계약금
자동차운전학원 사업 부지를 마련하려던 원고들(매수인)이 피고들(공동매도인 F, G)로부터 토지 및 건물을 매수하는 계약을 체결했습니다. 이 부동산에는 근저당권 및 피고 G 지분에 대한 가등기가 설정되어 있었고, 피고 G는 공유물분할을 위한 경매를 신청하는 등 복잡한 상황이었습니다. 원고들은 잔금 지급 전 이러한 제한물권 해소를 요구하며 잔금 지급 의무 이행을 지연했고, 결국 계약 해제를 통보하며 지급한 매매대금의 반환과 손해배상을 청구했습니다. 법원은 피고 G와의 계약에 대해서는 G가 잔금 지급 전 가등기를 말소해야 할 선이행 의무를 이행하지 않아 원고들의 계약 해제가 적법하다고 판단하여 G는 원고들에게 계약금과 중도금 10억 원 및 손해배상 예정액 3억 4,000만 원, 총 13억 4,000만 원과 지연이자를 지급하라고 판결했습니다. 반면 피고 F과의 계약에 대해서는 F에게 가등기 말소나 경매 신청 문제 해결의 선이행 의무가 없었고, 원고들 또한 잔금 지급 의무를 적법하게 이행 제공하지 않았다고 보았습니다. 오히려 원고들이 불필요한 요구를 하며 잔금을 지급하지 않은 것이 이행 거절에 해당하므로 피고 F이 계약을 묵시적으로 해제한 것이 적법하다고 판단했습니다. 이에 따라 피고 F은 원고들에게 받을 손해배상 예정액 3억 4,000만 원과 원고들에게 돌려줄 계약금 3억 4,000만 원을 상계한 후, 남은 계약금 약 1,096만 원과 이에 대한 지연이자를 각 원고에게 지급하라고 판결했습니다.
원고들은 자동차운전학원 사업을 위해 피고 F과 G가 공동 소유한 토지와 피고 F이 소유한 건물을 매수하려 했습니다. 해당 부동산에는 주식회사 H 명의의 공동 근저당권과 I, J 명의의 소유권 이전 청구권 가등기가 설정되어 있었고, 피고 G는 피고 F을 상대로 공유물분할 청구 소송을 제기하여 경매 절차가 진행될 수도 있는 상황이었습니다. 원고들은 잔금 지급 이전에 이러한 제한물권이 말소되어야 부동산을 담보로 대출을 받아 잔금을 지급할 수 있다고 주장하며, 피고들에게 가등기 말소, 경매 신청 철회 등을 요구했습니다. 그러나 잔금 지급일까지 이러한 문제들이 해결되지 않자, 원고들은 피고들의 이행 지체를 이유로 계약 해제를 통보하고 이미 지급한 계약금 및 중도금과 손해배상을 요구했습니다. 피고들은 각각 자신에게 귀책 사유가 없으며, 원고들이 잔금을 제대로 이행 제공하지 않았거나 과도한 요구를 했다고 주장하며 맞섰습니다.
매도인인 피고들 중 한 명인 피고 G에게 부동산 매매대금 잔금 지급 전 가등기를 말소해야 할 선이행 의무가 있었는지, 다른 매도인인 피고 F에게도 이러한 의무 또는 피고 G가 신청한 공유물분할 경매를 말소해야 할 의무가 있었는지 여부였습니다. 또한 매수인인 원고들이 잔금 지급 의무를 적법하게 이행 제공했는지, 원고들의 계약 해제 통보가 적법한지, 아니면 원고들의 행위가 이행 거절에 해당하여 피고들이 계약을 해제할 수 있었는지 여부가 쟁점이었습니다. 최종적으로 각 당사자의 귀책 사유에 따라 계약 해제로 인한 매매대금 반환 및 손해배상의 범위가 어떻게 되는지도 주요 쟁점이었습니다.
법원은 피고 G가 잔금 지급일 이전에 이 사건 가등기를 말소해야 할 선이행 의무를 부담했음에도 이를 이행하지 않아, 원고들이 피고 G와의 매매계약(G)을 2022년 9월 23일자로 적법하게 해제했다고 보았습니다. 이에 따라 피고 G는 원고들에게 계약금 3억 4,000만 원 및 중도금 6억 6,000만 원, 그리고 손해배상 예정액 3억 4,000만 원을 합한 총 13억 4,000만 원을 다음과 같이 지급해야 한다고 판결했습니다. 원고 A에게 472,800,000원, 원고 B에게 534,000,000원, 원고 C에게 149,600,000원, 원고 D에게 68,000,000원, 원고 E에게 115,600,000원을 지급하고, 위 각 돈에 대하여 2022년 9월 24일부터 2022년 12월 16일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 명령했습니다. 반면, 피고 F과의 매매계약(F)에 대해서는 피고 F에게 가등기 말소나 공유물분할 경매 말소의 선이행 의무가 없었고, 원고들이 잔금 지급 의무를 적법하게 이행 제공하지 않았다고 판단했습니다. 오히려 원고들이 잔금 지급 의무의 이행 또는 이행 제공을 하지 않은 채 피고 F에게 과도한 요구를 한 것은 이행 거절에 해당하며, 피고 F이 묵시적으로 계약을 해제한 것이 적법하다고 보았습니다. 따라서 원고들은 피고 F에게 계약 해제로 인한 손해배상 예정액 3억 4,000만 원을 지급할 의무가 있었고, 피고 F은 원고들에게 반환할 계약금 3억 4,000만 원에 이자를 더한 금액에서 이 손해배상 예정액을 상계 처리했습니다. 상계 후 남은 계약금 원본 10,968,285원을 각 원고의 투자 지분비율에 따라 다음과 같이 지급하라고 판결했습니다. 원고 A에게 2,303,339원, 원고 B에게 3,290,486원, 원고 C에게 2,413,023원, 원고 D에게 1,096,829원, 원고 E에게 1,864,608원을 지급하고, 위 각 돈에 대하여 2022년 11월 17일부터 2025년 1월 24일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 각 지급하라고 명령했습니다. 원고들의 피고 F에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다.
