부동산/임대차 22
형사일반 8
세금/행정 4
기업/노동 4
금융/보험 3서울동부지방법원 2025
원고인 건물주는 피고인 임차인에게 상가 건물을 임대했습니다. 이 임대차 계약은 10년 장기 계약이었으며, 특약으로 '처음 1년은 임대료를 고정하고, 이후 연 5% 이하에서 조정할 수 있다'고 명시되어 있었습니다. 계약 체결 1년 후, 건물주는 물가 상승과 주변 시세 변동을 이유로 특약에 따라 월세 52,850,000원에서 5% 인상된 55,492,500원을 요구했으나, 임차인은 이를 거절하고 기존 월세를 지급했습니다. 이에 건물주는 인상된 월세를 요구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 임대차 계약의 특약이 건물주의 일방적인 임대료 증액 권한을 부여한 것으로 보기 어렵고, 물가 상승 등 원고가 주장하는 경제 사정의 변화만으로는 현저한 부당함을 인정하기 어렵다며 건물주의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 사건 건물의 소유주이자 임대인으로, 피고에게 상가건물을 임대하고 임대료 증액을 청구했습니다. - 피고 주식회사 C: 원고로부터 상가건물을 임차하여 사용하고 있는 임차인으로, 원고의 임대료 증액 청구를 거절했습니다. ### 분쟁 상황 임대인인 원고는 자신이 소유한 상가 건물을 임차인인 피고에게 10년 동안 임대해 주었습니다. 계약 체결 후 1년이 지나자 원고는 계약서의 '연 5% 이하에서 조정할 수 있다'는 특약 조항을 근거로 물가 상승 및 주변 상가 시세 변동을 이유로 기존 월세 52,850,000원에서 5% 인상된 55,492,500원을 요구했습니다. 그러나 피고는 이를 거절하며 기존 월세만을 지급했고, 이에 원고는 인상된 월세를 지급하라는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 임대차계약서의 특약 '처음 1년은 임대료를 고정하고, 이후 연 5% 이하에서 조정할 수 있다'는 문구가 임대인의 일방적인 임대료 증액 권한을 의미하는가? 민법 제628조 또는 상가건물 임대차보호법 제11조에 따라 경제 사정의 현저한 변동이 있어 임대료 증액이 가능한가? ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다. ### 결론 법원은 임대차계약의 특약 '처음 1년은 임대료를 고정하고, 이후 연 5% 이하에서 조정할 수 있다'는 문구가 임대인에게 임차인의 동의 없이 일방적으로 임대료를 증액할 수 있는 권리를 부여한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 물가상승률이나 주변 시세 변동 등 원고가 주장하는 경제 사정의 변화만으로는 민법이나 상가임대차법에서 정한 '현저한 경제 사정 변동'으로 인해 기존 임대료가 현저히 부당하게 되었다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 임대료 증액 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제628조 (차임증감청구권) 및 상가건물 임대차보호법 제11조 (차임 등의 증감청구권): 이 조항들은 임대차계약이 체결된 후 임대물에 대한 공과금이나 기타 경제 사정의 변동으로 인해 약정된 차임이 '현저히 부당하게' 된 경우, 당사자 일방이 차임의 증감을 청구할 수 있도록 합니다. 법원은 이러한 차임 증감청구권이 '사정변경의 원칙'을 입법화한 것으로, 그 해석은 엄격해야 하며, 단순히 물가 상승이나 주변 시세 변동만으로는 '현저한 부당함'을 인정하기 어렵다고 보았습니다. 즉, 기존의 차임을 고수하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하다고 인정될 정도로 특별한 사정 변경이 있어야 합니다. 본 사례에서는 원고가 제시한 증거들만으로는 이러한 '현저한 경제 사정의 변동'이 있었다고 인정하기에 부족하다고 판단되었습니다. 민법 제652조 (강행규정) 및 상가건물 임대차보호법 제15조 (강행규정): 이 조항들은 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없음을 규정합니다. 즉, 임대차계약 내용이 이 법의 규정에 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 이 사건에서 법원은 만약 특약이 임대인이 일방적으로 임대료를 인상할 수 있도록 약정한 것이라고 해석된다면, 이는 임차인에게 불리한 약정으로서 강행규정에 위반하여 무효가 될 수 있음을 지적했습니다. 