임대차
원고 A는 피고 B 소유 주택에 대해 전세 계약을 체결하고 전세금 2억 원을 특약에 따라 제3자 계좌로 입금했습니다. 계약 기간이 만료되자 A는 B에게 전세금 반환을 요구했으나 B는 전세금을 직접 받은 사실이 없으며 전세 계약이 통정허위표시이거나 자신이 물상보증인에 불과하다고 주장하며 반환을 거부했습니다. 법원은 피고 B의 주장을 받아들이지 않고 원고 A에게 전세금 2억 원과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고 A는 2016년 2월 2일 피고 B와 단독주택에 대한 전세 계약을 체결했습니다. 전세금 2억 원은 특약에 따라 B의 요청으로 D라는 제3자의 계좌로 입금되었습니다. 2018년 2월 2일 계약 기간이 종료된 후, A는 B에게 전세금 반환을 요청했으나 B는 자신이 전세금을 직접 받지 못했으며, 해당 전세 계약은 통정허위표시로서 무효이거나 자신은 제3자 E의 F에 대한 금전채무를 담보하기 위한 물상보증인에 불과하다고 주장하며 전세금 반환을 거부했습니다. 이에 A는 B를 상대로 전세금 반환 소송을 제기했습니다.
피고가 전세금을 실제로 받았는지 여부와 전세 계약이 통정허위표시로 무효가 되는지, 혹은 피고가 물상보증인에 불과하여 직접 채무 이행을 구할 수 없는지 여부가 주된 쟁점이었습니다.
법원은 피고 B가 원고 A에게 전세금 2억 원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 지연손해금은 2020년 5월 15일부터 2022년 2월 8일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이율이 적용됩니다. 원고가 요구한 연 20%의 지연손해금은 근거가 없어 기각되었습니다. 또한 피고가 주장한 통정허위표시나 물상보증인이라는 주장은 증거 부족으로 인정되지 않았습니다.
결론적으로 원고 A의 청구가 일부 인용되어 피고 B는 원고 A에게 전세금 2억 원과 법정 지연손해금을 지급해야 할 의무가 있습니다.
이 사건은 전세 계약의 유효성 및 전세금 반환 의무에 대한 분쟁입니다. 주요 법리는 다음과 같습니다.
민법 제303조 (전세권의 내용): 전세권자는 전세금을 지급하고 타인의 부동산을 점유하여 그 부동산의 용도에 좇아 사용, 수익하며, 그 부동산 전부에 대하여 후순위권리자 기타 채권자보다 전세금의 우선변제를 받을 권리가 있습니다. 이 사건에서는 전세권설정계약이 체결되었으므로, 전세권설정자(피고)는 전세 기간 만료 시 전세권자(원고)에게 전세금을 반환할 의무가 있습니다.
민법 제108조 (통정한 허위의 의사표시): 상대방과 통정한 허위의 의사표시는 무효로 합니다. 이 조항은 계약 당사자들이 서로 짜고 거짓으로 의사표시를 한 경우 그 계약은 효력이 없다는 내용입니다. 피고는 전세 계약이 통정허위표시에 해당하여 무효라고 주장했지만, 법원은 피고가 제출한 증거만으로는 이를 인정하기 어렵다고 판단했습니다.
민법 제379조 (법정이율): 이자있는 채권의 이율은 다른 법률의 규정이나 당사자의 약정이 없으면 연 5푼(5%)으로 합니다. 이 사건에서 전세금 반환 지연으로 인한 손해배상(지연손해금)은 약정이 없으므로 이 규정에 따라 연 5%가 적용되었습니다.
소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율): 금전채무의 전부 또는 일부의 이행을 명하는 판결을 선고할 경우, 채무자가 그 이행의무의 존부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 때를 제외하고는 소장 또는 이에 준하는 서면이 송달된 날의 다음 날부터 지연손해금에 대해서 연 12%의 이율을 적용합니다. 이 규정은 소송이 제기된 후 판결 선고 시까지 채무자의 이행을 독려하기 위해 높은 이율을 적용하는 취지입니다.
전세 계약 시 전세금은 반드시 임대인 본인의 계좌로 직접 송금하고 이체 기록을 보관하는 것이 중요합니다. 만약 특약에 의해 임대인이 아닌 제3자의 계좌로 송금해야 하는 특별한 사정이 있다면, 그 사유와 임대인의 명확한 동의를 계약서 특약사항에 상세히 기재하고, 임대인의 확인서를 받는 등의 추가적인 증거를 확보해야 합니다. 계약 종료 후 전세금 반환이 지연될 경우 내용증명을 보내 반환을 요청하고, 신속하게 법적 절차를 검토하는 것이 필요합니다. 계약 내용에 대한 의심이 드는 부분이 있다면 계약 체결 전 법률 전문가와 상담하여 권리를 보호받는 것이 현명합니다.
