행정
건물 소유자인 원고의 임차인이 건물의 일부를 무단으로 무도장으로 용도변경하여 사용했습니다. 피고인 군산시는 이에 대해 여러 차례 시정명령을 내렸고 시정되지 않자 이행강제금을 부과했습니다. 원고는 자신이 직접 용도변경에 관여하지 않았고 건물을 임차인에게 양도하려 했으며 소방서의 완비증명서를 믿었다는 등의 이유로 이행강제금 부과처분 취소를 요구했지만 법원은 원고의 청구를 모두 기각했습니다. 법원은 건물 소유자는 직접 관여하지 않았더라도 시정명령 및 이행강제금 부과 대상이 되며 소방서의 증명서 발급이 건축법 위반 판단에 영향을 주지 않는다고 판단했습니다. 또한 이행강제금 부과가 재량 일탈·남용이 아니라고 보았습니다.
원고 A는 군산시 소재 건물의 소유자이며 이 건물 2층의 일부(518.5㎡)를 C에게 임대했습니다. C는 이 부분을 기존 목욕탕 용도에서 무도장(콜라텍)으로 무단 용도 변경하여 사용했습니다. 군산시는 2019년 1월 이 사실을 확인하고 원고에게 시정명령을 통보했습니다. 시정명령에도 불구하고 시정이 이루어지지 않자 군산시는 2019년 3월과 4월 다시 시정명령을 내렸습니다. C가 잠시 무도장 폐업 신고를 했으나 곧 '노인복지체육'으로 사업자등록을 변경하고 무도장 영업을 재개했습니다. 군산시는 2019년 6월 원고와 C를 건축법위반 등의 혐의로 형사고발하고 다시 시정명령 및 이행강제금 부과 계고를 했습니다. 이후 2019년 8월 군산시는 현장 확인 후 원고와 C에게 이행강제금 47,710,000원을 부과했습니다(제1 처분). 원고는 이에 불복하여 행정심판을 제기했으나 기각되었고 2020년 4월 행정소송을 제기했습니다. 군산시는 2020년 12월 원고에게 재차 이행강제금 47,710,000원을 부과했습니다(제2 처분). 원고는 이 처분에 대해서도 2021년 1월 행정소송을 제기했고 두 사건은 병합되어 심리되었습니다. 원고는 2019년 4월 C에게 건물을 매도하는 계약을 체결했으나 C의 대금 미지급으로 소유권 이전등기는 이루어지지 않았습니다.
무단 용도변경 행위에 직접 관여하지 않은 건물 소유자에게 이행강제금을 부과하는 것이 정당한지 여부입니다. 소방서의 안전시설등 완비증명서 발급이 건축법상 무단 용도변경의 위법성을 해소하는지 여부입니다. 이행강제금 부과 처분이 재량권을 일탈하거나 남용한 것인지 여부(비례의 원칙 위반 여부)입니다.
원고의 청구를 모두 기각하며 소송비용은 원고가 부담합니다. 이는 피고인 군산시가 원고에게 부과한 이행강제금 처분이 정당하다고 판단한 것입니다.
법원은 건축법상 이행강제금은 위반 건축물의 소유자에게도 부과될 수 있으며 소방서의 완비증명서는 건축법 위반 판단에 영향을 주지 않는다고 보았습니다. 또한 이행강제금 부과는 시정명령 불이행 시 의무적으로 부과되는 기속행위이거나 재량행위로 보더라도 재량권 일탈·남용이 없다고 판단하여 원고의 주장을 받아들이지 않았습니다.
