시 보증금을 반환하지 않아 원고는 두 번째 이사 준비를 하던 아파트의 계약금을 몰취당했습니다. 보일러 고장 시에도 피고가 조치하지 않아 원고가 직접 교체하는 상황까지 발생하자, 원고는 피고에게 임대차보증금 반환 및 그로 인한 손해배상을 청구했습니다.
원고는 2017년 11월 4일 C으로부터 아파트를 임차하여 거주하였고, 2019년 3월 4일 아파트 소유권이 피고에게 이전되었습니다. 피고는 같은 날 아파트에 1억 4,400만 원의 근저당권을 설정했고, 이를 알게 된 원고가 2019년 5월경 항의하자 피고는 임대차보증금 중 2천만 원을 돌려주겠다고 약속했으나 지체되었습니다. 이에 원고는 임대차 해지를 요구했고, 결국 원고와 피고는 2019년 11월 30일자로 임대차 계약을 종료하기로 합의했습니다. 원고는 다른 아파트(F아파트)에 임대차 계약을 하고 계약금 1,400만 원을 지급했으며, 이사업체와 포장이사 계약을 체결하고 계약금 20만 원을 지급하는 등 이사를 위한 준비를 마쳤습니다. 그러나 피고는 약속한 2019년 11월 30일까지 보증금을 반환하지 않았고, 원고는 이사 갈 아파트 계약금을 몰취당할 것을 우려하여 2019년 11월 29일 은행에서 1억 1천만 원을 대출받아 잔금을 지급했습니다. 이로 인해 원고는 대출 이자 및 부대경비 1,405,679원, 새로운 임차인을 구하기 위한 부동산 중개수수료 420,000원, 세대분리 발생으로 인한 건강보험료 추가분 129,140원, 이사업체 계약금 몰취금 200,000원의 손해를 입었습니다. 이후에도 원고는 이 사건 아파트에 계속 거주하다가, 2022년 6월 13일자로 다시 임대차 종료에 합의했고, 피고의 재촉에 따라 다른 아파트(J아파트)에 임대차 계약을 체결하고 계약금 1,400만 원을 지급하는 등 이사를 준비했습니다. 그러나 피고는 또다시 보증금을 반환하지 못했고, 원고는 결국 J아파트 임대차 계약금을 몰취당하고 이사 계약금 10만 원도 몰취당했습니다. 원고는 이 사건 아파트에 계속 거주할 수밖에 없었고, 2022년 1월 보일러가 고장 났을 때도 피고로부터 아무런 조치가 없어 80만 원을 들여 직접 보일러를 교체했습니다. 이에 원고는 피고의 지속적인 채무 불이행으로 인해 입은 손해에 대해 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 합의 해지 후 임대인의 보증금 반환 지연에 따른 책임 범위, 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물 인도 의무의 동시이행 관계, 보증금 반환 지연으로 인한 임차인의 재산상 손해(다른 주택 계약금 몰취, 대출 이자, 중개수수료, 이사 계약금 몰취 등) 배상 여부 및 범위, 임대인의 귀책 사유로 임차인이 주택에 계속 거주하는 동안 발생한 필요비(보일러 교체비) 상환 의무, 채무 불이행으로 인한 정신적 고통에 대한 위자료 인정 여부, 임대인의 묵시적 갱신 주장 및 환산 월차임 공제 항변의 타당성.
법원은 원고와 피고가 임대차 계약을 합의 해지했음에도 불구하고 피고가 보증금 반환 의무를 지속적으로 지체했고, 이로 인해 원고가 이사를 가지 못하고 여러 재산상 손해를 입었음을 인정했습니다. 법원은 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무가 동시이행 관계에 있으므로, 원고가 주택 인도의 이행 제공을 충분히 했다고 판단하여 피고에게 보증금 잔액을 지급할 것을 명했습니다. 또한 피고의 보증금 반환 지연으로 인해 원고가 입은 다른 주택의 계약금 몰취, 대출 이자, 부동산 중개수수료, 건강보험료 추가 발생분, 이사 계약금 몰취, 보일러 교체 비용 등의 재산상 손해와 정신적 고통에 대한 위자료를 포함한 총 19,054,819원의 손해배상금을 지급하도록 판결했습니다. 피고가 주장한 묵시적 갱신 및 월차임 공제 항변은 모두 기각되었습니다.