이러한 점도 임대인의 일방적인 증액 권한을 인정하기 어려운 이유 중 하나로 작용했습니다. 계약의 해석 원칙: 당사자 사이에 계약서 문구 해석에 이견이 있을 경우, 문언의 객관적 의미가 명확하다면 문언대로 인정해야 하지만, 불명확하다면 문언 내용, 계약 체결 동기 및 경위, 약정 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 본 사건에서는 '조정할 수 있다'는 문구가 임대인의 일방적 증액 권한을 명확히 하는 것으로 보기 어려워, 법원은 여러 정황을 고려하여 임차인 동의가 필요하다고 해석했습니다. 특히 중개인의 '임차인 동의가 반드시 필요한 요식행위입니다'라는 카카오톡 메시지가 이러한 해석의 근거 중 하나로 활용되었습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 임대료 조정 조항의 문구는 매우 중요합니다. '조정할 수 있다'는 표현은 일방적인 인상 권한보다는 쌍방 협의를 전제로 할 가능성이 높으므로, 명확하게 '임대인이 일방적으로 인상할 수 있다'는 등의 문구를 사용하거나 구체적인 인상 조건(예: 물가상승률, 특정 지표 연동)을 명시하는 것이 좋습니다. 임대료 증액을 청구할 때는 임대차계약 기간, 보증금 및 월세 수준, 주변 시세, 물가상승률, 조세 및 공과금, 건물 관련 대출 이자 등 여러 요인을 종합적으로 고려하여 기존 임대료가 현저히 부당하다는 객관적인 증거를 제시해야 합니다. 단순히 주변 시세가 올랐다는 주장만으로는 증액이 어려울 수 있습니다. 장기 임대차 계약의 경우, 초기 임대료 책정 시 미래의 경제 상황 변동을 미리 예측하여 합리적인 수준으로 정하는 것이 중요합니다. 부동산 중개인의 설명은 계약서 내용 해석에 참고는 될 수 있으나, 최종적인 법적 효력은 계약서의 명확한 문구에 따르므로, 계약서 작성 시 중개인의 설명과 실제 계약서 문구가 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
서울동부지방법원 2025
채무자 A가 파산을 신청하기 전, 자신의 부동산에 근저당권을 설정해준 채권자 C가 경매 절차에서 배당을 받게 되자, 채무자 A의 파산관재인이 이의를 제기한 사건입니다. 파산관재인은 해당 근저당권 설정이 채무자의 남편에 의해 무단으로 이루어진 무효한 계약이거나, 채무자의 다른 채권자들에게 불공평하게 특정 채권자에게만 유리하게 담보를 제공한 '편파행위'에 해당한다고 주장했습니다. 법원은 근저당권 설정 계약 자체를 무효로 보기는 어렵다고 판단했으나, 이를 파산채권자를 해치는 '편파행위'로 인정하여 파산관재인의 '부인권' 행사를 받아들였습니다. 이에 따라 채권자 C에 대한 배당액 157,076,478원을 삭제하도록 판결했습니다. 다만, 삭제된 금액을 원고에게 직접 배당하는 대신, 파산재단이나 다른 우선변제권자들을 위해 재배정되도록 처리했습니다. ### 관련 당사자 - 채무자 A: 파산 신청을 한 개인으로 이 사건 부동산의 원래 소유자입니다. - 파산관재인: 채무자 A의 파산 절차를 관리하며 모든 채권자에게 공정한 배당이 이루어지도록 재산을 관리하는 변호사 B입니다. - 근저당권자 C: 채무자 A의 부동산에 채권최고액 6억 2천만 원 상당의 근저당권을 설정하여 담보를 확보하려 했던 채권자입니다. ### 분쟁 상황 채무자 A가 2023년 6월 30일 개인 파산면책을 신청하고 파산관재인이 선임된 후, A 소유 부동산에 대해 진행된 임의경매 절차에서 근저당권자 C가 배당을 받게 되었습니다. 이에 채무자의 파산관재인이 C의 근저당권 설정 행위가 채무자 의사와 무관한 무효이거나, 다른 채권자들에게 불공평한 '편파행위'이므로 C에 대한 배당액이 부당하다고 주장하며 배당이의 소송을 제기한 상황입니다. ### 핵심 쟁점 파산 전 배우자를 통한 근저당권 설정이 채무자의 의사와 무관한 무효 행위인지 여부와, 설령 유효하더라도 파산채권자에게 해를 끼치는 편파행위로서 파산관재인의 부인권 행사 대상이 되는지 여부입니다. ### 법원의 판단 서울동부지방법원은 채권자 C에 대한 배당액 157,076,478원을 배당표에서 삭제하도록 판결했습니다. 이는 채무자 A가 C에게 근저당권을 설정해준 행위가 파산채권자 전체에 대한 '편파행위'에 해당하여 파산관재인의 부인권 행사가 정당하다는 판단에 따른 것입니다. 그러나 삭제된 배당액을 파산관재인에게 직접 배당하는 원고의 청구는 기각하고, 다른 채권자 또는 파산재단으로 재배분되도록 했습니다. ### 결론 법원은 채무자 A의 파산 신청 전 특정 채권자 C에게 제공된 근저당권 설정 행위를 다른 채권자들을 해하는 '편파행위'로 판단하여 무효화했습니다. 