아파트 재건축조합 상가 조합원 무상 품목 제공 결의 무효 확인 사건

U아파트 재건축 조합의 상가 소유 조합원들이 제기한 소송에서, 법원은 조합 임시총회에서 결의된 시스템 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 무상 품목 제공 안건 및 관련 관리처분변경계획안이 상가 조합원에게 부당하게 비용을 전가하여 무효라고 판결했습니다. 그러나 기존 관리처분계획의 상가 분양가 산정 방식이나 종전자산 감정평가 방식에 대해서는 문제가 없다고 판단하여 원고들의 해당 주장은 기각되었습니다.

관련 당사자

• 원고들: 재건축 사업구역 내 상가를 소유한 조합원 12명 (A, B, C, D, E, F, G, H, I, J, K, L). 이들은 피고 조합의 임시총회 결의와 관리처분계획 일부에 대해 무효 확인을 청구했습니다.
• 피고: U아파트주택재건축정비사업조합. 인천광역시 부평구 일원 12,006.3m²를 사업구역으로 하는 주택재건축정비사업을 시행하는 조합입니다.

분쟁 상황

피고 U아파트주택재건축정비사업조합은 2012년 5월 조합설립인가를 받아 재건축 사업을 진행했습니다. 2018년 12월 12일 관리처분계획인가를 받았으며, 원고들은 이 사업구역 내 상가를 소유한 조합원입니다. 원고들은 기존 관리처분계획 중 상가 분양가 추산액 기재 불충분, 상가 조합원 분양가가 주변 시세보다 높아 공동주택 조합원에게 이익이 돌아가는 형평성 위배, 단지 외 상가의 종전자산 감정평가 방식이 부당하다고 주장하며 무효 확인을 청구했습니다. 이후 2020년 11월 13일 피고 조합은 임시총회를 개최하여, 시스템 에어컨 4대, 세탁기, 냉장고 1대씩을 모든 조합원에게 무상 제공하고, 이 비용 26억 5천만 원을 총 사업비에 포함시켜 추정 비례율을 4.95% 하향 조정하는 관리처분변경계획안 등을 결의했습니다. 원고들은 이 무상품목이 공동주택 조합원에게만 실질적 이득이 되고 상가 조합원에게는 불필요하며, 비용이 모든 조합원에게 종전자산 가치에 비례하여 부과되어 상가 조합원에게 부당한 부담을 준다고 주장하며 이 결의의 무효를 청구했습니다.

핵심 쟁점

재건축 관리처분계획상 상가 분양가 산정 및 종전자산 감정평가 방식의 위법성 여부, 그리고 임시총회에서 결의된 무상품목 제공 및 관련 관리처분변경계획안이 상가 조합원에게 부당한 부담을 주어 무효인지 여부

법원의 판단

피고 조합의 2020년 11월 13일 임시총회 결의 중 시스템 에어컨, 세탁기, 냉장고 등 무상품목 제공과 관련 관리처분변경계획안에 관한 결의는 무효임을 확인했습니다. 원고들의 기존 관리처분계획의 상가 분양가 산정 및 종전자산 감정평가 관련 나머지 청구는 기각했습니다. 소송비용은 원고들이 1/3, 피고가 나머지를 부담하도록 했습니다.

결론

법원은 피고 조합이 2020년 11월 13일 임시총회에서 결의한 시스템 에어컨 4대, 세탁기, 냉장고 1대씩을 조합원에게 제공하는 무상품목 관련 안건과 이를 반영한 관리처분변경계획안은 상가 조합원들에게 부당하게 과다한 비용을 부담시키고 재산권의 본질적인 부분을 침해하여 조합원 간 형평의 원칙에 현저히 반하므로 무효라고 판단했습니다. 특히 해당 무상품목은 주거생활을 영위하는 공동주택 조합원에게만 효용이 있고 상가 조합원에게는 실질적인 이익이 없음에도, 그 구입비 26억 5천만 원이 총 사업비에 포함되어 종전자산 가치가 높은 상가 조합원에게 더 많은 부담을 지우는 점이 문제로 지적되었습니다. 반면, 기존 관리처분계획의 상가 일반 분양가 산정 방식, 상가 분양가 형평성, 종전자산 감정평가 방식에 대해서는 법적 하자가 없다고 보아 원고들의 주장을 기각했습니다.