본 사건은 주로 임대차 계약 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무 불이행과 그로 인한 임차인의 손해배상 청구에 관한 내용을 다룹니다.
민법 제536조 (동시이행의 항변권): 쌍무계약의 당사자 일방은 상대방이 그 채무이행을 제공할 때까지 자기의 채무이행을 거절할 수 있습니다. 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 목적물(아파트) 인도 의무는 동시이행 관계에 있습니다. 법원은 원고(임차인)가 다른 임대차 계약 체결 및 이사업체 계약 등을 통해 주택 인도의 이행 제공을 충분히 했다고 보았습니다. 다만, 이행 제공이 계속되지 않는다면 상대방의 동시이행 항변권이 소멸하는 것은 아니라고 판단했습니다.
민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 피고(임대인)가 약속한 기일에 임대차보증금을 반환하지 않은 것은 채무불이행에 해당하며, 이로 인해 원고가 입은 손해를 배상할 책임이 있습니다.
민법 제393조 (손해배상의 범위): ① 채무불이행으로 인한 손해배상은 통상의 손해를 그 한도로 합니다. ② 특별한 사정으로 인한 손해는 채무자가 그 사정을 알았거나 알 수 있었을 때에 한하여 배상책임이 있습니다. 법원은 피고가 보증금을 반환하지 않으면 원고가 이사 갈 다른 집의 계약금을 몰취당할 수 있음을 알았거나 알 수 있었다고 보아, 계약금 몰취, 대출 이자, 중개수수료, 이사 계약금 몰취, 건강보험료 추가 발생 등 재산상 손해를 인정하여 배상을 명했습니다.
민법 제750조 (불법행위의 내용): 고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있습니다. 피고의 반복된 보증금 반환 지체로 인해 원고가 겪은 정신적 고통에 대한 위자료를 인정한 것은, 채무불이행으로 인한 손해배상 외에 불법행위로 인한 정신적 손해도 포괄적으로 인정될 수 있음을 보여줍니다.
주택임대차보호법: 본 사건에서는 임대차 계약이 당사자 간의 합의에 의해 명시적으로 해지되었으므로, 주택임대차보호법상의 묵시적 갱신 규정은 적용되지 않는다고 보았습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 이 판결에서는 판결 선고일까지는 민법이 정한 연 5%의 법정 이율, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 소송촉진 등에 관한 특례법이 정한 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 계산하도록 명시했습니다.
임대차 계약 종료 시 임대인의 보증금 반환 의무와 임차인의 주택 인도 의무는 동시이행 관계임을 인지해야 합니다. 임차인은 이사 준비 등 주택 인도를 위한 이행 제공을 명확히 하고 그 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 임대인의 보증금 반환 지연으로 인해 임차인이 다른 주택의 계약금을 몰취당하거나, 대출 이자, 이사 비용, 부동산 중개수수료, 관리비, 추가 건강보험료 등 직접적인 손해를 입었다면, 이에 대한 배상 청구가 가능하므로 관련 증빙 자료를 철저히 준비해야 합니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 사실상 주택에 계속 거주하는 경우에도, 이는 임대인의 귀책 사유이므로 임차인이 월차임 상당의 부당이득을 얻었다고 보기 어렵고, 이로 인한 임대인의 월차임 공제 항변은 인정되지 않을 수 있습니다. 임대차 종료 후에도 임대인이 보증금을 반환하지 않아 임차인이 주택을 계속 사용하게 되는 상황에서 주택의 필수적인 수리(예: 보일러 교체) 비용이 발생한다면 이는 임대인의 책임이므로, 임차인이 지출했다면 해당 비용의 상환을 청구할 수 있습니다. 반복되는 임대인의 채무 불이행으로 인해 재산적 손해 외에 정신적 고통이 상당하다고 인정된다면 위자료 청구도 고려할 수 있습니다. 임대인과의 모든 중요한 합의나 약속, 특히 이사 날짜, 보증금 반환 시기, 계약 해지 여부 등은 문자 메시지, 녹취, 내용증명 등 명확한 증거로 남겨두어 분쟁 발생 시 활용할 수 있도록 해야 합니다.