이로 인해 C는 경매 배당에서 해당 금액을 받을 수 없게 되었으며, 파산재단이 그 금액을 회수하여 전체 채권자들에게 공정하게 분배될 수 있는 기반을 마련했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '채무자회생 및 파산에 관한 법률'에 명시된 파산 절차의 공정성 및 '부인권'과 관련된 법리가 적용되었습니다. * **채무자회생 및 파산에 관한 법률 제391조(부인권)**: 이 조항은 파산 선고 전 채무자가 채권자를 해치는 것을 알고 한 행위를 파산관재인이 취소할 수 있도록 하는 '부인권'에 대해 설명합니다. 여기에는 채무자의 재산을 절대적으로 감소시키는 사해행위뿐만 아니라 특정 채권자에게만 변제하거나 담보를 제공하여 다른 채권자들과의 형평성을 해치는 '편파행위'도 포함됩니다. 이 사건에서 채무자 A가 파산 직전 자신의 부동산에 C에게 근저당권을 설정해준 행위가, 이미 10억 원 상당의 임차보증금 반환 채무와 8억 1천만 원 상당의 선행 근저당권이 있던 상황에서 특정 채권자(C)에게만 유리하게 담보를 제공한 '편파행위'로 인정되었습니다. 법원은 이러한 편파행위가 채무자회생법상 부인 대상이 되기 위해서는 채무자가 파산 절차에서 적용될 채권자평등의 원칙을 회피하려 했다는 인식이 필요하다고 봅니다. * **수익자의 악의 추정**: 부인권의 대상이 되는 행위로 이익을 얻은 자(수익자, 이 사건에서는 C)는 해당 행위가 파산채권자를 해하게 된다는 사실을 알고 있었다고 추정됩니다. 따라서 수익자 스스로가 선의였다는 것을 증명해야 합니다. 이 사건에서 C는 자신이 선의였다는 증거를 제출하지 못해 악의가 추정되었습니다. * **채무자회생 및 파산에 관한 법률 제397조 제1항(원상회복)**: 부인권이 행사되면, 부인된 행위가 없었던 것처럼 파산재단을 원래의 상태로 돌려놓아야 합니다. 이 사건에서 C의 근저당권 설정 계약은 소급적으로 효력을 잃게 되었고, C는 적법한 근저당권자가 아니므로 배당을 받을 수 없게 되어 배당액 157,076,478원이 삭제되었습니다. * **민사집행법 제160조 제1항 제5호, 제154조 제1항, 제161조 제1항, 제2항 제2호**: 파산관재인이 배당이의 소송에서 승소하면, 법원은 이의를 제기하지 않은 다른 채권자들이나 파산재단의 이익을 위해 배당표를 경정해야 합니다. 이는 특정 채권자의 배당액을 삭제하더라도, 그 금액이 곧바로 소송을 제기한 파산관재인에게 가는 것이 아니라, 파산 절차의 전체적인 원칙에 따라 다른 채권자들이나 파산재단으로 재배분되어야 함을 의미합니다. ### 참고 사항 개인 파산을 고려하고 있다면 다음 사항을 주의해야 합니다. * **파산 신청 전 재산 처분 유의**: 파산 선고 전 특정 채권자에게 담보를 제공하거나 재산을 처분하는 행위는 '편파행위' 또는 '사해행위'로 간주되어 파산관재인에 의해 취소될 수 있습니다. 이는 모든 채권자에게 공정하게 재산을 분배하려는 파산 제도의 취지에 어긋나기 때문입니다. * **배우자 등 대리 행위의 위험**: 배우자 등 가족에게 재산 관련 대리권을 부여하거나, 그들의 행위를 추인할 경우, 나중에 해당 행위의 법적 유효성에 문제가 생길 수 있습니다. 특히 채무 관계가 복잡한 상황에서는 명확한 위임 범위와 서류 관리가 중요합니다. * **근저당권 설정의 의미**: 근저당권은 채무 변제를 담보하는 강력한 수단이지만, 채무자의 파산 상황에서는 그 효력이 무효화될 수 있음을 인지해야 합니다. 담보를 설정받는 채권자 역시 채무자의 재정 상태를 충분히 확인하여 나중에 부인권 행사로 인해 담보권을 상실하는 위험을 줄여야 합니다. * **파산관재인의 역할**: 파산관재인은 파산자의 재산을 관리하고 채권자들에게 공정한 배당이 이루어지도록 하는 중요한 역할을 합니다. 특정 채권자가 부당하게 이득을 취했다고 판단될 경우, 부인권을 행사하여 파산 재산을 원상회복시킬 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2025