매수인인 원고들은 공동매도인 중 한 명인 피고 G로부터 매매대금 반환과 손해배상액을 성공적으로 받아냈습니다. 그러나 다른 공동매도인인 피고 F과의 계약에 대해서는 원고들의 계약 해제가 부적법하고 오히려 원고들의 이행 거절로 계약이 해제되었다고 판단되어, 원고들이 피고 F에게 받을 수 있는 금액은 손해배상액 상계 후 남은 소액에 그쳤습니다.
이 사건에서는 다음과 같은 법령과 법리가 적용되었습니다. 첫째, 민법 제460조(변제제공의 방법)와 제461조(변제제공의 효과)는 채무 이행 제공의 방법을 규정하는데, 금전 채무의 경우 채권자가 즉시 수령할 수 있는 상태로 현실 제공되어야 합니다. 원고들이 잔금을 마련할 자금이 부족했음에도 대출 신청서 등으로 이행 제공을 주장한 부분이 받아들여지지 않은 근거가 되었습니다. 둘째, 민법 제548조 제2항(해제의 효과)은 계약 해제 시 반환할 금전에는 받은 날로부터 이자를 가하여야 한다고 규정합니다. 이는 피고들이 원고들에게 반환할 매매대금 및 원고들이 피고 F에게 반환할 손해배상금의 이자 계산에 적용되었습니다. 셋째, 민법 제492조 제1항(상계의 요건) 및 제493조 제2항(상계의 효과)은 서로 동종의 채무를 부담하고 이행기가 도래한 경우 대등액에서 상계할 수 있으며, 상계 의사표시 시 소급하여 소멸한 것으로 본다고 규정합니다. 피고 F이 원고들에게 받을 손해배상 예정액과 원고들에게 돌려줄 계약금을 상계한 것이 이 법리에 따른 것입니다. 넷째, 대법원 판례(대법원 1995. 3. 28. 선고 94다59745 판결)에 따라 수인이 공유하는 부동산을 매도하는 경우, 특별한 사정이 없는 한 각 공유지분별로 별개의 매매계약이 성립되었다고 보아 피고 F과 G 각각의 의무와 책임을 분리하여 판단하는 근거가 되었습니다. 마지막으로, 계약 해제에 대한 책임과 손해배상 예정액은 계약서 상의 특약 조항(제7조)에 따라 계약금 상당액으로 정해졌으며, 상대방이 채무 이행을 명백히 거절하는 '이행 거절'이 있을 경우 최고 없이도 계약을 해제할 수 있다는 법리도 적용되었습니다.
부동산 매매 계약 시 매수인이 대출을 통해 잔금을 마련할 계획이라면, 대출 실행의 필수 조건인 제한물권 말소 의무를 계약서에 명확히 명시하고, 이를 매도인의 '선이행 의무'로 설정하는 것이 중요합니다. 특히 공동 소유의 부동산을 매수할 때는 각 매도인과의 계약이 개별적인지 아니면 전체 매매가 하나의 불가분 계약인지 분명히 해야 합니다. 대법원 판례에 따르면 특별한 약정이 없는 한 공동 소유자 각각의 지분 매매는 별개의 계약으로 간주될 수 있으므로, 각 매도인의 의무 범위와 책임을 정확히 파악해야 합니다. 매수인으로서 잔금 지급 의무를 이행 제공할 때는 단순히 은행 잔액 증명서나 대출 신청서만으로는 불충분할 수 있으며, 매도인이 즉시 수령할 수 있는 상태로 완전한 금액을 준비하여 현실적인 이행 제공을 해야 합니다. 계약 상대방이 계약 내용에 없는 의무 이행을 요구하거나 본인의 의무 이행을 명백히 거절한다면 이는 '이행 거절'에 해당하여 계약 해제의 원인이 될 수 있습니다. 모든 계약 과정과 이행 최고, 계약 해제 통보 등 중요한 의사표시는 내용증명 우편 등 증거가 남는 방식으로 철저히 기록하고 보관하는 것이 향후 분쟁 발생 시 유리합니다.
