공장부지 매매 후 잔금 미지급과 매매 조건 이행 여부 다툼 사건

원고 A는 피고 B에게 용인시 임야를 13억 5천만 원에 매도하는 계약을 체결하고 소유권 이전 및 토지 인도를 완료했습니다. 피고 B는 매매대금 중 12억 9천 5백만 원을 지급했으나 5천 5백만 원의 잔금을 미지급했습니다. 피고 B는 원고 A가 공장신설승인의 용도 변경 협조, 컨테이너 철거, 인허가 서류 교부 등 매매 조건들을 불이행하고 불법 성토 행위 및 기망이 있었다며 잔금 지급을 거부하고 손해배상을 청구하는 반소를 제기했습니다. 법원은 피고 B가 원고 A에게 미지급 잔금 5천 5백만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결하며, 피고 B의 주장을 대부분 인정하지 않고 반소 청구를 모두 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고(반소피고) A: 용인시 임야의 매도인으로, 피고에게 토지를 팔았으나 잔금을 받지 못하여 본소 청구를 제기함.
• 피고(반소원고) B: 용인시 임야의 매수인으로, 원고에게 잔금을 지급하지 않고 원고의 채무불이행 및 불법행위를 주장하며 손해배상 반소를 제기함.

분쟁 상황

원고 A는 피고 B에게 용인시 임야를 13억 5천만 원에 매도하며 소유권 이전 및 토지 인도를 완료했습니다. 피고 B는 매매대금 중 12억 9천 5백만 원을 지급한 뒤 잔금 5천 5백만 원을 지급하지 않았습니다. 피고 B는 원고 A가 매매 목적(택배물류창고 신축)을 위해 공장신설승인의 용도 변경 및 설계 변경에 협조하고 관련 서류를 넘겨주며 토지 지상의 컨테이너를 철거하기로 했으나 이를 이행하지 않았다고 주장했습니다. 특히 피고 B는 용도 변경 가능성을 확인해주고 서류 일체를 교부하기로 약정했음에도 원고 A가 이를 이행하지 않아 잔금 지급을 연기했고, 결국 인허가가 취소되어 손해를 입었다고 주장했습니다. 피고 B는 또한 원고 A가 이 사건 토지 주변 도로구역에 무단으로 성토행위를 했음에도 고지하지 않아 불법 도로점용 문제가 발생했다고 주장하며, 이러한 원고 A의 행위가 채무불이행 및 기망에 의한 불법행위에 해당하므로 손해배상을 청구했습니다. 반면 원고 A는 피고 B에게 잔금 지급을 촉구했으나 피고 B가 여러 이유를 들어 지급을 거부하자 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

매매잔대금 5천 5백만 원 지급 의무의 유무, 원고 A의 공장신설승인 용도·설계변경 협조 의무 및 컨테이너 철거 의무 유무, 원고 A의 공장신설승인 및 건축허가 양도 관련 서류 교부 의무와 피고 B의 잔대금 지급 의무가 동시이행 관계에 있는지 여부 및 이행불능 책임 소재, 원고 A의 2012년경 도로구역 무단 성토행위 유무, 원고 A의 채무불이행 또는 기망에 의한 불법행위로 인한 손해배상 책임 유무.

법원의 판단

1. 피고 B는 원고 A에게 5천 5백만 원과 이에 대한 지연손해금(2017. 2. 11.부터 2017. 11. 21.까지는 연 5%, 그 다음날부터 2019. 5. 31.까지는 연 15%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈)을 지급해야 합니다.
2. 원고 A의 나머지 본소 청구와 피고 B의 반소 청구는 모두 기각됩니다.
3. 소송비용은 본소와 반소를 통틀어 피고 B가 부담합니다.
4. 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 피고 B가 원고 A에게 미지급된 매매잔금 5천 5백만 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 이는 매매계약 특약사항에 원고 A가 공장 용도 변경 협조 의무나 컨테이너 철거 의무를 부담한다는 내용이 없고, 공장신설승인 및 건축허가 양도 서류 교부 의무는 피고 B의 수령 지체 중에 원고 A의 고의 또는 중대한 과실 없이 이행불능이 되었다고 보았기 때문입니다. 피고 B가 주장한 원고 A의 불법 성토 및 기망 행위 또한 증거 부족으로 인정되지 않아 피고 B의 손해배상 청구는 모두 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

