건물 신축 공사 지연으로 인한 도급계약 해제 및 지체상금 책임 분쟁 사건

원고(건물주)는 피고(건설사)와 제주시에 건물 신축 공사를 도급하였으나, 피고가 공사를 중단하고 계약 해제 사유가 발생하여 원고가 계약을 해제하고 다른 건설사에 잔여 공사를 맡겼습니다. 원고는 피고의 공사 지연에 따른 지체상금과 건물 임대차 지연으로 인한 손해배상을 청구했습니다. 법원은 최종 준공예정일을 2017년 3월 31일로 확정하고, 피고의 귀책 사유로 인한 지체상금 지급 의무를 인정했습니다. 다만, 암 발생으로 인한 공사 지연 기간 17일은 지체일수에서 제외하고, 지체상금액 3억 6,000만 원은 과다하다고 보아 1억 800만 원으로 감액했습니다. 계약 해제로 인한 임대료 손해배상 청구는 손해배상액의 예정(지체상금)에 포함된다고 보아 기각했습니다. 최종적으로 피고는 원고에게 1억 800만 원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 건물주로, 피고 B 주식회사에 건물 신축 공사를 맡긴 도급인입니다.
• 피고 B 주식회사: 원고 A로부터 건물 신축 공사를 도급받아 진행하던 건설사입니다.

분쟁 상황

원고는 2016년 6월 9일 피고와 제주시에 지상 7층, 지하 1층 규모의 건물 신축 공사를 공사대금 36억 원, 준공예정일 2017년 5월 10일(이후 2017년 3월 31일로 변경)로 정하여 도급계약을 체결했습니다. 공사 착공일은 2016년 6월 10일로 정했으나, 착공신고 보완 요청 등으로 실제 착공은 2016년 7월 하순경 이루어졌습니다. 피고는 2016년 8월 3일 1회 기성금 7,650만 원을 청구했고, 원고가 이를 약정일까지 지급하지 않았다는 이유로 2016년 8월 26일부터 공사를 중단했습니다. 원고는 피고에게 여러 차례 공사 재개를 요구하며 2016년 9월 23일 1회 기성금을 지급했으나, 피고는 공사를 재개하지 않았습니다. 결국 원고는 2016년 10월 12일 피고의 일방적인 공사 중단 및 현장 방치를 이유로 도급계약을 해제한다는 통지를 했습니다. 이후 원고는 2017년 1월 31일 다른 건설사와 잔여 공사를 다시 계약했고, 건물은 2018년 2월 6일 최종 완성되었습니다. 원고는 피고의 공사 지연으로 인해 발생한 지체상금과 건물 임대료 손실에 대한 손해배상을 청구하며 이 사건 소를 제기했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 준공예정일의 확정: 원고와 피고 사이에 여러 도급계약서가 존재하여 최종적으로 합의된 준공예정일이 언제인지 여부입니다.
2. 지체상금 발생 여부 및 기간: 피고의 귀책 사유로 공사가 지연되어 지체상금 지급 의무가 발생하는지, 지체상금의 시작일과 종료일은 언제인지, 그리고 피고가 책임질 수 없는 사유로 공사가 지연된 기간을 공제해야 하는지 여부입니다.
3. 지체상금액의 감액: 약정된 지체상금액이 과도하여 법원이 직권으로 감액할 수 있는지 여부입니다.
4. 계약 해제로 인한 손해배상 청구: 지체상금 외에 임대차 지연으로 인한 추가적인 손해배상을 청구할 수 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 피고가 원고에게 108,000,000원 및 이에 대하여 2018년 11월 15일부터 2021년 6월 4일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구(원래 청구액 3억 9,750만 원)는 기각되었으며, 소송비용 중 3/4은 원고가, 나머지는 피고가 각 부담하도록 했습니다. 제1항은 가집행할 수 있다고 명시했습니다.

결론

이 판결은 건설 도급계약에서 공사 지연이 발생했을 때 지체상금 산정의 기준과 감액의 가능성, 그리고 손해배상액의 예정과 통상 손해 및 특별 손해의 관계를 명확히 보여줍니다. 특히 계약 해제 시 지체상금의 종점, 착공 지연 및 기성금 미지급, 그리고 예측 불가능한 암 발생 등의 사유가 지체일수 산정에 미치는 영향에 대한 구체적인 판단을 제시했습니다. 또한, 손해배상액의 예정이 있는 경우 추가적인 손해배상 청구가 제한될 수 있음을 확인했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.

