온상헌 변호사

택지 매수인의 계약 해제 및 취소 요청 불발 사건

주식회사 A는 한국토지주택공사로부터 근린생활시설용지를 매수하면서 계약서에 명시된 '토지사용가능시기'가 지연되자, 한국토지주택공사의 채무불이행 또는 계약 중요 내용에 대한 착오, 그리고 약관법 위반을 주장하며 계약 해제, 취소와 함께 계약금 반환 및 위약금 지급을 청구했습니다. 그러나 법원은 한국토지주택공사의 주된 의무는 토지 소유권 이전이며, 택지개발사업 완료 및 기반시설 설치까지 포함하는 것은 아니라고 판단했습니다. 또한 '토지사용가능시기'는 건축행위 착수 가능 시점을 의미하며, 계약서 및 공고를 통해 그 내용이 충분히 명확히 고지되었으므로 약관법상 설명의무 위반이나 불명확한 약관 해석으로 볼 수 없다고 보아 원고의 모든 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 한국토지주택공사로부터 B 공공주택지구 내 근린생활시설용지를 매수한 회사 - 피고 한국토지주택공사: B 공공주택지구 건설사업의 시행자이자 원고에게 토지를 판매한 공공기관 ### 분쟁 상황 주식회사 A는 한국토지주택공사(LH)와 B 공공주택지구 내 근린생활시설용지 매매계약을 체결했습니다. 계약금 외 나머지 매매대금은 4회에 걸쳐 분할 지급하기로 했으며, 매매목적물 표시 비고란에는 토지별로 '사용가능시기'가 명시되어 있었습니다. 원고는 피고가 주택건축 가능한 택지 조성을 완료하여 기반시설까지 설치된 상태로 인도할 의무가 있음에도, 사업 진행을 지연시켜 '토지사용가능시기'를 준수하지 않았다고 주장했습니다. 이에 원고는 채무불이행으로 인한 계약 해제, 중요 부분 착오로 인한 계약 취소, 또는 약관법상 설명의무 위반 및 불명확한 약관 조항 해석을 이유로 계약금 반환 및 위약금 4,394,176,600원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 피고의 택지개발사업 지연이 채무불이행에 해당하는지 여부와 이로 인한 계약 해제 가능성, 원고가 토지사용가능시기에 대해 착오를 했는지 여부와 이로 인한 계약 취소 가능성, 그리고 계약서의 '토지사용가능시기' 관련 조항이 약관의 규제에 관한 법률상 설명의무 위반 또는 불명확한 약관 해석에 해당하는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고의 모든 청구를 기각했습니다. 피고의 의무는 토지 소유권 이전에 한정되며 택지개발사업 완료나 기반시설 설치 의무는 포함되지 않는다고 보았습니다. '토지사용가능시기'는 물리적으로 건축행위 착수가 가능한 시점을 의미하며 피고가 이를 준수하지 못했다고 볼 증거가 없다고 판단했습니다. 또한 약관에 해당하는 계약이지만, 토지사용가능시기에 대한 내용은 관련 공고에 강조 표시되어 원고가 충분히 알았거나 예상할 수 있었다고 보아 설명의무 위반이나 불명확한 약관 해석 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 결론 결과적으로 원고 주식회사 A가 한국토지주택공사를 상대로 제기한 계약금 반환 및 위약금 지급 청구는 모두 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 주로 약관의 규제에 관한 법률(약관법)과 민법상 계약 해제, 착오 취소의 법리가 다루어졌습니다. 약관법 제2조 제1항은 약관을 '계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것'으로 정의하는데, 이 사건의 매매계약과 공급공고는 이러한 약관에 해당한다고 판단되었습니다. 약관법 제3조 제3항은 사업자에게 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과하고, 제4항은 이를 위반할 경우 해당 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없도록 규정합니다. 그러나 법원은 이 사건에서 '토지사용가능시기'에 대한 내용이 관련 공고에 강조 표시되어 있었고, 거액의 계약임을 고려할 때 원고가 충분히 알거나 예상할 수 있었다고 보아 피고의 설명의무 위반이 아니라고 판단했습니다. 약관법 제5조 제2항은 약관의 뜻이 명백하지 않을 경우 고객에게 유리하게 해석해야 한다는 원칙을 정하고 있으나, 법원은 '토지사용가능시기'가 건축행위 착수 가능 시점을 의미하며 그 뜻이 명백하다고 보아 이 원칙을 적용하지 않았습니다. 민법상 채무불이행으로 인한 계약 해제는 상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않았을 때 가능하며, 이 사건에서는 피고의 주된 의무가 토지 소유권 이전이므로 택지개발 완료 및 기반시설 설치 의무까지 포함된다고 보기 어렵다고 판단되어 원고의 해제 주장이 받아들여지지 않았습니다. 또한 민법상 중요 부분 착오로 인한 계약 취소는 착오가 계약 내용의 중요한 부분에 해당하고 착오자에게 중대한 과실이 없을 때 인정되는데, 법원은 원고가 토지사용가능시기에 대해 충분히 인지할 수 있었다고 보아 착오 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 참고 사항 토지 매매 계약 시, 특히 택지개발지구 내 토지 구매 시에는 계약서 및 관련 공고문에 명시된 '토지사용가능시기'와 '사업 준공 시점', '기반시설 사용 가능 시점' 등의 용어 의미를 정확히 확인하고, 각 시점의 법적, 실질적 의미를 명확히 파악해야 합니다. 공공기관이나 대규모 사업 시행자가 제공하는 '공급공고'나 '특약사항'은 계약의 중요한 일부가 될 수 있으므로, 해당 내용을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 특히 노란색 밑줄이나 붉은색 글씨 등 강조된 문구는 중요한 유의사항일 가능성이 높습니다. 대규모 금액의 토지 거래에서는 계약 내용의 중요사항에 대해 매도인에게 명확한 설명을 요구하고, 필요시 서면으로 그 내용을 확인하는 것이 추후 분쟁 발생 시 유리할 수 있습니다. 계약 해제나 취소를 주장하려면 상대방의 채무불이행이나 계약 내용에 대한 중대한 착오가 객관적으로 명확히 입증되어야 하며, 단순히 사업 지연으로 인한 불편함만으로는 계약 해제 사유가 되지 않을 수 있습니다. 약관에 해당하는 계약이라도, 내용이 거래상 일반적이고 고객이 충분히 예상할 수 있었던 사항이라면 사업자의 설명의무 위반이 인정되지 않을 수 있습니다.

