공공주택사업 토지 수용 보상금 증액 판결

이 사건은 공공주택사업으로 인해 토지를 수용당한 원고가 피고 사업시행자들을 상대로 정당한 손실보상금의 증액을 청구한 소송입니다. 원고는 자신이 소유한 일부 토지(제7토지)의 실제 이용상황이 지목과 다르므로 그 현황대로 평가해야 하며, 다른 토지(제8토지)는 사실상의 사도에 해당하지 않거나, 설령 사도라도 평가 기준이 되는 인근 토지가 잘못되었다고 주장했습니다. 법원은 제7토지는 불법 형질변경이 이루어졌으므로 지목인 '전'으로 평가하는 것이 타당하다고 보았습니다. 반면 제8토지는 이 사건 제5토지의 진입로 목적으로 사용되어 왔고 건축법상 도로 지정도 이루어진 점 등을 고려하여 사실상의 사도에 해당한다고 판단했으며, 그 인근 토지는 같은 필지를 이루었던 제7토지로 보아야 한다고 보았습니다. 최종적으로 법원은 법원 감정 결과를 채택하여 원고에게 이전에 책정된 보상금보다 185,968,000원을 추가로 지급하고 이에 대한 지연손해금도 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 공공주택사업으로 토지를 수용당한 토지 소유자입니다.
• 피고 한국토지주택공사, 경기도, 경기주택도시공사, 남양주도시공사: 공공주택사업을 시행한 주체들입니다.

분쟁 상황

피고들이 공공주택사업[B지구 <3차>]을 시행하면서 원고 소유의 토지들을 수용하는 과정에서, 중앙토지수용위원회는 2023년 2월 9일 수용재결을 통해 손실보상금을 결정했습니다. 원고는 이 수용재결에서 결정된 보상금액이 토지의 정당한 가치를 반영하지 못했다고 판단하여, 특히 일부 토지의 현실적 이용상황과 사실상의 사도 여부에 대한 평가에 이견을 제시하며 정당한 보상금의 증액을 청구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

공공주택사업에 따른 토지 수용 시 보상금 산정의 적정성 여부가 핵심 쟁점입니다. 특히 원고 소유의 제7토지에 대한 현실적인 이용상황 평가(지목 '전'과 실제 '대지' 사용 여부 및 불법 형질변경 판단)와 제8토지의 '사실상의 사도' 해당 여부 및 그 인근 토지 평가 기준이 주요하게 다루어졌습니다.

법원의 판단

법원은 원고의 청구 중 일부를 인정하여 피고들에게 연대하여 185,968,000원과 이에 대한 2023년 4월 6일부터 2024년 4월 16일까지 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 제7토지는 불법 형질변경이 인정되어 지목인 '전'으로 평가되어야 한다고 보았고, 제8토지는 사실상의 사도로 인정하되 인근토지는 제7토지로 보아 평가하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 법원은 수용재결 당시의 감정평가보다 법원 감정 결과가 토지의 특성과 가격 형성 요인을 더 상세하고 적절하게 반영했다고 판단하여 이를 채택했습니다.

결론

이 판결로 인해 원고는 기존에 책정된 손실보상금보다 1억 8천만 원 이상 증액된 보상금을 받게 되었으며, 이는 토지 수용 보상금 산정 시 불법 형질변경 여부와 사실상의 사도 인정 및 인근 토지 평가 기준이 중요하게 작용함을 보여줍니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 '공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률'(이하 토지보상법) 및 그 시행규칙의 조항들과 대법원 판례에 따라 판단되었습니다.

1. 토지의 현실적인 이용상황과 불법 형질변경 토지 평가 (토지보상법 제70조 제2항, 제6항, 시행규칙 제24조): 토지보상법은 토지에 대한 보상액을 산정할 때 원칙적으로 '현실적인 이용상황'을 기준으로 하도록 규정하고 있습니다. 그러나 이 사건 제7토지의 경우처럼, 만약 토지 소유자가 적법한 허가나 신고 없이 토지의 형질을 변경했다면(불법 형질변경), 해당 토지는 변경될 당시의 이용상황, 즉 원래의 지목인 '전'(밭)으로 평가될 수 있습니다. 법원은 수용 대상 토지가 불법 형질변경 토지임을 주장하는 측에서 이를 증명해야 하며, 단순히 공부상 지목과 현황이 다르다는 것만으로는 부족하고 관계 법령에 따른 허가나 신고 의무가 있었음에도 이를 지키지 않았다는 점이 증명되어야 한다고 판시했습니다. 이 사건에서 법원은 제7토지가 2010년 내지 2013년경 형질변경이 이루어졌고 당시 허가 의무가 있었음에도 원고가 허가를 받지 않아 '전'으로 평가하는 것이 타당하다고 보았습니다.

2. 사실상의 사도 부지 및 인근 토지 평가 (토지보상법 시행규칙 제26조): 토지보상법 시행규칙 제26조 제1항 제2호는 '사실상의 사도' 부지에 대해서는 인근 토지 평가액의 3분의 1 이내로 평가하도록 규정하고 있습니다. 같은 조 제2항은 '사실상의 사도'를 사도법에 의한 사도 외의 도로로서 도로 개설 당시 토지소유자가 자기 토지의 편익을 위해 스스로 설치했거나, 토지 소유자가 타인의 통행을 제한할 수 없는 도로 등을 의미한다고 정의합니다. 법원은 사실상의 사도로 인정받기 위해서는 도로법에 의한 일반 도로 등에 연결되어 일반 통행에 제공되는 등 사도법상 사도에 준하는 실질을 갖추고 있어야 한다고 보았고, 제8토지가 이 사건 제5토지의 진입로 목적으로 사용되었고 농지전용협의 및 건축법상 도로 지정까지 이루어진 점을 들어 사실상의 사도에 해당한다고 판단했습니다. '인근 토지'를 평가할 때는 해당 사도가 같은 필지를 이루는 다른 토지의 가치를 높이는 데 기여하는지 여부 등 제반 사정을 종합적으로 고려해야 합니다. 이 사건에서는 제8토지가 제7토지와 하나의 필지를 이루고 있고, 제8토지가 사도로 사용되지 않을 경우라도 형질변경 허가 없이 대지로 사용할 수 없다는 점 등을 고려하여 제7토지를 인근 토지로 보아 평가하는 것이 타당하다고 결론 내렸습니다.

참고 사항

토지 수용 시 보상금 산정은 매우 복잡하며, 다음과 같은 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 토지의 지목과 현실적인 이용상황이 다른 경우, 불법적인 형질변경이 있었다면 법적으로는 원래의 지목대로 평가될 수 있습니다.
2. 토지를 개발하거나 용도를 변경할 때는 반드시 관련 법령에 따른 적법한 허가나 신고 절차를 거쳐야 추후 보상금 산정 등에서 불이익을 받지 않습니다.
3. '사실상의 사도' 여부는 도로 개설 경위, 목적, 주위 환경, 인접 토지의 이용 상태 등 여러 요소를 종합적으로 고려하여 판단됩니다.
4. 수용 보상금에 이의가 있을 경우, 법원 감정평가 등 객관적인 재평가 절차를 통해 정당한 보상금을 다시 산정받을 기회가 있습니다.
5. 보상금 산정의 기준이 되는 인근 토지의 범위와 평가 방식에 대해서도 꼼꼼히 확인하고 주장이 필요한 경우 적극적으로 이의를 제기해야 합니다.