피고가 분양한 지식산업센터의 전용면적이 실제보다 크게 허위 광고된 사실을 원고가 알게 되어 계약을 취소한 후, 피고에게 기지급한 분양대금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고의 기망 또는 원고의 착오로 인한 계약 취소를 인정하고, 피고가 원고에게 분양대금과 이자를 반환하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지식산업센터 D호의 분양 계약을 체결한 계약자입니다. - 피고 주식회사 B: 춘천시 C 지식산업센터를 분양한 시행위탁자입니다. ### 분쟁 상황 피고는 춘천시 C 지식산업센터 D호를 분양하면서, 분양대행사를 통해 원고에게 실제 전용면적 약 29평(베란다 제외)보다 훨씬 큰 41.60평으로 광고했습니다. 원고는 이 설명을 믿고 분양대금 732,145,000원에 계약을 체결하고 일부 대금 366,072,500원을 납부했습니다. 그러나 2023년 7월 27일, 원고는 실제 전용면적이 광고와 다르다는 사실을 알게 되었고, 피고의 기망 또는 착오를 이유로 분양 계약을 취소한다는 통지를 했습니다. 원고는 피고가 받은 분양대금을 부당이득으로 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 분양 광고 시 지식산업센터의 전용면적을 실제보다 허위로 고지했는지 여부입니다. 또한 원고가 이로 인해 기망을 당했거나 중요한 부분에 착오가 있었음을 이유로 분양 계약을 적법하게 취소했는지 여부, 그리고 계약 취소에 따라 피고가 원고에게 분양대금 및 이에 대한 이자를 반환할 의무가 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 주식회사 B가 원고 A에게 377,976,907원 및 이에 대하여 2023년 7월 29일부터 2023년 9월 26일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항의 판결은 가집행할 수 있다고 명했습니다. ### 결론 원고의 주장은 받아들여져 피고의 기망 또는 원고의 착오로 인한 분양 계약 취소가 인정되었습니다. 이에 따라 피고 주식회사 B는 원고 A에게 부당이득 반환으로서 분양대금과 법정 이자를 지급해야 할 의무가 발생했습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에서는 피고의 기망 또는 원고의 착오로 인해 분양 계약이 취소되었으므로, 다음과 같은 법령과 법리가 적용됩니다. * **민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)**: 타인의 사기나 강박으로 인해 의사표시를 한 경우, 해당 의사표시를 취소할 수 있습니다. 본 판결에서 피고가 실제와 다른 전용면적을 고지하여 원고가 분양 계약을 체결하도록 한 행위는 '사기'에 해당하거나, 최소한 원고에게 '착오'를 일으킨 것으로 인정되어, 원고의 계약 취소가 적법하다고 판단되었습니다. * **민법 제741조 (부당이득의 내용)**: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이득을 반환해야 합니다. 분양 계약이 사기 또는 착오로 취소됨에 따라, 피고가 원고로부터 받은 분양대금은 법률상 원인이 소멸된 이득이 되어 이를 원고에게 반환해야 할 의무가 발생했습니다. * **상법 제54조 (법정이율)**: 상행위로 인한 채무에 대한 법정이율은 연 6%로 규정하고 있습니다. 이 사건에서 분양대금 반환 채무는 상행위와 관련이 있으므로, 계약 취소 시점까지의 이자를 연 6%로 계산하여 반환 금액에 포함시켰습니다. * **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)**: 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 때, 지연손해금의 이율은 대통령령으로 정하는 바에 따릅니다. 이 사건에서는 소장 부본이 피고에게 송달된 다음 날부터 연 12%의 지연손해금 이율이 적용되어, 피고가 더 높은 이율의 지연손해금을 지급하도록 했습니다. ### 참고 사항 부동산 분양 계약을 할 때는 계약서에 명시된 면적 외에 실제 도면이나 현장을 반드시 확인해야 합니다. 특히 '서비스 면적' 등 추가적인 공간이 언급될 경우, 해당 면적이 전용면적에 포함되는지 여부를 명확히 확인하고 문서화하는 것이 중요합니다. 분양 상담 시 받은 설명이나 홍보물의 내용이 실제와 다르다면, 녹취, 문자 메시지, 홍보물 보관 등을 통해 증거를 확보하는 것이 좋습니다. 만약 중요한 정보에 대한 허위 고지나 착오로 인해 계약을 체결했다면, 민법상 사기 또는 착오를 이유로 계약을 취소하고 기지급한 금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 법정 이자 및 지연손해금도 함께 청구할 수 있으므로, 지급일자와 금액을 정확히 기록해 두는 것이 필요합니다.