1. 민법 제537조 (채무자 위험부담주의)​: 쌍무계약에서 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 채무 이행이 불가능해진 경우, 채무자는 상대방에게 이행을 청구할 수 없다는 원칙입니다. 본 사건에서는 원고의 인허가 서류 교부 의무가 이행불능이 되었지만, 이는 피고의 수령 지체 중에 발생했으므로 이 조항이 직접 적용되지는 않았습니다.
2. 민법 제538조 제1항 (채권자 귀책사유로 인한 이행불능)​: 쌍무계약에서 채권자의 책임 있는 사유로 채무 이행이 불가능해진 경우, 또는 채권자의 수령 지체 중에 당사자 쌍방의 책임 없는 사유로 이행이 불가능해진 경우 채무자는 상대방의 이행을 청구할 수 있다는 예외 규정입니다. 본 사건에서 원고의 인허가 서류 교부 의무 이행불능은 피고의 수령 지체 중에 원고의 고의 또는 중대한 과실 없이 발생했으므로, 피고는 매매잔금 지급 의무를 여전히 부담하며 원고는 이를 청구할 수 있다고 판단되었습니다.
3. 민법 제401조 (채권자지체와 채무자의 책임)​: 채권자 지체 중에는 채무자는 고의 또는 중대한 과실이 없으면 불이행으로 인한 모든 책임을 지지 않는다는 조항입니다. 이는 민법 제538조 제1항과 함께 원고가 인허가 서류 교부 의무 이행불능에 대한 책임을 지지 않는다는 판단의 근거가 되었습니다.
4. 민법상 동시이행의 항변권: 쌍무계약의 당사자 일방이 상대방이 채무를 이행할 때까지 자신의 채무 이행을 거절할 수 있는 권리입니다. 이 사건에서 원고의 인허가 서류 교부 의무와 피고의 잔금 지급 의무는 동시이행 관계에 있었으나, 원고가 서류 교부의 이행제공을 했으므로 피고의 잔금 미지급은 동시이행 항변권 행사가 아닌 이행 지체로 인정되었습니다.
5. 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 제1항: 금전 채무의 이행을 지체할 경우 적용되는 법정 지연손해금 이율을 정하는 규정으로, 본 사건에서 피고의 잔금 미지급에 따른 지연손해금 계산에 적용되었습니다.
6. 산업집적활성화 및 공장설립에 관한 법률 제13조의5 제3호: 공장신설승인 취소 사유에 관한 조항으로, 이 사건에서 공장신설승인이 최종적으로 취소된 근거가 되었으나, 그 취소가 원고의 책임으로 인한 것은 아니었습니다.

참고 사항

1. 계약서의 명확한 작성: 매매계약 시 매매 목적, 용도 변경 협조 의무, 특정 시설물(컨테이너 등) 철거 의무 등 중요한 사항은 반드시 계약서 특약사항에 구체적으로 기재하여야 합니다. 구두 약속은 법적 증거로 인정받기 어렵습니다.
2. 인허가 사항 사전 확인: 토지 매매 목적이 특정 용도인 경우, 해당 용도로의 변경 가능성 및 필요한 인허가 절차에 대해 계약 전에 반드시 관할 관청에 직접 확인해야 합니다. 매도인의 구두 확인만으로는 불충분할 수 있습니다.
3. 동시이행 조건의 이해: 잔금 지급과 인허가 서류 교부 등 쌍방의 의무가 동시이행 관계에 있다면, 자신의 의무를 먼저 이행하거나 이행 제공을 해야 상대방에게 채무불이행으로 인한 지체 책임을 물을 수 있습니다.
4. 채무불이행 입증의 중요성: 상대방의 채무불이행을 주장하며 손해배상을 청구하려면, 불이행 사실과 그로 인한 손해 발생, 그리고 양자 간의 인과관계를 객관적이고 충분한 증거로 명확하게 입증해야 합니다. 본 사례에서 피고는 원고의 불법 성토 및 기망을 입증하지 못했습니다.
5. 매수인의 토지 현황 확인 의무: 매수인은 매수 전 토지의 현황, 지상물, 인접 도로구역의 이용 상태 등을 꼼꼼히 확인하고, 필요한 경우 전문 감정이나 실측을 통해 잠재적인 문제 소지가 없는지 검토해야 합니다.
6. 수령 지체의 법적 효과: 상대방이 계약상 의무를 이행하려고 할 때 정당한 이유 없이 이를 받지 않으면(수령 지체), 그로 인해 의무 이행이 불가능해지더라도 상대방에게 책임을 묻기 어려울 수 있습니다.