건축법 제79조 제1항 (위반건축물 등에 대한 조치): 이 조항은 허가권자(행정기관)가 건축물이 건축법에 위반될 경우 건축주, 공사시공자, 현장관리인, 소유자, 관리자 또는 점유자에게 철거, 개축, 증축, 수선, 용도변경, 사용금지, 사용제한 등 필요한 조치를 명할 수 있음을 규정합니다. 본 사건에서는 원고가 직접 용도변경에 관여하지 않았더라도 건물 소유자로서 시정명령의 대상이 됩니다. 법원은 이 조항의 입법 취지가 건축물의 안전과 기능, 미관을 높여 공공복리를 증진하는 데 있다고 보았으며 소유자가 위법 상태를 직접 초래하지 않았더라도 소유자에게 시정명령을 할 수 있다고 판단했습니다. 건축법 제80조 제1항 (이행강제금): 이 조항은 제79조 제1항에 따른 시정명령을 받고도 시정기간 내에 이를 이행하지 아니한 건축주 등에 대해 이행강제금을 부과할 수 있음을 명시합니다. 이행강제금 제도는 위반 건축물의 방치를 막고 행정명령의 실효성을 확보하기 위해 시정명령 이행 시까지 지속적으로 부과하는 제재입니다. 본 사건에서 피고는 원고에게 시정명령 불이행을 이유로 두 차례에 걸쳐 이행강제금 47,710,000원을 부과했으며 법원은 이 부과 처분이 정당하다고 보았습니다. 이행강제금 부과는 행정청이 시정명령을 했고 상대방이 이를 이행하지 않은 경우 반드시 부과해야 하는 기속행위에 가깝다고 판단되어 재량권 일탈·남용 여부가 문제되지 않는다고 설명했습니다. 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법 제9조 제5항 (안전시설등 완비증명서): 이 조항은 다중이용업소의 안전시설 등 완비증명서 발급에 관한 내용입니다. 본 사건에서 C가 군산소방서로부터 무도장 영업과 관련하여 이 증명서를 발급받았지만 법원은 이 법률이 화재 등 재난으로부터 국민의 생명·신체·재산을 보호함을 목적으로 하는 반면 건축법은 건축물의 대지·구조 및 설비의 기준과 용도 등을 정하여 건축물의 안전 등을 도모함을 목적으로 한다며 두 법률의 입법 목적과 규율 대상이 다르다고 보았습니다. 따라서 소방서의 완비증명서 발급이 건축법상의 용도변경 위반 여부를 판단하는 데 어떠한 영향도 미치지 않는다고 판시했습니다. 비례의 원칙: 행정기관의 처분이 달성하려는 공익과 그로 인해 개인이 입는 불이익 사이에 균형이 이루어져야 한다는 행정법의 일반원칙입니다. 원고는 이행강제금 부과 처분이 비례의 원칙에 위반된다고 주장했으나 법원은 건축법상 이행강제금 제도의 취지, 시정명령 불이행 경위, 공익 달성의 중요성 등을 종합적으로 고려할 때 이 처분이 재량권을 일탈·남용했다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 특히 이행강제수단으로 대집행과 이행강제금을 선택적으로 활용할 수 있으며 피고가 이행강제금을 택한 것이 과도한 제재라고 볼 수 없다고 보았습니다.
건물의 소유자는 직접 위법 행위를 하지 않았더라도 위반 건축물에 대한 시정명령 및 이행강제금 부과의 대상이 될 수 있습니다. 임차인 등이 무단으로 용도변경을 했을 경우에도 소유자에게 책임이 물어질 수 있으므로 임대인은 임차인의 건물 사용 현황을 주기적으로 확인하고 임대차 계약 시 용도변경 금지 조항을 명확히 하는 등 관리에 주의해야 합니다. 임차인이 무단 용도변경을 한 경우 임대인은 임차인에게 원상복구 의무를 강력히 요구하고 불이행 시 법적 조치를 고려해야 합니다. 다른 법률(예: 다중이용업소의 안전관리에 관한 특별법)에 따른 허가나 증명서가 있더라도 이는 건축법상 용도변경의 적법성을 보장하지 않습니다. 건축물의 용도변경은 반드시 건축법에 따른 절차와 기준을 준수해야 합니다. 행정기관의 시정명령을 받으면 정해진 기한 내에 반드시 시정해야 하며 그렇지 않으면 이행강제금이 지속적으로 부과될 수 있습니다. 이행강제금은 행정기관의 재량에 따라 부과 여부가 결정되는 것이 아니라 시정명령 불이행 시 의무적으로 부과될 수 있는 성격이 강합니다. 부동산 매매 계약을 체결했더라도 소유권 이전등기가 완료되지 않았다면 법률상 소유자는 기존 소유자이므로 여전히 건축법상 책임이 따를 수 있습니다.
