부동산 매매를 가장한 가등기 담보 대출 사기 사건

피고인은 피해자 소유의 토지 두 필지를 21억 8천여만 원에 매수하겠다고 속였습니다. 계약금 중 일부만 지급하고 매매계약과 동시에 가등기를 해달라고 요청한 후, 이 가등기를 담보로 제3자들로부터 총 15억 5천만 원을 빌려 개인적으로 사용했습니다. 피고인은 처음부터 잔금을 지급할 의사나 능력이 없었고, 결국 피해자를 기망하여 재산상 이익을 취하려 한 혐의로 기소되었습니다. 법원은 피고인의 사기 행위를 인정하여 징역 2년을 선고했습니다.

관련 당사자

• 피고인 A: 피해자 소유 토지의 매매를 가장하여 가등기 설정 권한을 얻어내고, 이를 담보로 거액을 차용하여 개인적으로 유용한 사기 범행을 저지른 자입니다.
• 피해자 EO: 피고인의 기망 행위에 속아 자신의 토지에 가등기를 설정해주었고, 이후 민사 소송을 통해 가등기를 말소하여 실질적인 피해를 회복한 토지 소유자입니다.
• ER, ES, ET, EU: 피고인이 피해자 소유 토지의 가등기를 담보로 삼아 총 15억 5천만 원을 대여해준 채권자들입니다.

분쟁 상황

피고인은 2018년 6월 29일경 피해자 EO 소유의 토지 2필지(총 2,641m²와 156m² 중 28/33 지분)를 21억 8,140만 원에 매수하는 계약을 체결했습니다. 피고인은 피해자에게 계약금으로 통상적인 금액의 2배인 4억 3,628만 원을 지급하고, 잔금 17억 4,512만 원과 양도소득세 3억 원을 부담하겠다고 약속했습니다. 이와 함께 피고인은 과거 압류 등기로 고생한 경험이 있으니 매매 계약 보장을 위해 계약 체결 직후 가등기를 해달라고 요청했고, 피해자는 이를 수락하여 피고인 또는 피고인이 지정하는 자로 매매예약 가등기를 설정해주었습니다. 그러나 피고인은 사실 매매 잔금을 지급할 의사나 능력이 없었으며, 피해자로부터 가등기 설정 권한을 위임받은 즉시 이 가등기를 담보로 ER, ES, ET, EU 등 4명으로부터 합계 15억 5천만 원을 차용했습니다. 피고인은 이 중 일부만을 계약금 명목으로 피해자에게 지급하고, 나머지 돈은 개인적으로 사용했으며, 당시 피고인 명의와 운영 법인 명의로 다수의 채무를 부담하고 있었고, 매매 대상 토지에 대한 건설 허가나 PF 대출 절차도 전혀 진행된 바 없었습니다. 결국 피고인은 피해자를 기망하여 2018년 7월 3일부터 2019년 2월 8일까지 ER 등으로부터 총 15억 5천만 원을 차용하게 하고, 이 사건 부동산에 가등기를 마치게 함으로써 11억 1,378만 원 상당의 재산상 이익을 편취하려 한 혐의로 재판을 받게 되었습니다.

핵심 쟁점

피고인이 처음부터 토지 매매 잔금을 지급할 의사나 능력이 없었음에도 매매를 가장하여 가등기 설정 권한을 취득했는지, 이를 담보로 거액을 차용하여 피해자를 기망하고 재산상 이득을 취하려 했는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 또한, 피고인의 이전 확정판결들과 이 사건 범죄의 경합범 관계 성립 여부, 피해자가 민사소송을 통해 실질적인 피해를 회복한 것이 양형에 어떻게 반영될지가 중요한 고려 사항이었습니다.

법원의 판단

피고인에게 징역 2년을 선고한다.