서울동부지방법원 2025
원고인 건물주는 피고인 임차인에게 상가 건물을 임대했습니다. 이 임대차 계약은 10년 장기 계약이었으며, 특약으로 '처음 1년은 임대료를 고정하고, 이후 연 5% 이하에서 조정할 수 있다'고 명시되어 있었습니다. 계약 체결 1년 후, 건물주는 물가 상승과 주변 시세 변동을 이유로 특약에 따라 월세 52,850,000원에서 5% 인상된 55,492,500원을 요구했으나, 임차인은 이를 거절하고 기존 월세를 지급했습니다. 이에 건물주는 인상된 월세를 요구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 임대차 계약의 특약이 건물주의 일방적인 임대료 증액 권한을 부여한 것으로 보기 어렵고, 물가 상승 등 원고가 주장하는 경제 사정의 변화만으로는 현저한 부당함을 인정하기 어렵다며 건물주의 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 사건 건물의 소유주이자 임대인으로, 피고에게 상가건물을 임대하고 임대료 증액을 청구했습니다. - 피고 주식회사 C: 원고로부터 상가건물을 임차하여 사용하고 있는 임차인으로, 원고의 임대료 증액 청구를 거절했습니다. ### 분쟁 상황 임대인인 원고는 자신이 소유한 상가 건물을 임차인인 피고에게 10년 동안 임대해 주었습니다. 계약 체결 후 1년이 지나자 원고는 계약서의 '연 5% 이하에서 조정할 수 있다'는 특약 조항을 근거로 물가 상승 및 주변 상가 시세 변동을 이유로 기존 월세 52,850,000원에서 5% 인상된 55,492,500원을 요구했습니다. 그러나 피고는 이를 거절하며 기존 월세만을 지급했고, 이에 원고는 인상된 월세를 지급하라는 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 임대차계약서의 특약 '처음 1년은 임대료를 고정하고, 이후 연 5% 이하에서 조정할 수 있다'는 문구가 임대인의 일방적인 임대료 증액 권한을 의미하는가? 민법 제628조 또는 상가건물 임대차보호법 제11조에 따라 경제 사정의 현저한 변동이 있어 임대료 증액이 가능한가? ### 법원의 판단 원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 원고가 부담한다. ### 결론 법원은 임대차계약의 특약 '처음 1년은 임대료를 고정하고, 이후 연 5% 이하에서 조정할 수 있다'는 문구가 임대인에게 임차인의 동의 없이 일방적으로 임대료를 증액할 수 있는 권리를 부여한 것으로 보기 어렵다고 판단했습니다. 또한, 물가상승률이나 주변 시세 변동 등 원고가 주장하는 경제 사정의 변화만으로는 민법이나 상가임대차법에서 정한 '현저한 경제 사정 변동'으로 인해 기존 임대료가 현저히 부당하게 되었다고 볼 증거가 부족하다고 판단하여 원고의 임대료 증액 청구를 기각했습니다. ### 연관 법령 및 법리 민법 제628조 (차임증감청구권) 및 상가건물 임대차보호법 제11조 (차임 등의 증감청구권): 이 조항들은 임대차계약이 체결된 후 임대물에 대한 공과금이나 기타 경제 사정의 변동으로 인해 약정된 차임이 '현저히 부당하게' 된 경우, 당사자 일방이 차임의 증감을 청구할 수 있도록 합니다. 법원은 이러한 차임 증감청구권이 '사정변경의 원칙'을 입법화한 것으로, 그 해석은 엄격해야 하며, 단순히 물가 상승이나 주변 시세 변동만으로는 '현저한 부당함'을 인정하기 어렵다고 보았습니다. 즉, 기존의 차임을 고수하는 것이 정의와 형평에 어긋나 현저히 부당하다고 인정될 정도로 특별한 사정 변경이 있어야 합니다. 본 사례에서는 원고가 제시한 증거들만으로는 이러한 '현저한 경제 사정의 변동'이 있었다고 인정하기에 부족하다고 판단되었습니다. 민법 제652조 (강행규정) 및 상가건물 임대차보호법 제15조 (강행규정): 이 조항들은 임차인에게 불리한 약정은 효력이 없음을 규정합니다. 즉, 임대차계약 내용이 이 법의 규정에 위반하여 임차인에게 불리한 것은 효력이 없습니다. 이 사건에서 법원은 만약 특약이 임대인이 일방적으로 임대료를 인상할 수 있도록 약정한 것이라고 해석된다면, 이는 임차인에게 불리한 약정으로서 강행규정에 위반하여 무효가 될 수 있음을 지적했습니다. 