토지 임대차 계약 해지 후 월세와 보증금 분쟁 사건

임대인이 임차인에게 토지를 임대하여 임차인이 고물상 영업을 하던 중 토지 일부가 도시개발사업으로 수용될 상황에 놓이자 임차인이 토지에서 퇴거하고 월차임을 일부 미지급했습니다. 이에 임대인은 미지급 월차임과 원상회복 불이행에 따른 손해배상을 청구했고 임차인은 임대차 계약이 합의해지로 종료되었으며 원상회복 의무가 없으므로 보증금 잔액을 반환해달라고 반소 청구한 사건입니다. 법원은 임대차 계약이 도시개발행위로 인해 2020년 3월경 합의해지로 종료되었다고 판단했으며 임대인의 청구를 기각하고 임차인의 보증금 반환 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 토지 임대인
• 피고(반소원고) B: 토지 임차인, 해당 토지에서 고물상을 운영하던 사람

분쟁 상황

원고는 피고에게 김해시 C 답 377m² 토지를 보증금 500만 원, 월 차임 80만 원에 임대했습니다. 계약 특약사항으로 '제3자의 개발행위 시에는 조건 없이 이 사건 임대차계약을 해지한다'고 정했습니다. 피고는 이 토지에 컨테이너, 휀스 등을 설치하고 고물상 영업을 하던 중 2020년 3월경 토지에서 퇴거했습니다. 피고는 2020년 1월분까지의 월 차임만 지급했고, 2018년 11월경 해당 토지에서 이 사건 분할토지가 분할되어 소외 회사가 2020년 8월 토지수용을 원인으로 한 소유권이전등기를 마쳤습니다. 원고는 피고가 일방적으로 계약을 해지하고 퇴거하면서 2020년 2월부터 8월까지의 미지급 월 차임 560만 원과 원상회복 불이행에 따른 손해 1,200만 원을 배상해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. 반면 피고는 임대차 계약이 2020년 3월경 합의해지로 종료되었으며, 원상회복 의무와 관련해서는 컨테이너는 원고가 사용하고 나머지는 소외 회사가 철거하기로 합의했으므로 원상회복 의무를 불이행한 것이 아니라고 주장했습니다. 또한 보증금 500만 원에서 미지급 차임 160만 원(2개월분)과 전기사용료 5만 원을 공제한 잔액 335만 원을 원고가 반환하지 않고 있으므로 보증금 잔액을 반환해달라는 반소 청구를 했습니다.

핵심 쟁점

이 사건 임대차 계약이 언제 어떤 사유로 종료되었는지, 피고 임차인이 미지급한 월 차임의 범위가 얼마인지, 피고 임차인에게 토지의 원상회복 의무가 있는지 여부, 원고 임대인이 피고 임차인에게 반환해야 할 보증금 잔액은 얼마인지가 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 본소 청구(미지급 월차임 및 손해배상 청구)를 모두 기각하고, 피고의 반소 청구(보증금 반환 청구)를 인용했습니다. 따라서 원고는 피고에게 보증금 잔액 335만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. 또한 원고의 항소를 모두 기각하고 항소비용은 원고가 부담하도록 했습니다.

결론

이 사건 임대차 계약은 임대차 특약에 따라 제3자의 개발행위(토지수용)로 인해 2020년 3월경 합의해지로 종료된 것으로 보아야 하며, 임차인이 미지급한 월 차임 160만 원과 전기사용료 5만 원을 제외한 나머지 보증금 335만 원을 임대인이 임차인에게 반환해야 합니다. 원상회복의무는 합의에 의해 면제되었으므로 임대인의 원상회복 불이행에 따른 손해배상 청구는 인정되지 않습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 임대차 계약의 종료 시점과 보증금 반환, 원상회복 의무에 대한 분쟁입니다.

민법 제618조(임대차의 의의)​: 임대차 계약은 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 효력이 발생합니다.

민법 제623조(임대인의 의무)​: 임대인은 임차인이 목적물을 사용, 수익할 수 있도록 유지할 의무를 부담합니다.

민법 제624조(임차인의 의무)​: 임차인은 임대차가 종료되면 목적물을 원상회복하여 반환할 의무가 있습니다.

민법 제543조(해지, 해제권)​: 계약의 해지 또는 해제는 당사자의 의사표시로써 하며, 이 사건에서는 특약사항 및 당사자들의 합의에 의해 임대차 계약이 중도에 해지된 것으로 보았습니다.

민법 제548조(해제의 효과, 원상회복의무)​: 계약이 해지되면 각 당사자는 상대방에 대하여 원상회복의 의무를 지는 것이 원칙입니다. 그러나 이 사건에서는 임대인과 임차인이 컨테이너 사용 및 나머지 지장물 철거에 대해 별도로 합의했거나, 소외 회사의 개발행위로 인해 원상회복 의무가 면제되었다고 보아 임차인에게 원상회복 의무 불이행에 따른 손해배상 책임이 없다고 판단했습니다.

보증금 반환: 임대차가 종료되면 임대인은 보증금에서 미지급 차임, 관리비, 손해배상금 등을 공제한 잔액을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다.

소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정이율)​: 금전채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 이행을 지체한 때부터 법원이 정한 이율(연 12%)에 따른 지연손해금을 지급하도록 규정합니다.

참고 사항

임대차 계약 시 '제3자 개발행위 시 계약 해지'와 같은 특약사항은 매우 중요하며 계약 종료 시점과 의무 이행에 중대한 영향을 미치므로 계약서 작성 시 명확히 하고 충분히 인지해야 합니다. 임대차 계약이 종료될 때, 특히 중도에 합의해지되는 경우 원상회복 의무, 미지급 차임 공제, 보증금 반환 등에 대한 합의 내용을 명확히 문서화하거나 대화 녹취, 문자 메시지, 카카오톡 메시지 등 객관적인 증거를 남기는 것이 중요합니다. 이 사건처럼 전화 통화 내용이나 카카오톡 대화 내용이 법정에서 합의 여부를 판단하는 중요한 증거로 활용될 수 있습니다. 임차인이 조기에 퇴거하더라도 계약의 실제 종료 시점과 이에 따른 차임 지급 의무의 범위는 당사자 간의 합의나 특약에 따라 달라질 수 있으므로, 임차인의 퇴거만으로 자동적으로 계약이 해지되고 모든 의무가 면제되는 것은 아님을 유의해야 합니다.