부동산 투자 유치 수수료 미지급 분쟁 판결

자산관리사인 원고가 부동산 개발업을 영위하는 피고에게 부동산 투자 유치 업무를 수행하고 약정된 수수료를 지급받지 못하자, 미지급 수수료와 이에 대한 지연손해금을 청구한 사건입니다. 법원은 피고의 전 대표이사가 적법한 권한으로 원고와 수수료 지급 약정을 체결했다고 판단하며 원고의 청구를 받아들였습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 자산관리사이자 자산관리팀을 운영하는 사람으로, 피고의 부동산 시행사업 자금 확보를 위한 전환사채 투자를 유치했습니다. - 피고 주식회사 B: 부동산 개발, 투자, 관리 컨설팅업 등을 영위하는 회사로, 원고에게 투자 유치를 요청하고 수수료 지급을 약정했으나 이를 지급하지 않았습니다. - L: 피고의 전 대표이사로, 원고와 수수료 지급 약정을 체결했으며 피고를 대표하여 투자 유치 업무를 위탁했습니다. - C, D, E, F, G, H, I, J, K: 원고 소속 자산관리 컨설턴트 팀원들로, 원고와 함께 피고의 전환사채 투자를 유치했습니다. - M, N: 피고의 사내이사로, L이 약정을 제안할 당시 협의에 참여했던 것으로 언급되었습니다. - O: 피고의 회계 담당 직원으로, 원고의 수수료 지급 요청에 대응했습니다. ### 분쟁 상황 원고는 2021년 3월 8일경 피고로부터 부동산 시행사업 자금 확보를 위한 전환사채 투자모집을 요청받고, 피고는 원고와 팀원들에게 투자 유치금액에 따라 수수료를 지급하기로 약정했습니다. 구체적으로는 팀원들에게 개별 유치 금액에 대해 3년간 연 2%를 매년 일시금으로, 원고에게는 팀장 수당으로 전체 유치금 합계액에 대해 3년간 연 1%를 매년 일시금으로, 팀원 관리수당으로 유치금 합계액에 대해 3년간 연 2%를 매달 분할(총 36회)하여 지급하고, 각 수수료에서 세금 3.3%를 공제하기로 했습니다. 원고는 2021년 3월경 9차 투자를 유치하여 총 4억 800만 원, 2021년 8월경 10차 투자를 유치하여 총 1억 5,600만 원, 11차 투자를 유치하여 총 4억 6,500만 원의 투자금을 유치했습니다. 그러나 피고는 약정에 따른 수수료를 모두 지급하지 않았고, 이에 원고는 미지급 수수료 총 51,577,560원(9차 미지급금 17,548,860원, 10차 미지급금 8,548,280원, 11차 미지급금 25,480,420원)의 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고의 전 대표이사가 원고와의 수수료 지급 약정을 체결할 권한이 있었는지 여부와, 피고가 원고에게 지급한 금원이 단순한 사례금 또는 독려 차원의 금원인지 아니면 약정에 따른 수수료 지급 의무 이행인지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 인용하여, 피고는 원고에게 51,577,560원 및 이에 대해 2024년 11월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있다고 결정했습니다. ### 결론 법원은 피고의 전 대표이사 L이 약정 당시 피고의 대표이사를 포함한 임원들과 협의를 거쳐 피고를 대표하여 원고와 투자 유치 및 수수료 지급 약정을 체결했다고 보았습니다. 또한 피고가 원고 및 팀원들에게 실제 수수료를 지급해 온 정황, 구체적인 수수료 지급 기준 및 지급 시기가 정해진 점, 회계 담당 직원의 대응 등을 종합하여 피고의 주장을 배척하고 약정에 따른 수수료 지급 의무가 있음을 인정했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 기본적으로 '약정금' 청구 소송으로, 당사자 간에 합의된 '약정'(계약)의 효력에 기반합니다. 민법상 계약은 당사자들의 의사 합치로 성립하며, 일단 유효하게 성립한 계약은 당사자들을 구속하고 그 내용대로 이행될 법적 의무가 발생합니다. 피고는 전 대표이사의 약정 권한을 부인했지만, 법원은 여러 증거를 통해 전 대표이사가 피고를 대표하여 적법한 약정을 체결했다고 판단했습니다. 특히 약정금 청구와 관련하여 중요한 것은 '채무불이행'에 따른 책임입니다. 피고가 약정한 수수료 지급 의무를 이행하지 않은 것은 채무불이행에 해당하며, 이에 따라 원고는 미지급된 수수료(약정금)를 청구할 수 있습니다. 또한 법원은 미지급된 수수료에 대해 '지연손해금'을 함께 지급하라고 명령했습니다. 이는 채무자가 돈을 제때 갚지 않아 발생하는 손해를 배상하는 것으로, 이 사건에서는 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 12%의 비율이 적용되었습니다. 이 법은 소송이 제기된 금전채무에 대해 일정 시점(소장 부본 송달일 다음 날 등)부터 법정 이율보다 높은 이율로 지연손해금을 부과하여 소송을 통한 권리 구제를 촉진하는 것을 목적으로 합니다. ### 참고 사항 비슷한 문제 상황에 처하게 될 경우 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. * **계약 내용의 명확화**: 구두 약정도 효력이 있지만 분쟁 시 증명이 어렵습니다. 