손해배상 · 기타 금전문제
원고인 임차인 A는 피고인 임대인 B와 김포시 주택 임대차 계약을 맺고 입주했습니다. 입주 후 주택 2층 천장과 창틀에서 누수가 발생하여 A는 B에게 수리를 요청했습니다. B는 지붕에 실리콘 작업을 했으나 부실하게 시공되어 다시 누수가 발생했습니다. A는 재수선을 요구했으나 B가 이를 거절하자 A는 임대차 계약 해지를 통보하고, 보증금 반환과 손해배상을 청구했습니다. 또한, B가 계약 특약 사항인 태양광 설치 의무를 이행하지 않은 점도 손해배상 청구의 근거가 되었습니다. 이에 대해 B는 A가 반려견 사육을 조건으로 한 원상복구 의무(도배와 장판 교체)를 이행하지 않았다며 해당 비용과 상수도 시설 훼손에 대한 손해배상을 반소로 청구했습니다.
원고 A는 2021년 10월 24일 피고 B와 김포시 주택에 대해 보증금 2억 5,000만 원, 임대차 기간 2021년 11월 30일부터 2023년 11월 30일까지로 하는 임대차 계약을 체결했습니다. A는 계약금 2,500만 원을 지급하고 2021년 11월 30일 잔금 2억 2,500만 원을 지급한 후 입주했습니다. 2022년 6월 13일경 주택 2층 천장과 창틀에 누수가 발생하여 A는 B에게 수리를 요청했습니다. 2022년 7월 3일경 B는 지붕에 실리콘 작업을 했으나 부실하게 시공되어 코킹이 들뜨고 벌어짐이 발생했습니다. 2022년 7월 13일경 부실 시공된 틈새로 빗물이 유입되어 2층 천장과 창틀에서 다시 누수가 발생했습니다. A는 B에게 재수선을 요구했으나 B는 이를 거절했습니다. 이에 A는 2022년 9월 29일 B에게 '2022년 10월 29일까지 수리가 안 되면 거주하기 힘드니 임대차 계약을 해지하고 손해배상을 청구하겠다'는 내용의 메시지를 보냈습니다. 이후 임대인의 수선의무 불이행을 이유로 임대차 계약 해지를 알리는 소장 부본이 2023년 3월 15일 B에게 송달되었으며, A는 2024년 1월 22일 B에게 이 사건 건물을 인도했습니다.
임대인의 주택 누수 수선의무 불이행 여부 및 그로 인한 임대차 계약 해지의 적법성 임대차보증금 반환 및 임대인의 계약 불이행(누수 수선 및 태양광 설치)으로 인한 손해배상 책임 인정 여부 임차인의 특약에 따른 주택 원상복구 의무(강화마루 및 도배 교체) 이행 여부 임차인의 상수도 시설 훼손으로 인한 손해배상 책임 인정 여부
법원은 임대인 B가 임대차보증금 2억 5,000만 원과 이에 대한 2024년 1월 23일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 임차인 A에게 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 또한 임대인 B는 임대차 계약 불이행으로 인한 손해배상금 2,500만 원과 이에 대한 2023년 3월 16일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 임차인 A에게 지급할 의무가 있다고 보았습니다. 반면에 임차인 A는 특약에 따른 강화마루 및 도배 원상복구 비용 25,259,954원과 이에 대한 2024년 4월 30일부터 2024년 7월 17일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 임대인 B에게 지급할 의무가 있다고 판결했습니다. 임대인 B의 상수도 시설 훼손에 대한 나머지 반소청구는 기각되었습니다. 소송비용은 본소와 반소를 합하여 원고 A가 1/2, 피고 B가 1/2을 각 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 임대인의 임차 주택 수선의무 불이행을 인정하여 임차인의 보증금 반환 및 손해배상 청구를 일부 인용하였으며, 임차인의 특약에 따른 원상복구 의무 또한 인정하여 임대인의 반소 청구 중 일부를 인용했습니다. 결과적으로 임대인과 임차인 양측의 주장이 일부 받아들여진 판결입니다.
이 사건은 민법 제623조(임대인의 의무)에 따라 임대인이 목적물을 임차인이 사용·수익할 수 있도록 필요한 상태를 유지하게 할 의무를 지는 것을 전제로 합니다. 법원은 임차 목적물에 임차인이 계약 목적에 따라 사용·수익할 수 없을 정도의 파손이나 장해가 생겼을 경우, 임대인이 수선의무를 부담한다고 판단했습니다. 다만, 임차인이 별 비용 없이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것은 임대인의 수선의무에 포함되지 않는다는 대법원 판례(대법원 2008. 3. 27. 선고 2007다91336, 91343 판결 등)를 따르고 있습니다. 이 사건 누수의 경우, 임차인이 손쉽게 고칠 수 있는 사소한 것이 아니며 임대인의 부실한 재수선으로 인한 것이므로 임대인에게 수선의무가 있었다고 보았습니다. 또한, 임대인이 이러한 수선의무를 불이행한 것은 채무불이행에 해당하며, 이에 따라 임차인은 임대차 계약을 해지하고 손해배상을 청구할 수 있습니다. 민법 제398조(배상액의 예정)에 따라 계약서에 손해배상 예정액이 정해져 있다면, 그 금액을 손해배상액으로 청구할 수 있습니다. 이 사건에서는 계약금 2,500만 원을 손해배상 예정액으로 보았습니다. 임차인의 원상복구 의무에 대해서는 임대차 계약서에 명시된 특약 사항(반려견 사육 시 도배와 장판 교체)을 근거로 임차인의 책임을 인정했습니다. 지연손해금의 계산에는 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 이율(연 12%)이 적용되었으며, 원상복구 비용의 지연손해금은 판결 선고일까지는 민법상 이율(연 5%)이, 그 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법상 이율이 적용되었습니다.
임대차 계약 시 주택에 하자가 발생하면 즉시 임대인에게 알리고, 수리 요청 내용은 문자 메시지나 내용증명 등 기록이 남는 방식으로 전달해야 합니다. 임대인의 수선 의무는 임차인이 주택을 사용하고 수익하는 데 지장이 있을 정도의 파손 또는 장해에 해당할 경우 발생하며, 통상적인 소규모 수선은 임차인이 부담할 수 있지만, 큰 파손이나 주요 설비의 교체 등 대규모 수선은 임대인이 부담해야 합니다. 임대인과 수선 의무에 대한 특약을 맺을 때는 그 범위를 명확히 하는 것이 중요합니다. 임대인이 수선의무를 이행하지 않아 주택을 계속 사용하기 어렵다면, 임대차 계약을 해지하고 보증금 반환 및 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이때 계약 해지의 의사표시도 명확히 하고 그 증거를 남겨야 합니다. 계약서에 손해배상 예정액에 대한 조항이 있다면, 해당 금액이 손해배상액의 기준이 될 수 있으니 계약 시 이를 면밀히 검토해야 합니다. 반려동물 사육 등으로 인한 원상복구 특약이 있다면, 임대차 종료 시 해당 특약에 따라 원상복구 의무를 이행해야 하며, 예상되는 비용을 미리 확인하고 대비하는 것이 좋습니다. 주택의 파손이나 훼손이 임차인의 잘못으로 인한 것이 아니라는 점을 입증하기 위해 발생 원인, 경과, 피해 상황 등을 사진이나 동영상으로 상세하게 기록해두는 것이 분쟁 해결에 도움이 됩니다.
