거제 소동지구 임대아파트 건설 계획 승인 판결

거제시 일운면 소동리 지역에 임대주택을 건설하려는 조합이 사업계획 승인을 받았고, 이 과정에서 일부 토지 소유자인 원고의 토지가 도로 확장 부지에 편입되면서 원고가 사업계획 승인 및 관련 처분의 취소를 요구한 사건입니다. 법원은 원고가 제기한 사업계획 승인 처분에 대한 취소 소송은 공시된 날로부터 90일이 지나 제기되었으므로 부적법하다고 각하했습니다. 또한 지구단위계획 결정 취소 청구는 주택건설사업계획 승인 시 의제되는 처분이므로 별도로 다툴 수 없다고 보았습니다. 이후 사업시행자 지정 등 처분에 대해서는 임대주택조합의 토지 확보 요건과 지구단위계획 결정 의제 범위 및 주민 의견청취 절차에 위법이 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고 (토지 소유자): 거제시 일운면 소동리 지역의 토지 일부를 소유하고 있으며 자신의 토지가 임대주택 건설사업으로 인한 도로 확장 부지에 편입되자 해당 사업계획 승인 및 관련 처분의 취소를 구한 개인입니다.
• 피고 (거제시장): 임대주택 건설사업계획을 승인하고 도시관리계획(지구단위계획구역 및 계획) 결정을 고시하며 도시계획시설사업의 시행자 지정 및 실시계획을 인가한 행정기관의 장입니다.
• 피고 보조참가인 (임대주택 건설사업 시행자): 임대주택을 건설하여 임대할 목적으로 설립된 '소동임대주택조합'과 공동사업주체인 '주식회사 서희건설'로 거제시 일운면 소동리 일대에 임대주택 건설사업을 추진한 당사자들입니다.

분쟁 상황

거제시장이 소동임대주택조합과 서희건설에 대해 임대주택건설사업계획을 승인하고 지구단위계획구역을 결정했습니다. 이 사업으로 인해 원고 소유의 토지 일부(총 413㎡)가 중로 1-25호선 확장 및 중로 1-12호선 개설 공사의 도로 부지로 편입되자 원고는 이러한 처분들이 위법하다며 취소를 주장했습니다. 원고는 사업계획 승인의 제소기간 도과 여부 주택법상 토지 소유권 확보 요건 미충족 지구단위계획 결정 의제 범위에 도로 부지가 부당하게 포함되었고 이에 대한 주민 의견청취 절차가 누락되었다는 점을 문제 삼았습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음 세 가지입니다. 첫째 임대주택 건설사업계획 승인 처분에 대한 취소 소송이 행정소송법상 90일의 제소기간을 준수하였는지 여부입니다. 둘째 임대주택조합이 사업계획 승인을 받기 위해 필요한 토지 소유권 확보 요건을 충족했는지 여부입니다. 셋째 주택법에 따라 사업계획 승인 시 지구단위계획 결정이 의제될 때 그 의제되는 범위가 주택건설대지 외 도로 부지와 같은 공공시설 부지까지 포함되는지 그리고 이 경우 별도의 주민 의견청취 절차가 필요한지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구 중 임대주택건설사업계획 승인처분과 지구단위계획구역 결정의 취소를 구하는 부분을 각하했습니다. 이는 사업계획 승인 고시일인 2014년 8월 25일(효력 발생일 2014년 8월 31일)로부터 90일이 지난 후인 2014년 12월 17일에 소송이 제기되어 제소기간을 도과했으며 지구단위계획 결정은 사업계획 승인 시 의제되는 처분이므로 독립적인 소송 대상이 될 수 없다는 판단에 따른 것입니다. 나머지 청구인 시행자 지정 등 처분 취소에 대해서는 원고의 주장을 모두 기각했습니다. 이는 임대주택조합의 토지 확보 요건이 임대주택법에 따라 충족되었으며 지구단위계획 결정 의제 범위에 도로 부지 3,593㎡가 포함되고 별도의 주민 의견청취 절차는 필요 없다는 판단에 따른 것입니다.

결론

법원은 원고가 제기한 임대주택 건설사업계획 승인 및 관련 처분 취소 소송 대부분을 각하하거나 기각했습니다. 결과적으로 거제시장이 내린 임대주택 건설사업계획 승인 지구단위계획 결정 도시계획시설사업 시행자 지정 및 실시계획 인가 처분은 모두 유효하다고 판단되었고 원고는 패소하여 보조참가로 인한 부분을 포함한 소송비용을 모두 부담하게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