수수료의 종류, 지급 기준(비율), 지급 시기 및 방법, 기간, 세금 공제 여부 등 모든 조건을 문서로 작성하고 양 당사자가 서명하거나 합의했음을 확인할 수 있는 기록을 남기는 것이 중요합니다. * **대리권 확인**: 회사와 계약을 체결할 때 상대방이 회사 대표가 아닌 임직원이라면 그 직원이 계약을 체결할 정당한 권한(대리권)이 있는지 사전에 확인해야 합니다. 필요한 경우 회사의 공식적인 승인 문서 등을 요청하여 받아두는 것이 좋습니다. * **증빙 자료 확보**: 계약의 내용이나 이행에 관련된 문자 메시지, 이메일, 회의록, 지급 내역서 등 모든 소통 기록과 서류를 철저히 보관해야 합니다. 이들은 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다. * **지급 내역 관리**: 수수료가 분할 지급되거나 복잡한 계산식으로 이루어져 있다면, 지급될 금액과 실제로 받은 금액을 꼼꼼히 대조하고 미지급되거나 누락된 부분이 없는지 주기적으로 확인하는 것이 필요합니다. * **문제 발생 시 즉각적인 대응**: 수수료 미지급 등 약정 위반 사실을 인지했다면, 지체 없이 상대방에게 서면(내용증명 등)으로 문제를 제기하고 해결을 요구해야 합니다. 이는 자신의 권리를 적극적으로 주장했다는 증거가 됩니다. * **계약 당사자의 변경에 대한 대비**: 상대방 회사의 대표이사가 변경되는 경우에도 기존 약정이 유효하게 유지되는지 확인하고, 필요하다면 변경된 대표이사와의 재확인 과정을 거치는 것이 바람직합니다.

재건축 오피스텔 분양 수수료 인상 합의 무효 분쟁 판결

주식회사 A는 재건축 오피스텔 분양대행 계약을 맺고 피고 B 주식회사에 대해 분양 수수료 증액분 및 유보금 지급을 청구하고, 피고 C주택재건축정비사업조합에 대해 손해배상 및 부당이득 반환을 청구했습니다. 항소심 법원은 피고 조합 조합장과의 수수료 증액 합의가 피고 B 주식회사에 효력이 없다고 보아 증액분 청구는 기각했습니다. 그러나 피고 B 주식회사의 계약 해지는 적법하지만 미지급 유보금 중 부당하게 유보된 부분에 해당하는 1,150,000원 및 지연손해금은 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 피고 C주택재건축정비사업조합에 대한 청구는 분양수수료 증액 합의가 총회 의결사항임에도 거치지 않아 무효이므로 모두 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고/항소인: 주식회사 A (주택건설 및 분양임대업을 영위하는 회사로 이 사건 재건축사업의 오피스텔 분양대행을 맡았습니다.) - 피고/피항소인: B 주식회사 (수탁 부동산 개발사업을 수행하는 회사로 이 사건 재건축사업의 사업대행을 맡아 원고와 분양대행 용역계약을 체결했습니다.) - 피고/피항소인: C주택재건축정비사업조합 (대구 동구 D 일대의 주택재건축정비사업을 시행하는 조합이자 이 사건 신탁계약의 위탁자 겸 수익자입니다.) - E: 피고 조합의 전 조합장으로 원고와 오피스텔 분양수수료 증액을 구두 합의한 인물입니다. ### 분쟁 상황 주식회사 A는 피고 B 주식회사와 재건축 오피스텔 분양대행 용역계약을 체결했습니다. 원고 A는 피고 C주택재건축정비사업조합의 당시 조합장 E와 구두로 오피스텔 분양수수료를 호실당 400만원에서 800만원으로 증액하기로 합의했습니다. 이후 피고 조합 이사회에서 이 안건을 승인 결의했으나 총회에서는 부결되었습니다. 원고 A가 증액된 수수료를 피고 B 주식회사에 청구했으나 피고 B 주식회사는 변경계약이 없다는 이유로 지급을 거절하고 분양률 미달성을 이유로 계약을 해지했습니다. 이에 원고 A는 증액된 수수료 및 미지급 유보금 등을 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 분양대행 용역계약의 실질적 당사자가 누구인지 여부, 피고 조합 조합장과 원고 간의 분양수수료 증액 합의가 피고 회사에 효력이 있는지 여부 및 피고 회사의 묵시적 추인 여부, 피고 회사의 분양대행 용역계약 해지가 적법한지 여부, 계약 해지 시 '일체의 잔여 분양대행용역비(유보금 포함)는 지급하지 아니한다'는 조항의 해석 및 약관법상 무효 여부, 도시정비법상 재건축조합의 분양수수료 증액 합의가 총회 의결사항인지 여부 및 그 효력, 피고 조합장의 행위가 불법행위에 해당하는지 여부 및 피고 조합의 부당이득 반환 의무 여부 등이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 원고의 피고 B 주식회사에 대한 주위적 청구(증액분 분양수수료 146,900,000원)를 기각했습니다. 원고의 피고 B 주식회사에 대한 예비적 청구(미지급 유보금 17,900,000원) 중 일부를 인용하여 피고 B 주식회사는 원고에게 1,150,000원을 지급하라고 판결했습니다. 이에 대한 지연손해금으로 2022년 4월 21일부터 2025년 5월 2일까지 연 6%의 이자, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급하라고 명했습니다. 