결론

법원은 피고인이 피해자를 기망하여 부동산 매매를 가장하고 가등기 설정 권한을 악용해 거액의 재산상 이득을 취하려 한 사실을 인정했습니다. 피고인의 죄질이 매우 무겁고 동종 범행으로 여러 차례 형사처벌을 받은 전력이 있음에도 약 두 달 만에 다시 범행을 저지른 점이 비난 가능성이 크다고 보았습니다. 다만, 피해자가 민사 소송을 통해 가등기를 말소하고 실질적인 피해를 회복한 점, 피고인이 공소사실을 인정하고 반성하고 있다는 점 등을 참작하여 징역 2년을 선고했습니다. 이 사건 범죄는 다른 확정판결의 범죄와 동시에 판결할 수 없었으므로 경합범 처리를 하지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 특정경제범죄 가중처벌 등에 관한 법률 제3조 제1항 (사기)​: 이 법은 특정경제범죄의 가중처벌을 목적으로 하며, 특히 사기죄의 경우 이득액이 5억 원 이상 50억 원 미만일 때는 3년 이상의 유기징역에 처하도록 규정하여 일반 형법보다 더 무겁게 처벌합니다. 이 사건 피고인이 11억 1,378만 원 상당의 재산상 이익을 편취하려 한 혐의로 기소되었기에 이 법률이 적용되었습니다. 이 법률의 적용은 범죄의 중대성과 사회적 해악을 엄중히 다루겠다는 입법 취지를 반영합니다.
2. 형법 제347조 제1항 (사기)​: 사람을 기망하여 재물의 교부를 받거나 재산상의 이익을 취득한 자는 10년 이하의 징역 또는 2천만원 이하의 벌금에 처하는 일반적인 사기죄 조항입니다. 이 사건에서는 편취 금액이 커서 특정경제범죄 가중처벌법이 우선 적용되었지만, 사기죄의 기본 구성 요건을 이루는 법조항입니다.
3. 형법 제37조 (경합범) 및 제39조 제1항 (판결을 받지 아니한 죄와 확정판결을 받은 죄)​: 이 조항들은 여러 개의 죄를 저지른 경우 형벌을 어떻게 정할지에 대한 원칙을 제시합니다. 이 사건의 경우, 피고인이 이미 두 번의 사기죄로 확정판결을 받은 전력이 있었습니다. 법원은 이 사건 범죄가 이미 확정된 판결들의 범행 시점과 다르고 동시에 판결할 수 없었던 경우에 해당하므로, 형법 제37조 후단에 따른 경합범 관계가 성립할 수 없고, 형법 제39조 제1항에 따라 형을 감경하거나 면제할 수도 없다고 판단했습니다. 이는 피고인의 재범 가능성과 범죄 습벽을 무겁게 평가한 결과로 해석됩니다.
4. 형법 제53조 (작량감경) 및 제55조 제1항 제3호 (감경)​: 법원은 범죄의 동기, 수단, 결과, 피고인의 나이, 성행, 환경, 범행 후의 정황 등 다양한 양형 조건을 종합적으로 고려하여 법률에 정해진 형량 범위 내에서 형을 줄여줄 수 있습니다. 이 사건에서는 피해자가 민사소송을 통해 가등기를 말소하고 실질적인 피해를 회복한 점, 피고인이 공소사실을 인정하고 반성하는 태도를 보인 점 등이 작량감경의 요소로 고려되어 형량 결정에 반영되었습니다. 법정형이 징역 3년 이상이었으나, 이러한 감경 요소를 통해 최종 징역 2년이 선고되었습니다.

참고 사항

1. 부동산 가등기 설정 시 신중한 접근이 필요합니다: 매매 대금을 전부 지급하기 전에 매수인이 가등기를 요구할 경우, 단순한 순위 보전 목적 외에 담보 대출 등에 악용될 가능성이 있으므로, 계약서 내용을 면밀히 검토하고 법률 전문가의 자문을 구해야 합니다. 가등기는 재산권에 중대한 영향을 미칠 수 있습니다.
2. 상대방의 재정 상태 및 매수 의사를 확인해야 합니다: 고액의 부동산 거래에서는 매수인의 잔금 지급 능력이나 진정한 매수 의사를 다각도로 확인하는 것이 중요합니다. 매수인이 주장하는 자금 출처나 사업 계획의 실현 가능성을 점검하고, 필요한 경우 신용도 조회 등을 고려할 수 있습니다.
3. 특이한 계약 조건은 더욱 주의 깊게 살펴봐야 합니다: 통상적인 거래 관행과 다른 조건(예: 비정상적으로 높은 계약금 요구, 즉시 가등기 설정 요구, 과도한 세금 부담 약속 등)이 제시될 경우 사기 가능성을 의심하고 더욱 신중하게 접근해야 합니다.
4. 사기 피해가 의심되거나 발생했을 경우 신속하게 대응해야 합니다: 피해가 의심되면 즉시 경찰에 신고하여 수사를 요청하고, 동시에 민사 소송(예: 가등기 말소 등기청구 소송)을 제기하여 자신의 재산권을 보호하고 피해를 회복하기 위한 법적 조치를 취해야 합니다. 이 사건 피해자처럼 민사 소송을 통해 권리를 회복할 수 있습니다.