이러한 점도 임대인의 일방적인 증액 권한을 인정하기 어려운 이유 중 하나로 작용했습니다. 계약의 해석 원칙: 당사자 사이에 계약서 문구 해석에 이견이 있을 경우, 문언의 객관적 의미가 명확하다면 문언대로 인정해야 하지만, 불명확하다면 문언 내용, 계약 체결 동기 및 경위, 약정 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고려하여 합리적으로 해석해야 합니다. 본 사건에서는 '조정할 수 있다'는 문구가 임대인의 일방적 증액 권한을 명확히 하는 것으로 보기 어려워, 법원은 여러 정황을 고려하여 임차인 동의가 필요하다고 해석했습니다. 특히 중개인의 '임차인 동의가 반드시 필요한 요식행위입니다'라는 카카오톡 메시지가 이러한 해석의 근거 중 하나로 활용되었습니다. ### 참고 사항 임대차 계약 시 임대료 조정 조항의 문구는 매우 중요합니다. '조정할 수 있다'는 표현은 일방적인 인상 권한보다는 쌍방 협의를 전제로 할 가능성이 높으므로, 명확하게 '임대인이 일방적으로 인상할 수 있다'는 등의 문구를 사용하거나 구체적인 인상 조건(예: 물가상승률, 특정 지표 연동)을 명시하는 것이 좋습니다. 임대료 증액을 청구할 때는 임대차계약 기간, 보증금 및 월세 수준, 주변 시세, 물가상승률, 조세 및 공과금, 건물 관련 대출 이자 등 여러 요인을 종합적으로 고려하여 기존 임대료가 현저히 부당하다는 객관적인 증거를 제시해야 합니다. 단순히 주변 시세가 올랐다는 주장만으로는 증액이 어려울 수 있습니다. 장기 임대차 계약의 경우, 초기 임대료 책정 시 미래의 경제 상황 변동을 미리 예측하여 합리적인 수준으로 정하는 것이 중요합니다. 부동산 중개인의 설명은 계약서 내용 해석에 참고는 될 수 있으나, 최종적인 법적 효력은 계약서의 명확한 문구에 따르므로, 계약서 작성 시 중개인의 설명과 실제 계약서 문구가 일치하는지 꼼꼼히 확인해야 합니다.
서울동부지방법원 2025
채무자 A가 파산을 신청하기 전, 자신의 부동산에 근저당권을 설정해준 채권자 C가 경매 절차에서 배당을 받게 되자, 채무자 A의 파산관재인이 이의를 제기한 사건입니다. 파산관재인은 해당 근저당권 설정이 채무자의 남편에 의해 무단으로 이루어진 무효한 계약이거나, 채무자의 다른 채권자들에게 불공평하게 특정 채권자에게만 유리하게 담보를 제공한 '편파행위'에 해당한다고 주장했습니다. 법원은 근저당권 설정 계약 자체를 무효로 보기는 어렵다고 판단했으나, 이를 파산채권자를 해치는 '편파행위'로 인정하여 파산관재인의 '부인권' 행사를 받아들였습니다. 이에 따라 채권자 C에 대한 배당액 157,076,478원을 삭제하도록 판결했습니다. 다만, 삭제된 금액을 원고에게 직접 배당하는 대신, 파산재단이나 다른 우선변제권자들을 위해 재배정되도록 처리했습니다. ### 관련 당사자 - 채무자 A: 파산 신청을 한 개인으로 이 사건 부동산의 원래 소유자입니다. - 파산관재인: 채무자 A의 파산 절차를 관리하며 모든 채권자에게 공정한 배당이 이루어지도록 재산을 관리하는 변호사 B입니다. - 근저당권자 C: 채무자 A의 부동산에 채권최고액 6억 2천만 원 상당의 근저당권을 설정하여 담보를 확보하려 했던 채권자입니다. ### 분쟁 상황 채무자 A가 2023년 6월 30일 개인 파산면책을 신청하고 파산관재인이 선임된 후, A 소유 부동산에 대해 진행된 임의경매 절차에서 근저당권자 C가 배당을 받게 되었습니다. 이에 채무자의 파산관재인이 C의 근저당권 설정 행위가 채무자 의사와 무관한 무효이거나, 다른 채권자들에게 불공평한 '편파행위'이므로 C에 대한 배당액이 부당하다고 주장하며 배당이의 소송을 제기한 상황입니다. ### 핵심 쟁점 파산 전 배우자를 통한 근저당권 설정이 채무자의 의사와 무관한 무효 행위인지 여부와, 설령 유효하더라도 파산채권자에게 해를 끼치는 편파행위로서 파산관재인의 부인권 행사 대상이 되는지 여부입니다. ### 법원의 판단 서울동부지방법원은 채권자 C에 대한 배당액 157,076,478원을 배당표에서 삭제하도록 판결했습니다. 이는 채무자 A가 C에게 근저당권을 설정해준 행위가 파산채권자 전체에 대한 '편파행위'에 해당하여 파산관재인의 부인권 행사가 정당하다는 판단에 따른 것입니다. 