원고의 피고 C주택재건축정비사업조합에 대한 예비적 청구(129,000,000원 손해배상/부당이득)는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용은 원고와 피고 B 주식회사 사이는 원고가 95%, 피고 B 주식회사가 5%를, 원고와 피고 C주택재건축정비사업조합 사이의 항소비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 항소심 법원은 분양대행사의 분양수수료 증액 합의 주장은 받아들이지 않았으나 계약 해지 조항의 해석을 통해 미지급 유보금 중 일부를 지급해야 한다고 판단했습니다. 재건축 조합과의 증액 합의는 도시정비법상 총회 의결을 거치지 않아 무효임을 다시 한번 확인하여 조합 운영의 적법성 준수가 중요함을 강조했습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약 해석의 원칙 (대법원 2010다92487 등): 계약 당사자의 의사는 표시행위에 부여된 객관적 의미를 합리적으로 해석해야 하며 서면 문언이 명확하면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시를 인정해야 합니다. 본 사건에서는 원고와 피고 회사 간의 분양대행 용역계약서 문언이 명확하여 피고 조합이 실질적 당사자라는 원고의 주장이 받아들여지지 않았습니다. 대리권 및 묵시적 추인 (대법원 2009다46828 등): 대리권은 본인의 수권행위에 의해 발생하며 무권대리행위의 추인은 본인이 그 행위로 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 진의에 기하여 행위의 결과가 자기에게 귀속된다는 것을 승인한 것으로 볼 만한 사정이 있어야 인정됩니다. 본 사건에서 피고 조합 조합장 E가 피고 회사를 대리하여 수수료 증액 합의를 할 권한이 없었고 피고 회사가 묵시적으로 추인했다고 볼 증거도 없다고 판단되었습니다. 약관의 규제에 관한 법률 (약관법) 제2조 제1호, 제6조 제1항 제2항 제1호: '약관'은 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위해 미리 마련한 계약 내용을 말하며 고객에게 부당하게 불리한 약관 조항은 무효가 될 수 있습니다. 본 사건에서 이 사건 용역계약은 특정 회사인 원고와의 개별 계약으로 보아 약관법상의 약관에 해당하지 않는다고 판단되었고 설령 약관이라 하더라도 합리적인 범위 내에서 조항이 해석되어 무효로 보기 어렵다고 보았습니다. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제24조 제3항 제5호 및 제85조 제5호: '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약'은 총회의 의결을 거쳐야 하며 이를 위반할 경우 조합 임원은 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 이는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대한 절차적 보장을 위함입니다. '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약'은 조합의 1회계연도 수입·지출 계획인 예산을 벗어나 돈을 지출하거나 채무를 지는 경우를 의미하며 예비비 항목 지출도 예산 범위 내에서 이루어져야 합니다. 본 사건에서 오피스텔 분양수수료 증액 합의는 조합원에게 부담이 되는 계약으로 총회 의결이 필요했으나 이를 거치지 않아 무효라고 판단되었습니다. 민법 제35조 제1항 (법인의 불법행위 능력): 법인은 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 피고 조합의 조합장 E의 행위가 총회 의결 없이 이루어진 것이 불법행위에 해당한다고 원고가 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다. ### 참고 사항 계약 당사자 명확화: 용역계약 체결 시 실질적인 업무 지시 및 관리 주체가 누구인지 명확하게 계약서에 명시해야 합니다. 특히 여러 당사자가 얽힌 복잡한 계약 관계에서는 계약상 의무와 권리의 주체를 분명히 해야 합니다. 구두 합의의 위험성: 중요한 계약 내용, 특히 금전적 부담이 증가하는 사항에 대해서는 반드시 서면으로 합의하고 관련 당사자들의 공식적인 서명 또는 날인을 받아야 합니다. 구두 합의는 추후 법적 분쟁 발생 시 증명하기 어렵습니다. 재건축 조합 의사결정 절차 준수: 재건축 조합과 계약을 맺을 때는 도시정비법 등 관련 법령에 따른 조합의 의사결정 절차(이사회 총회 의결 등)를 반드시 확인하고 적법한 절차를 거쳤는지 확인해야 합니다. 특히 조합원에게 금전적 부담을 주는 계약은 총회 의결이 필수적이며 이를 거치지 않은 계약은 무효가 될 수 있습니다. 계약 해지 조항 및 유보금 조항 검토: 계약서 내 해지 사유 해지 시 효과 유보금 등 정산에 관한 조항을 계약 체결 전 면밀히 검토해야 합니다. 특히 해지 시 모든 잔여 용역비를 지급하지 않는다는 조항이 있다면 그 해석 범위가 어디까지인지 불이익이 없는지 신중하게 살펴야 합니다. 약관법 적용 여부: 약관의 규제에 관한 법률은 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해 미리 마련된 계약 내용에 적용됩니다. 특정 상대방과의 개별 계약은 약관법 적용 대상이 아닐 수 있으므로 계약 조항의 유·무효를 판단할 때 이 점을 고려해야 합니다.