행정소송법 및 행정업무의 효율적 운영에 관한 규정 제6조 제3항 (제소기간): 행정처분 취소 소송은 처분이 있음을 안 날부터 90일 이내에 제기해야 합니다. 고시나 공고를 통해 처분이 이루어진 경우 특별한 사정이 없는 한 고시의 효력 발생일(고시일로부터 5일 경과)에 모든 이해관계자가 처분 내용을 알았다고 간주되어 제소기간이 기산됩니다. 본 사건에서 원고는 고시 효력 발생일인 2014년 8월 31일로부터 90일을 넘겨 2014년 12월 17일에 소를 제기하여 각하되었습니다. 주택법 제17조 제1항 제5호 (인허가 의제 제도): 주택건설사업계획 승인이 나면 국토계획법상 지구단위계획 결정이 관계 행정기관과의 협의를 통해 의제됩니다. 이는 복잡한 인허가 절차를 간소화하여 사업의 신속한 진행을 돕기 위함입니다. 법원은 이 의제 제도의 취지에 따라 의제된 지구단위계획 결정은 주된 사업계획 승인 처분과 분리하여 별도로 다툴 수 없다고 보았습니다. 주택법 제17조 제1항 제5호 및 관련 법리 (지구단위계획 의제 범위): 주택법에 따른 지구단위계획 결정 의제 범위는 단순히 주택건설대지에 국한되지 않고 해당 주택건설사업과 직접적인 관련이 있는 공공시설(도로, 공원 등) 또는 간선시설(상하수도, 전기 등)이 설치되는 지역까지 포함될 수 있습니다. 본 사건에서는 임대주택 건설 부지 외에 도로 부지 3,593㎡가 포함된 총 36,954㎡의 지역이 사업과 직접적인 관련이 있다고 판단되어 의제 효력이 미친다고 보았습니다. 주택법 제17조 제3항 및 국토계획법 (주민 의견청취 절차): 인허가 의제 제도의 취지가 절차적 일원화에 있으므로 주된 사업계획 승인권자가 관계 행정기관의 장과 협의를 거쳐 사업계획 승인을 했다면 의제된 지구단위계획 결정에 대해 국토계획법에서 정한 별도의 주민 의견청취 절차를 거칠 필요는 없다는 것이 법원의 입장입니다. 임대주택법 제14조 제1항 (임대사업자의 토지 확보 요건): 임대사업자가 90% 이상의 토지 소유권 또는 사용권을 확보하고 공익사업자로 지정된 경우 나머지 토지에 대해 토지보상법에 따른 수용 또는 사용이 가능합니다. 이 경우 주택법 제16조 제4항에서 규정하는 일반적인 주택조합의 95% 소유권 확보 요건이나 80% 사용 권원 확보 요건이 직접 적용되지 않는다고 보았습니다. 소동임대주택조합은 90% 이상의 토지 소유권을 확보하여 공익사업자로 지정되었으므로 이러한 요건을 충족했다고 판단했습니다.

참고 사항

행정처분 취소 소송 제소기간: 행정청의 처분에 대한 취소 소송은 원칙적으로 처분이 있음을 안 날로부터 90일 이내에 제기해야 합니다. 만약 처분이 고시(공고) 방식으로 이루어져 불특정 다수인에게 효력이 발생하는 경우 고시의 효력 발생일에 처분이 있었음을 알았다고 간주되므로 고시 내용을 확인하는 즉시 법적 조치를 고려해야 합니다. 인허가 의제 제도의 이해: 주택건설사업과 같이 복합적인 인허가를 필요로 하는 사업의 경우 주된 인허가(예: 주택건설사업계획 승인)가 있으면 관련 법률에 따른 다른 인허가(예: 지구단위계획 결정)가 자동으로 이루어진 것으로 간주될 수 있습니다. 이때 의제되는 처분은 별도로 취소 소송을 제기하기보다 주된 처분 자체의 위법성을 다투는 소송에서 함께 주장해야 합니다. 사업 주체별 토지 확보 요건의 차이: 주택법상 주택조합과 임대주택법상 임대사업자는 사업계획 승인을 위한 토지 소유권 확보 요건이 다를 수 있습니다. 특히 임대주택법에 따라 공익사업자로 지정된 임대사업자는 특정 비율(예: 90%)의 토지를 확보하면 나머지 토지에 대해 수용권을 행사할 수 있어 주택법상 주택조합에 적용되는 95% 소유권 확보 요건이 직접 적용되지 않을 수 있습니다. 의제되는 인허가의 범위와 주민 의견청취: 주택건설사업계획 승인 시 지구단위계획 결정이 의제될 때 의제되는 범위는 주택건설대지뿐만 아니라 주택단지의 진출입을 위한 도로 등 공공시설 또는 간선시설 부지 등 사업과 직접 관련된 지역까지 포함될 수 있습니다. 이러한 경우 별도의 주민 의견청취 절차가 필요하지 않을 수 있으므로 해당 사업이 관련 행정기관과 적절히 협의되었는지 여부를 확인하는 것이 중요합니다.