그러나 삭제된 배당액을 파산관재인에게 직접 배당하는 원고의 청구는 기각하고, 다른 채권자 또는 파산재단으로 재배분되도록 했습니다. ### 결론 법원은 채무자 A의 파산 신청 전 특정 채권자 C에게 제공된 근저당권 설정 행위를 다른 채권자들을 해하는 '편파행위'로 판단하여 무효화했습니다. 이로 인해 C는 경매 배당에서 해당 금액을 받을 수 없게 되었으며, 파산재단이 그 금액을 회수하여 전체 채권자들에게 공정하게 분배될 수 있는 기반을 마련했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 주로 '채무자회생 및 파산에 관한 법률'에 명시된 파산 절차의 공정성 및 '부인권'과 관련된 법리가 적용되었습니다. * **채무자회생 및 파산에 관한 법률 제391조(부인권)**: 이 조항은 파산 선고 전 채무자가 채권자를 해치는 것을 알고 한 행위를 파산관재인이 취소할 수 있도록 하는 '부인권'에 대해 설명합니다. 여기에는 채무자의 재산을 절대적으로 감소시키는 사해행위뿐만 아니라 특정 채권자에게만 변제하거나 담보를 제공하여 다른 채권자들과의 형평성을 해치는 '편파행위'도 포함됩니다. 이 사건에서 채무자 A가 파산 직전 자신의 부동산에 C에게 근저당권을 설정해준 행위가, 이미 10억 원 상당의 임차보증금 반환 채무와 8억 1천만 원 상당의 선행 근저당권이 있던 상황에서 특정 채권자(C)에게만 유리하게 담보를 제공한 '편파행위'로 인정되었습니다. 법원은 이러한 편파행위가 채무자회생법상 부인 대상이 되기 위해서는 채무자가 파산 절차에서 적용될 채권자평등의 원칙을 회피하려 했다는 인식이 필요하다고 봅니다. * **수익자의 악의 추정**: 부인권의 대상이 되는 행위로 이익을 얻은 자(수익자, 이 사건에서는 C)는 해당 행위가 파산채권자를 해하게 된다는 사실을 알고 있었다고 추정됩니다. 따라서 수익자 스스로가 선의였다는 것을 증명해야 합니다. 이 사건에서 C는 자신이 선의였다는 증거를 제출하지 못해 악의가 추정되었습니다. * **채무자회생 및 파산에 관한 법률 제397조 제1항(원상회복)**: 부인권이 행사되면, 부인된 행위가 없었던 것처럼 파산재단을 원래의 상태로 돌려놓아야 합니다. 이 사건에서 C의 근저당권 설정 계약은 소급적으로 효력을 잃게 되었고, C는 적법한 근저당권자가 아니므로 배당을 받을 수 없게 되어 배당액 157,076,478원이 삭제되었습니다. * **민사집행법 제160조 제1항 제5호, 제154조 제1항, 제161조 제1항, 제2항 제2호**: 파산관재인이 배당이의 소송에서 승소하면, 법원은 이의를 제기하지 않은 다른 채권자들이나 파산재단의 이익을 위해 배당표를 경정해야 합니다. 이는 특정 채권자의 배당액을 삭제하더라도, 그 금액이 곧바로 소송을 제기한 파산관재인에게 가는 것이 아니라, 파산 절차의 전체적인 원칙에 따라 다른 채권자들이나 파산재단으로 재배분되어야 함을 의미합니다. ### 참고 사항 개인 파산을 고려하고 있다면 다음 사항을 주의해야 합니다. * **파산 신청 전 재산 처분 유의**: 파산 선고 전 특정 채권자에게 담보를 제공하거나 재산을 처분하는 행위는 '편파행위' 또는 '사해행위'로 간주되어 파산관재인에 의해 취소될 수 있습니다. 이는 모든 채권자에게 공정하게 재산을 분배하려는 파산 제도의 취지에 어긋나기 때문입니다. * **배우자 등 대리 행위의 위험**: 배우자 등 가족에게 재산 관련 대리권을 부여하거나, 그들의 행위를 추인할 경우, 나중에 해당 행위의 법적 유효성에 문제가 생길 수 있습니다. 특히 채무 관계가 복잡한 상황에서는 명확한 위임 범위와 서류 관리가 중요합니다. * **근저당권 설정의 의미**: 근저당권은 채무 변제를 담보하는 강력한 수단이지만, 채무자의 파산 상황에서는 그 효력이 무효화될 수 있음을 인지해야 합니다. 담보를 설정받는 채권자 역시 채무자의 재정 상태를 충분히 확인하여 나중에 부인권 행사로 인해 담보권을 상실하는 위험을 줄여야 합니다. * **파산관재인의 역할**: 파산관재인은 파산자의 재산을 관리하고 채권자들에게 공정한 배당이 이루어지도록 하는 중요한 역할을 합니다. 특정 채권자가 부당하게 이득을 취했다고 판단될 경우, 부인권을 행사하여 파산 재산을 원상회복시킬 수 있습니다.