택지 매수인의 계약 해제 및 취소 요청 불발 사건

주식회사 A는 한국토지주택공사로부터 근린생활시설용지를 매수하면서 계약서에 명시된 '토지사용가능시기'가 지연되자, 한국토지주택공사의 채무불이행 또는 계약 중요 내용에 대한 착오, 그리고 약관법 위반을 주장하며 계약 해제, 취소와 함께 계약금 반환 및 위약금 지급을 청구했습니다. 그러나 법원은 한국토지주택공사의 주된 의무는 토지 소유권 이전이며, 택지개발사업 완료 및 기반시설 설치까지 포함하는 것은 아니라고 판단했습니다. 또한 '토지사용가능시기'는 건축행위 착수 가능 시점을 의미하며, 계약서 및 공고를 통해 그 내용이 충분히 명확히 고지되었으므로 약관법상 설명의무 위반이나 불명확한 약관 해석으로 볼 수 없다고 보아 원고의 모든 청구를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고 주식회사 A: 한국토지주택공사로부터 B 공공주택지구 내 근린생활시설용지를 매수한 회사 - 피고 한국토지주택공사: B 공공주택지구 건설사업의 시행자이자 원고에게 토지를 판매한 공공기관 ### 분쟁 상황 주식회사 A는 한국토지주택공사(LH)와 B 공공주택지구 내 근린생활시설용지 매매계약을 체결했습니다. 계약금 외 나머지 매매대금은 4회에 걸쳐 분할 지급하기로 했으며, 매매목적물 표시 비고란에는 토지별로 '사용가능시기'가 명시되어 있었습니다. 원고는 피고가 주택건축 가능한 택지 조성을 완료하여 기반시설까지 설치된 상태로 인도할 의무가 있음에도, 사업 진행을 지연시켜 '토지사용가능시기'를 준수하지 않았다고 주장했습니다. 이에 원고는 채무불이행으로 인한 계약 해제, 중요 부분 착오로 인한 계약 취소, 또는 약관법상 설명의무 위반 및 불명확한 약관 조항 해석을 이유로 계약금 반환 및 위약금 4,394,176,600원과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구했습니다. ### 핵심 쟁점 피고의 택지개발사업 지연이 채무불이행에 해당하는지 여부와 이로 인한 계약 해제 가능성, 원고가 토지사용가능시기에 대해 착오를 했는지 여부와 이로 인한 계약 취소 가능성, 그리고 계약서의 '토지사용가능시기' 관련 조항이 약관의 규제에 관한 법률상 설명의무 위반 또는 불명확한 약관 해석에 해당하는지 여부 ### 법원의 판단 법원은 원고의 모든 청구를 기각했습니다. 피고의 의무는 토지 소유권 이전에 한정되며 택지개발사업 완료나 기반시설 설치 의무는 포함되지 않는다고 보았습니다. '토지사용가능시기'는 물리적으로 건축행위 착수가 가능한 시점을 의미하며 피고가 이를 준수하지 못했다고 볼 증거가 없다고 판단했습니다. 또한 약관에 해당하는 계약이지만, 토지사용가능시기에 대한 내용은 관련 공고에 강조 표시되어 원고가 충분히 알았거나 예상할 수 있었다고 보아 설명의무 위반이나 불명확한 약관 해석 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 결론 결과적으로 원고 주식회사 A가 한국토지주택공사를 상대로 제기한 계약금 반환 및 위약금 지급 청구는 모두 받아들여지지 않았습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건에서는 주로 약관의 규제에 관한 법률(약관법)과 민법상 계약 해제, 착오 취소의 법리가 다루어졌습니다. 약관법 제2조 제1항은 약관을 '계약의 일방당사자가 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위하여 일정한 형식에 의하여 미리 마련한 계약의 내용이 되는 것'으로 정의하는데, 이 사건의 매매계약과 공급공고는 이러한 약관에 해당한다고 판단되었습니다. 약관법 제3조 제3항은 사업자에게 약관의 중요한 내용을 고객이 이해할 수 있도록 설명할 의무를 부과하고, 제4항은 이를 위반할 경우 해당 약관을 계약 내용으로 주장할 수 없도록 규정합니다. 그러나 법원은 이 사건에서 '토지사용가능시기'에 대한 내용이 관련 공고에 강조 표시되어 있었고, 거액의 계약임을 고려할 때 원고가 충분히 알거나 예상할 수 있었다고 보아 피고의 설명의무 위반이 아니라고 판단했습니다. 약관법 제5조 제2항은 약관의 뜻이 명백하지 않을 경우 고객에게 유리하게 해석해야 한다는 원칙을 정하고 있으나, 법원은 '토지사용가능시기'가 건축행위 착수 가능 시점을 의미하며 그 뜻이 명백하다고 보아 이 원칙을 적용하지 않았습니다. 민법상 채무불이행으로 인한 계약 해제는 상대방이 계약상의 의무를 이행하지 않았을 때 가능하며, 이 사건에서는 피고의 주된 의무가 토지 소유권 이전이므로 택지개발 완료 및 기반시설 설치 의무까지 포함된다고 보기 어렵다고 판단되어 원고의 해제 주장이 받아들여지지 않았습니다. 또한 민법상 중요 부분 착오로 인한 계약 취소는 착오가 계약 내용의 중요한 부분에 해당하고 착오자에게 중대한 과실이 없을 때 인정되는데, 법원은 원고가 토지사용가능시기에 대해 충분히 인지할 수 있었다고 보아 착오 취소 주장을 받아들이지 않았습니다. ### 참고 사항 토지 매매 계약 시, 특히 택지개발지구 내 토지 구매 시에는 계약서 및 관련 공고문에 명시된 '토지사용가능시기'와 '사업 준공 시점', '기반시설 사용 가능 시점' 등의 용어 의미를 정확히 확인하고, 각 시점의 법적, 실질적 의미를 명확히 파악해야 합니다. 공공기관이나 대규모 사업 시행자가 제공하는 '공급공고'나 '특약사항'은 계약의 중요한 일부가 될 수 있으므로, 해당 내용을 꼼꼼히 읽고 이해해야 합니다. 특히 노란색 밑줄이나 붉은색 글씨 등 강조된 문구는 중요한 유의사항일 가능성이 높습니다. 대규모 금액의 토지 거래에서는 계약 내용의 중요사항에 대해 매도인에게 명확한 설명을 요구하고, 필요시 서면으로 그 내용을 확인하는 것이 추후 분쟁 발생 시 유리할 수 있습니다. 계약 해제나 취소를 주장하려면 상대방의 채무불이행이나 계약 내용에 대한 중대한 착오가 객관적으로 명확히 입증되어야 하며, 단순히 사업 지연으로 인한 불편함만으로는 계약 해제 사유가 되지 않을 수 있습니다. 약관에 해당하는 계약이라도, 내용이 거래상 일반적이고 고객이 충분히 예상할 수 있었던 사항이라면 사업자의 설명의무 위반이 인정되지 않을 수 있습니다.