연관 법령 및 법리

도시 및 주거환경정비법(도시정비법) 제74조 제1항은 사업시행자가 관리처분계획을 수립할 때 분양대상자별 분양예정 대지 또는 건축물 추산액, 종전 토지 또는 건축물 가격, 정비사업비 추산액 및 조합원 부담 규모 등을 명확히 포함하도록 규정합니다. 이는 조합원들이 자신의 부담을 예측하고 사업 내용을 명확히 이해하도록 하기 위함입니다. 본 사건에서 법원은 상가 분양가 산정의 원칙과 절차가 명시되어 있고, 시세 변동 가능성을 고려하면 구체적 금액이 없더라도 하자로 보기 어렵다고 판단했습니다. 재건축 사업의 형평성 원칙은 재건축 비용 분담과 구분소유권 귀속에 관한 사항이 조합원들 사이에 형식적, 실질적 형평성을 갖춰야 함을 의미합니다. 다수 조합원이 소수 조합원에게 부당한 불이익을 강요하는 경우 총회 결의는 무효가 될 수 있습니다. 이 사건에서 법원은 무상품목 제공이 주택 소유 조합원에게만 효용이 있는데도 그 비용이 모든 조합원에게 종전자산 가치에 비례하여 부과되어 상가 조합원에게 과도한 부담을 주는 것은 사회관념상 현저히 형평에 반하여 무효라고 보았습니다. 구 감정평가 및 감정평가사에 관한 법률 제3조 제3항 및 구 감정평가에 관한 규칙 제7조 제1항, 제2항, 제14조 제1항, 제15조 제1항, 제16조는 감정평가의 원칙과 방법을 규정합니다. 토지는 공시지가기준법, 건물은 원가법, 집합건물은 일괄하여 거래사례비교법을 적용하며, 대상물건이 일체로 거래되거나 용도상 불가분의 관계에 있을 경우 일괄 평가할 수 있습니다. 본 사건에서 법원은 구분건물이 아닌 단지 외 상가는 대지와 별도로 평가하는 것이 타당하며, 적용된 평가 방법(원가법, 공시지가기준법)에 하자가 없다고 판단하여 원고들의 주장을 기각했습니다.

참고 사항

재건축 사업에서 조합원 간 무상 제공 품목이나 추가 비용 발생 시, 해당 품목의 효용이 특정 조합원(예: 주택 소유 조합원)에게만 집중되고 다른 조합원(예: 상가 소유 조합원)에게는 실질적인 이익이 없는 경우, 비용 분담의 형평성 문제가 발생할 수 있습니다. 총 사업비에 포함되는 항목이 조합원 전체의 이익에 기여하지 않고 특정 집단에만 이득을 주는 경우, 이에 반대하는 조합원은 총회 결의의 무효를 주장할 수 있습니다. 조합원의 재산 가치에 비례하여 비용이 부과되는 방식이라면, 종전자산 가치가 높은 조합원은 불필요한 비용을 더 많이 부담하게 되어 형평성 문제가 더욱 커질 수 있습니다. 관리처분계획 변경 시, 새로운 안건이 기존 조합원들에게 미치는 재산상 영향과 부담 규모를 면밀히 검토하고, 특정 조합원에게 불이익이 발생한다면 그 정당성 여부를 반드시 확인해야 합니다. 정비사업 관련 법령은 관리처분계획 수립 시 조합원 부담 규모 및 산정 기준 등을 명확히 하도록 규정하고 있으므로, 총회 결의 내용이 이러한 법령과 조합 정관에 부합하는지 주의 깊게 살펴야 합니다. 사업시행계획이나 관리처분계획 등 주요 사항을 결정하는 총회 안건에 대해 충분히 이해하고, 자신의 재산권에 미치는 영향을 사전에 파악하는 것이 중요합니다.