서울중앙지방법원 2025
피고가 분양한 지식산업센터의 전용면적이 실제보다 크게 허위 광고된 사실을 원고가 알게 되어 계약을 취소한 후, 피고에게 기지급한 분양대금의 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고의 기망 또는 원고의 착오로 인한 계약 취소를 인정하고, 피고가 원고에게 분양대금과 이자를 반환하도록 판결했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 지식산업센터 D호의 분양 계약을 체결한 계약자입니다. - 피고 주식회사 B: 춘천시 C 지식산업센터를 분양한 시행위탁자입니다. ### 분쟁 상황 피고는 춘천시 C 지식산업센터 D호를 분양하면서, 분양대행사를 통해 원고에게 실제 전용면적 약 29평(베란다 제외)보다 훨씬 큰 41.60평으로 광고했습니다. 원고는 이 설명을 믿고 분양대금 732,145,000원에 계약을 체결하고 일부 대금 366,072,500원을 납부했습니다. 그러나 2023년 7월 27일, 원고는 실제 전용면적이 광고와 다르다는 사실을 알게 되었고, 피고의 기망 또는 착오를 이유로 분양 계약을 취소한다는 통지를 했습니다. 원고는 피고가 받은 분양대금을 부당이득으로 반환해야 한다고 주장하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고가 분양 광고 시 지식산업센터의 전용면적을 실제보다 허위로 고지했는지 여부입니다. 또한 원고가 이로 인해 기망을 당했거나 중요한 부분에 착오가 있었음을 이유로 분양 계약을 적법하게 취소했는지 여부, 그리고 계약 취소에 따라 피고가 원고에게 분양대금 및 이에 대한 이자를 반환할 의무가 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고 주식회사 B가 원고 A에게 377,976,907원 및 이에 대하여 2023년 7월 29일부터 2023년 9월 26일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 제1항의 판결은 가집행할 수 있다고 명했습니다. ### 결론 원고의 주장은 받아들여져 피고의 기망 또는 원고의 착오로 인한 분양 계약 취소가 인정되었습니다. 이에 따라 피고 주식회사 B는 원고 A에게 부당이득 반환으로서 분양대금과 법정 이자를 지급해야 할 의무가 발생했습니다. ### 연관 법령 및 법리 본 사건에서는 피고의 기망 또는 원고의 착오로 인해 분양 계약이 취소되었으므로, 다음과 같은 법령과 법리가 적용됩니다. * **민법 제110조 (사기, 강박에 의한 의사표시)**: 타인의 사기나 강박으로 인해 의사표시를 한 경우, 해당 의사표시를 취소할 수 있습니다. 본 판결에서 피고가 실제와 다른 전용면적을 고지하여 원고가 분양 계약을 체결하도록 한 행위는 '사기'에 해당하거나, 최소한 원고에게 '착오'를 일으킨 것으로 인정되어, 원고의 계약 취소가 적법하다고 판단되었습니다. * **민법 제741조 (부당이득의 내용)**: 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻고 이로 인해 타인에게 손해를 가한 경우, 그 이득을 반환해야 합니다. 분양 계약이 사기 또는 착오로 취소됨에 따라, 피고가 원고로부터 받은 분양대금은 법률상 원인이 소멸된 이득이 되어 이를 원고에게 반환해야 할 의무가 발생했습니다. * **상법 제54조 (법정이율)**: 상행위로 인한 채무에 대한 법정이율은 연 6%로 규정하고 있습니다. 이 사건에서 분양대금 반환 채무는 상행위와 관련이 있으므로, 계약 취소 시점까지의 이자를 연 6%로 계산하여 반환 금액에 포함시켰습니다. * **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정 이율)**: 금전 채무의 이행을 명하는 판결을 선고할 때, 지연손해금의 이율은 대통령령으로 정하는 바에 따릅니다. 이 사건에서는 소장 부본이 피고에게 송달된 다음 날부터 연 12%의 지연손해금 이율이 적용되어, 피고가 더 높은 이율의 지연손해금을 지급하도록 했습니다. ### 참고 사항 부동산 분양 계약을 할 때는 계약서에 명시된 면적 외에 실제 도면이나 현장을 반드시 확인해야 합니다. 특히 '서비스 면적' 등 추가적인 공간이 언급될 경우, 해당 면적이 전용면적에 포함되는지 여부를 명확히 확인하고 문서화하는 것이 중요합니다. 분양 상담 시 받은 설명이나 홍보물의 내용이 실제와 다르다면, 녹취, 문자 메시지, 홍보물 보관 등을 통해 증거를 확보하는 것이 좋습니다. 만약 중요한 정보에 대한 허위 고지나 착오로 인해 계약을 체결했다면, 민법상 사기 또는 착오를 이유로 계약을 취소하고 기지급한 금액의 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 법정 이자 및 지연손해금도 함께 청구할 수 있으므로, 지급일자와 금액을 정확히 기록해 두는 것이 필요합니다.