부동산 투자 유치 수수료 미지급 분쟁 판결

자산관리사인 원고가 부동산 개발업을 영위하는 피고에게 부동산 투자 유치 업무를 수행하고 약정된 수수료를 지급받지 못하자, 미지급 수수료와 이에 대한 지연손해금을 청구한 사건입니다. 법원은 피고의 전 대표이사가 적법한 권한으로 원고와 수수료 지급 약정을 체결했다고 판단하며 원고의 청구를 받아들였습니다. ### 관련 당사자 - 원고 A: 자산관리사이자 자산관리팀을 운영하는 사람으로, 피고의 부동산 시행사업 자금 확보를 위한 전환사채 투자를 유치했습니다. - 피고 주식회사 B: 부동산 개발, 투자, 관리 컨설팅업 등을 영위하는 회사로, 원고에게 투자 유치를 요청하고 수수료 지급을 약정했으나 이를 지급하지 않았습니다. - L: 피고의 전 대표이사로, 원고와 수수료 지급 약정을 체결했으며 피고를 대표하여 투자 유치 업무를 위탁했습니다. - C, D, E, F, G, H, I, J, K: 원고 소속 자산관리 컨설턴트 팀원들로, 원고와 함께 피고의 전환사채 투자를 유치했습니다. - M, N: 피고의 사내이사로, L이 약정을 제안할 당시 협의에 참여했던 것으로 언급되었습니다. - O: 피고의 회계 담당 직원으로, 원고의 수수료 지급 요청에 대응했습니다. ### 분쟁 상황 원고는 2021년 3월 8일경 피고로부터 부동산 시행사업 자금 확보를 위한 전환사채 투자모집을 요청받고, 피고는 원고와 팀원들에게 투자 유치금액에 따라 수수료를 지급하기로 약정했습니다. 구체적으로는 팀원들에게 개별 유치 금액에 대해 3년간 연 2%를 매년 일시금으로, 원고에게는 팀장 수당으로 전체 유치금 합계액에 대해 3년간 연 1%를 매년 일시금으로, 팀원 관리수당으로 유치금 합계액에 대해 3년간 연 2%를 매달 분할(총 36회)하여 지급하고, 각 수수료에서 세금 3.3%를 공제하기로 했습니다. 원고는 2021년 3월경 9차 투자를 유치하여 총 4억 800만 원, 2021년 8월경 10차 투자를 유치하여 총 1억 5,600만 원, 11차 투자를 유치하여 총 4억 6,500만 원의 투자금을 유치했습니다. 그러나 피고는 약정에 따른 수수료를 모두 지급하지 않았고, 이에 원고는 미지급 수수료 총 51,577,560원(9차 미지급금 17,548,860원, 10차 미지급금 8,548,280원, 11차 미지급금 25,480,420원)의 지급을 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 피고의 전 대표이사가 원고와의 수수료 지급 약정을 체결할 권한이 있었는지 여부와, 피고가 원고에게 지급한 금원이 단순한 사례금 또는 독려 차원의 금원인지 아니면 약정에 따른 수수료 지급 의무 이행인지 여부가 주요 쟁점이었습니다. ### 법원의 판단 법원은 원고의 청구를 인용하여, 피고는 원고에게 51,577,560원 및 이에 대해 2024년 11월 27일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 소송비용은 피고가 부담하며, 판결 제1항은 가집행할 수 있다고 결정했습니다. ### 결론 법원은 피고의 전 대표이사 L이 약정 당시 피고의 대표이사를 포함한 임원들과 협의를 거쳐 피고를 대표하여 원고와 투자 유치 및 수수료 지급 약정을 체결했다고 보았습니다. 또한 피고가 원고 및 팀원들에게 실제 수수료를 지급해 온 정황, 구체적인 수수료 지급 기준 및 지급 시기가 정해진 점, 회계 담당 직원의 대응 등을 종합하여 피고의 주장을 배척하고 약정에 따른 수수료 지급 의무가 있음을 인정했습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건은 기본적으로 '약정금' 청구 소송으로, 당사자 간에 합의된 '약정'(계약)의 효력에 기반합니다. 민법상 계약은 당사자들의 의사 합치로 성립하며, 일단 유효하게 성립한 계약은 당사자들을 구속하고 그 내용대로 이행될 법적 의무가 발생합니다. 피고는 전 대표이사의 약정 권한을 부인했지만, 법원은 여러 증거를 통해 전 대표이사가 피고를 대표하여 적법한 약정을 체결했다고 판단했습니다. 특히 약정금 청구와 관련하여 중요한 것은 '채무불이행'에 따른 책임입니다. 피고가 약정한 수수료 지급 의무를 이행하지 않은 것은 채무불이행에 해당하며, 이에 따라 원고는 미지급된 수수료(약정금)를 청구할 수 있습니다. 또한 법원은 미지급된 수수료에 대해 '지연손해금'을 함께 지급하라고 명령했습니다. 이는 채무자가 돈을 제때 갚지 않아 발생하는 손해를 배상하는 것으로, 이 사건에서는 '소송촉진 등에 관한 특례법'이 정한 연 12%의 비율이 적용되었습니다. 이 법은 소송이 제기된 금전채무에 대해 일정 시점(소장 부본 송달일 다음 날 등)부터 법정 이율보다 높은 이율로 지연손해금을 부과하여 소송을 통한 권리 구제를 촉진하는 것을 목적으로 합니다. ### 참고 사항 비슷한 문제 상황에 처하게 될 경우 다음과 같은 점들을 참고할 수 있습니다. * **계약 내용의 명확화**: 구두 약정도 효력이 있지만 분쟁 시 증명이 어렵습니다. 