1. 민법 제398조 (배상액의 예정): 손해배상액을 미리 정해두는 약정(지체상금 약정)은 법원에서 부당하게 과다하다고 판단될 경우 직권으로 감액할 수 있습니다. 이는 손해 발생 사실과 손해액 증명의 어려움을 덜고 분쟁을 예방하기 위함입니다. 본 사건에서는 지체상금 3억 6,000만 원이 과도하다고 판단되어 1억 800만 원으로 감액되었습니다. 또한, 손해배상액의 예정이 있는 경우 다른 특별한 약정이 없다면 채무불이행으로 인한 통상의 손해는 물론 특별손해까지도 예정액에 포함되므로, 예정액을 초과하는 손해는 따로 청구할 수 없습니다.
2. 도급계약 해제 및 지체상금의 종기: 수급인(건설사)이 공사를 완성하지 못한 채 중단하고 계약이 해제된 경우, 지체상금은 약정 준공일 다음 날부터 발생합니다. 그 종기는 도급인(건물주)이 계약을 해제할 수 있었을 때(실제로 해제한 때가 아님)부터 다른 업자에게 맡겨 공사를 완성할 수 있었던 시점까지로 봅니다. 다만, 수급인이 책임질 수 없는 사유로 공사가 지연된 기간은 공제되어야 합니다.
3. 민법 제536조 제2항 (불안의 항변권): 선이행 의무를 부담하는 당사자(예: 공사를 먼저 진행하는 건설사)가 상대방의 채무 이행이 곤란할 현저한 사유가 있는 때에는 상대방이 채무 이행을 제공할 때까지 자기의 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 피고는 원고의 기성금 미지급을 이유로 불안의 항변권을 주장했으나, 법원은 원고의 신용불안 등 객관적인 사유가 없다고 보아 이를 인정하지 않았습니다.
4. 건축법 제25조 및 건축법 시행규칙 제14조 제6항: 건축 공사를 시작하기 전 착공신고 절차와 필요 서류(기술지도계약서 등)에 관한 규정입니다. 본 사건에서는 착공신고 지연에 원고 측의 귀책 사유가 일부 있다고 보아 지체상금 감액 사유로 참작되었습니다.
5. 상가건물 임대차보호법 제12조: 상가건물 임대차보호법의 적용을 받는 임대차 계약에서 보증금 외에 차임이 있는 경우, 보증금과 차임을 월 단위의 차임으로 전환하는 기준을 정하고 있습니다. 본 사건에서는 원고가 임대료 손실을 주장하며 산정 근거로 언급했습니다.

참고 사항

건설 공사 도급계약과 유사한 상황에 직면할 경우 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 계약서의 명확화: 공사 기간, 준공예정일, 지체상금률, 지체상금 한도, 기성금 지급 조건 등 핵심적인 계약 내용은 다툼의 여지가 없도록 명확하게 작성하고 최종 계약서가 무엇인지 확인해야 합니다. 여러 버전의 계약서가 있다면 반드시 최종 합의된 내용이 담긴 계약서를 기준으로 해야 합니다.
2. 공사 지연 사유 및 입증: 공사가 지연될 경우, 그 원인이 무엇인지 명확히 파악하고 관련 증거(회의록, 공사일보, 내용증명, 사진 등)를 철저히 확보해야 합니다. 특히 예측 불가능한 상황(예: 암 발생, 천재지변, 민원)으로 인한 지연은 계약에 따라 지체상금 산정에서 제외될 수 있으므로, 해당 사유와 지연 기간을 구체적으로 입증하는 것이 중요합니다.
3. 기성금 지급 및 공사 중단 절차: 기성금 지급 지연이 발생할 경우, 계약서에 명시된 절차에 따라 독촉하고, 공사 중단 사유 및 기간을 서면으로 통보해야 합니다. 일방적인 공사 중단은 채무불이행으로 간주될 수 있습니다.
4. 손해배상액의 예정 이해: 지체상금 약정은 대개 손해배상액의 예정으로 간주됩니다. 이는 실제 발생한 손해액이 예정액보다 많더라도 추가적인 청구가 어려울 수 있다는 점을 의미합니다. 계약 체결 시 지체상금률과 한도를 신중하게 설정해야 합니다.
5. 책임 있는 사유의 판단: 착공 신고 지연, 현장 대리인 자격 미달, 보완 요청 사항 미처리 등 행정적 또는 기술적 문제로 인한 공사 지연도 어느 한쪽의 책임으로 귀속될 수 있으므로, 발생 시 즉시 해결하고 관련 기록을 남겨야 합니다.