수수료의 종류, 지급 기준(비율), 지급 시기 및 방법, 기간, 세금 공제 여부 등 모든 조건을 문서로 작성하고 양 당사자가 서명하거나 합의했음을 확인할 수 있는 기록을 남기는 것이 중요합니다. * **대리권 확인**: 회사와 계약을 체결할 때 상대방이 회사 대표가 아닌 임직원이라면 그 직원이 계약을 체결할 정당한 권한(대리권)이 있는지 사전에 확인해야 합니다. 필요한 경우 회사의 공식적인 승인 문서 등을 요청하여 받아두는 것이 좋습니다. * **증빙 자료 확보**: 계약의 내용이나 이행에 관련된 문자 메시지, 이메일, 회의록, 지급 내역서 등 모든 소통 기록과 서류를 철저히 보관해야 합니다. 이들은 분쟁 발생 시 중요한 증거 자료가 될 수 있습니다. * **지급 내역 관리**: 수수료가 분할 지급되거나 복잡한 계산식으로 이루어져 있다면, 지급될 금액과 실제로 받은 금액을 꼼꼼히 대조하고 미지급되거나 누락된 부분이 없는지 주기적으로 확인하는 것이 필요합니다. * **문제 발생 시 즉각적인 대응**: 수수료 미지급 등 약정 위반 사실을 인지했다면, 지체 없이 상대방에게 서면(내용증명 등)으로 문제를 제기하고 해결을 요구해야 합니다. 이는 자신의 권리를 적극적으로 주장했다는 증거가 됩니다. * **계약 당사자의 변경에 대한 대비**: 상대방 회사의 대표이사가 변경되는 경우에도 기존 약정이 유효하게 유지되는지 확인하고, 필요하다면 변경된 대표이사와의 재확인 과정을 거치는 것이 바람직합니다.

재건축 오피스텔 분양 수수료 인상 합의 무효 분쟁 판결

주식회사 A는 재건축 오피스텔 분양대행 계약을 맺고 피고 B 주식회사에 대해 분양 수수료 증액분 및 유보금 지급을 청구하고, 피고 C주택재건축정비사업조합에 대해 손해배상 및 부당이득 반환을 청구했습니다. 항소심 법원은 피고 조합 조합장과의 수수료 증액 합의가 피고 B 주식회사에 효력이 없다고 보아 증액분 청구는 기각했습니다. 그러나 피고 B 주식회사의 계약 해지는 적법하지만 미지급 유보금 중 부당하게 유보된 부분에 해당하는 1,150,000원 및 지연손해금은 원고에게 지급하라고 판결했습니다. 피고 C주택재건축정비사업조합에 대한 청구는 분양수수료 증액 합의가 총회 의결사항임에도 거치지 않아 무효이므로 모두 기각되었습니다. ### 관련 당사자 - 원고/항소인: 주식회사 A (주택건설 및 분양임대업을 영위하는 회사로 이 사건 재건축사업의 오피스텔 분양대행을 맡았습니다.) - 피고/피항소인: B 주식회사 (수탁 부동산 개발사업을 수행하는 회사로 이 사건 재건축사업의 사업대행을 맡아 원고와 분양대행 용역계약을 체결했습니다.) - 피고/피항소인: C주택재건축정비사업조합 (대구 동구 D 일대의 주택재건축정비사업을 시행하는 조합이자 이 사건 신탁계약의 위탁자 겸 수익자입니다.) - E: 피고 조합의 전 조합장으로 원고와 오피스텔 분양수수료 증액을 구두 합의한 인물입니다. ### 분쟁 상황 주식회사 A는 피고 B 주식회사와 재건축 오피스텔 분양대행 용역계약을 체결했습니다. 원고 A는 피고 C주택재건축정비사업조합의 당시 조합장 E와 구두로 오피스텔 분양수수료를 호실당 400만원에서 800만원으로 증액하기로 합의했습니다. 이후 피고 조합 이사회에서 이 안건을 승인 결의했으나 총회에서는 부결되었습니다. 원고 A가 증액된 수수료를 피고 B 주식회사에 청구했으나 피고 B 주식회사는 변경계약이 없다는 이유로 지급을 거절하고 분양률 미달성을 이유로 계약을 해지했습니다. 이에 원고 A는 증액된 수수료 및 미지급 유보금 등을 요구하며 소송을 제기했습니다. ### 핵심 쟁점 분양대행 용역계약의 실질적 당사자가 누구인지 여부, 피고 조합 조합장과 원고 간의 분양수수료 증액 합의가 피고 회사에 효력이 있는지 여부 및 피고 회사의 묵시적 추인 여부, 피고 회사의 분양대행 용역계약 해지가 적법한지 여부, 계약 해지 시 '일체의 잔여 분양대행용역비(유보금 포함)는 지급하지 아니한다'는 조항의 해석 및 약관법상 무효 여부, 도시정비법상 재건축조합의 분양수수료 증액 합의가 총회 의결사항인지 여부 및 그 효력, 피고 조합장의 행위가 불법행위에 해당하는지 여부 및 피고 조합의 부당이득 반환 의무 여부 등이 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 항소심 법원은 원고의 피고 B 주식회사에 대한 주위적 청구(증액분 분양수수료 146,900,000원)를 기각했습니다. 원고의 피고 B 주식회사에 대한 예비적 청구(미지급 유보금 17,900,000원) 중 일부를 인용하여 피고 B 주식회사는 원고에게 1,150,000원을 지급하라고 판결했습니다. 이에 대한 지연손해금으로 2022년 4월 21일부터 2025년 5월 2일까지 연 6%의 이자, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%의 이자를 지급하라고 명했습니다. 원고의 피고 C주택재건축정비사업조합에 대한 예비적 청구(129,000,000원 손해배상/부당이득)는 모두 기각되었습니다. 소송 총비용은 원고와 피고 B 주식회사 사이는 원고가 95%, 피고 B 주식회사가 5%를, 원고와 피고 C주택재건축정비사업조합 사이의 항소비용은 원고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 항소심 법원은 분양대행사의 분양수수료 증액 합의 주장은 받아들이지 않았으나 계약 해지 조항의 해석을 통해 미지급 유보금 중 일부를 지급해야 한다고 판단했습니다. 재건축 조합과의 증액 합의는 도시정비법상 총회 의결을 거치지 않아 무효임을 다시 한번 확인하여 조합 운영의 적법성 준수가 중요함을 강조했습니다. ### 연관 법령 및 법리 계약 해석의 원칙 (대법원 2010다92487 등): 계약 당사자의 의사는 표시행위에 부여된 객관적 의미를 합리적으로 해석해야 하며 서면 문언이 명확하면 특별한 사정이 없는 한 문언대로의 의사표시를 인정해야 합니다. 본 사건에서는 원고와 피고 회사 간의 분양대행 용역계약서 문언이 명확하여 피고 조합이 실질적 당사자라는 원고의 주장이 받아들여지지 않았습니다. 대리권 및 묵시적 추인 (대법원 2009다46828 등): 대리권은 본인의 수권행위에 의해 발생하며 무권대리행위의 추인은 본인이 그 행위로 처하게 된 법적 지위를 충분히 이해하고 진의에 기하여 행위의 결과가 자기에게 귀속된다는 것을 승인한 것으로 볼 만한 사정이 있어야 인정됩니다. 본 사건에서 피고 조합 조합장 E가 피고 회사를 대리하여 수수료 증액 합의를 할 권한이 없었고 피고 회사가 묵시적으로 추인했다고 볼 증거도 없다고 판단되었습니다. 약관의 규제에 관한 법률 (약관법) 제2조 제1호, 제6조 제1항 제2항 제1호: '약관'은 한쪽 당사자가 여러 명의 상대방과 계약을 체결하기 위해 미리 마련한 계약 내용을 말하며 고객에게 부당하게 불리한 약관 조항은 무효가 될 수 있습니다. 본 사건에서 이 사건 용역계약은 특정 회사인 원고와의 개별 계약으로 보아 약관법상의 약관에 해당하지 않는다고 판단되었고 설령 약관이라 하더라도 합리적인 범위 내에서 조항이 해석되어 무효로 보기 어렵다고 보았습니다. 도시 및 주거환경정비법 (도시정비법) 제24조 제3항 제5호 및 제85조 제5호: '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약'은 총회의 의결을 거쳐야 하며 이를 위반할 경우 조합 임원은 형사처벌 대상이 될 수 있습니다. 이는 조합원들의 권리·의무에 직접적인 영향을 미치는 사항에 대한 절차적 보장을 위함입니다. '예산으로 정한 사항 외에 조합원의 부담이 될 계약'은 조합의 1회계연도 수입·지출 계획인 예산을 벗어나 돈을 지출하거나 채무를 지는 경우를 의미하며 예비비 항목 지출도 예산 범위 내에서 이루어져야 합니다. 본 사건에서 오피스텔 분양수수료 증액 합의는 조합원에게 부담이 되는 계약으로 총회 의결이 필요했으나 이를 거치지 않아 무효라고 판단되었습니다. 민법 제35조 제1항 (법인의 불법행위 능력): 법인은 이사 기타 대표자가 그 직무에 관하여 타인에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 본 사건에서 피고 조합의 조합장 E의 행위가 총회 의결 없이 이루어진 것이 불법행위에 해당한다고 원고가 주장했으나 법원은 이를 인정하지 않았습니다. ### 참고 사항 계약 당사자 명확화: 용역계약 체결 시 실질적인 업무 지시 및 관리 주체가 누구인지 명확하게 계약서에 명시해야 합니다. 특히 여러 당사자가 얽힌 복잡한 계약 관계에서는 계약상 의무와 권리의 주체를 분명히 해야 합니다. 구두 합의의 위험성: 중요한 계약 내용, 특히 금전적 부담이 증가하는 사항에 대해서는 반드시 서면으로 합의하고 관련 당사자들의 공식적인 서명 또는 날인을 받아야 합니다. 구두 합의는 추후 법적 분쟁 발생 시 증명하기 어렵습니다. 재건축 조합 의사결정 절차 준수: 재건축 조합과 계약을 맺을 때는 도시정비법 등 관련 법령에 따른 조합의 의사결정 절차(이사회 총회 의결 등)를 반드시 확인하고 적법한 절차를 거쳤는지 확인해야 합니다. 특히 조합원에게 금전적 부담을 주는 계약은 총회 의결이 필수적이며 이를 거치지 않은 계약은 무효가 될 수 있습니다. 계약 해지 조항 및 유보금 조항 검토: 계약서 내 해지 사유 해지 시 효과 유보금 등 정산에 관한 조항을 계약 체결 전 면밀히 검토해야 합니다. 특히 해지 시 모든 잔여 용역비를 지급하지 않는다는 조항이 있다면 그 해석 범위가 어디까지인지 불이익이 없는지 신중하게 살펴야 합니다. 약관법 적용 여부: 약관의 규제에 관한 법률은 다수의 상대방과 계약을 체결하기 위해 미리 마련된 계약 내용에 적용됩니다. 특정 상대방과의 개별 계약은 약관법 적용 대상이 아닐 수 있으므로 계약 조항의 유·무효를 판단할 때 이 점을 고려해야 합니다.