건물 공동 건축주가 단독 명의 변경을 요청했으나 거부된 사건

원고 A는 아들 D과 공동명의로 건물을 짓고 사용승인까지 마쳤습니다. 이후 원고 A는 아들을 상대로 건축주 명의변경 소송을 제기하여 승소판결을 받았고, 이에 따라 행정기관인 피고 양산시장에게 단독 건축주로 명의를 변경해달라고 요청했습니다. 그러나 피고는 원고가 건축법 시행규칙에서 정한 형식적 요건을 갖추지 않았으며 이미 사용승인을 받은 건물은 건축주 명의 변경이 불가하다는 이유로 요청을 거부하는 회신을 보냈습니다. 원고 A는 이 거부 처분이 위법하다고 소송을 제기했으나, 법원은 피고의 회신이 행정소송의 대상이 되는 '처분'이 아니며, 또한 이미 사용승인까지 마쳐진 건물에 대해 건축주 명의 변경을 구할 법률상 이익도 없다고 판단하여 원고의 소송을 각하했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 아들과 공동으로 건물을 건축하고 사용승인까지 받았으나, 건축비 전액을 부담하여 아들을 상대로 건축주 명의변경 소송에서 승소한 후 단독 명의 변경을 요청한 사람입니다.
• 피고 양산시장: 건축허가권자로서 원고 A의 건축주 명의 변경 요청에 대해 거부 회신을 보낸 행정기관입니다.
• D (원고의 아들): 원고 A와 공동명의로 건축허가를 받아 건물을 건축했던 사람입니다.

분쟁 상황

원고 A는 그의 아들 D과 함께 공동명의로 건물을 건축하고 2022년 3월 8일 사용승인까지 받았습니다. 이 건물의 건축비 12억 원은 원고 A가 대출을 받아 충당했음에도 불구하고, 건물은 미등기 상태였고 건축물대장에는 원고와 아들이 각 1/2 지분 소유로 등재되어 있었습니다. 원고 A는 2023년 5월 11일 아들을 상대로 건축주 명의변경 소송을 제기하여 2024년 4월 4일 최종적으로 승소 판결을 받았습니다. 이후 원고 A는 이 판결에 근거하여 2024년 4월 11일 피고 양산시장에게 건축주 명의를 자신 단독으로 변경해달라고 요청했습니다. 그러나 피고는 2024년 4월 17일 원고에게 관련 법령에 따른 형식적 요건 미비와 이미 사용승인을 받은 건물의 경우 건축관계자 변경이 불가하다는 점을 들어 명의 변경 요청을 거부하는 회신을 보냈고, 이에 원고는 이 불수리 처분이 위법하다며 소송을 제기하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 A의 건축주 명의 변경 요청에 대한 피고의 회신이 행정소송의 대상이 되는 '처분'에 해당하는지 여부입니다. 둘째, 이미 사용승인까지 완료된 건축물에 대해 단독 건축주 명의로 변경할 법률상 이익이 있는지 여부입니다.

법원의 판단

법원은 원고의 소송을 각하했습니다. 즉, 본안 심리(원고의 주장이 맞는지 틀리는지 판단)에 들어가기 전에 소송 자체를 종료시켰습니다. 법원의 판단은 다음과 같습니다. 첫째, 원고 A가 건축법 시행규칙 제11조 제1항에서 정한 별지 제4호 서식의 건축관계자변경신고서나 아들 D의 명의변경동의서 또는 확정판결문 등 필요한 서류를 갖춰 적법하게 건축주 명의 변경 신고를 한 것으로 볼 수 없으므로, 피고의 회신은 행정소송의 대상이 되는 '처분'으로 볼 수 없다고 판단했습니다. 둘째, 설령 피고의 회신이 처분으로 인정된다 하더라도, 이미 건축공사가 완료되어 사용승인까지 받은 건물은 건축주 명의를 변경하더라도 건물의 실체적 권리 관계에 아무런 영향을 미치지 않으므로, 원고에게 건축주 명의 변경을 통해 얻을 수 있는 법률상 이익이 없다고 보았습니다.

결론

결론적으로 원고 A가 피고 양산시장을 상대로 제기한 건축관계자변경신고 불수리처분 취소 소송은, 행정소송의 대상이 되는 '처분'이 존재하지 않고 원고에게도 '소의 이익'이 없다는 이유로 각하되었습니다. 이는 원고가 요청한 행위가 행정처분에 해당하지 않고, 소송을 통해 얻을 수 있는 실질적인 법률적 이익도 없다고 판단되었기 때문입니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 중요한 법률과 법리는 다음과 같습니다.

• 건축법 시행규칙 제11조 제1항 (건축관계자 변경신고): 이 조항은 건축허가를 받은 건축물의 건축주가 변경될 경우, 양수인이 그 사실이 발생한 날부터 7일 이내에 '건축관계자변경신고서'와 '변경 전 건축주의 명의변경동의서' 또는 '권리 관계의 변경 사실을 증명할 수 있는 서류'를 허가권자에게 제출하도록 규정하고 있습니다. 이 사건에서는 원고가 이러한 형식적 요건을 제대로 갖추지 않아 적법한 신고로 보지 않았으며, 이는 행정기관의 처분 여부를 판단하는 중요한 기준이 되었습니다.
• 행정소송법상 '처분'의 개념: 행정소송법 제2조 제1항 제1호에 따르면 '처분'이란 행정청이 구체적인 사실에 대한 법 집행으로서 행하는 공권력의 행사 또는 그 거부와 그 밖에 이에 준하는 행정작용을 말합니다. 이 사건에서 법원은 피고 양산시장의 회신이 원고의 권리 의무에 직접적인 영향을 미 미치는 구체적인 법 집행으로 보기 어렵고, 단순한 안내나 의견 표명에 불과하므로 행정소송의 대상이 되는 처분에 해당하지 않는다고 판단했습니다.
• '소의 이익' 원칙: 소송을 통해 법률상 보호되는 이익을 얻을 수 있는 경우에만 소송을 제기할 수 있다는 원칙입니다. 이 사건에서 법원은 건축공사가 완료되고 사용승인까지 마쳐진 건물은 건축주 명의 변경이 건물의 실체적 권리 관계에 영향을 미치지 않으므로, 원고에게 건축주 명의 변경을 통해 얻을 수 있는 법률상 이익이 없다고 보았습니다. 이는 불필요한 소송 제기를 방지하고 사법 자원의 효율성을 위한 중요한 법리입니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하시면 도움이 될 수 있습니다.

• 정확한 신고 절차 준수: 건축주 명의를 변경하려면 건축법 시행규칙 제11조 제1항에 따라 별지 제4호 서식의 건축관계자변경신고서와 함께 변경 전 건축주의 명의변경동의서 또는 권리 관계 변경 사실을 증명할 수 있는 서류(예: 확정판결문)를 빠짐없이 갖추어 제출해야 합니다. 형식적 요건을 제대로 갖추지 않으면 행정기관의 회신이 행정소송의 대상이 되는 '처분'으로 인정되지 않아 소송이 각하될 수 있습니다.
• 사용승인 완료 여부 확인: 건축공사가 완료되고 이미 사용승인까지 마친 건물은 건축주 명의를 변경하더라도 건물의 실체적 권리 관계(소유권 등)에 직접적인 영향을 주지 않는 경우가 많습니다. 이러한 상황에서는 건축법상 건축주 명의변경을 요구할 법률상 이익이 없다고 판단될 수 있습니다. 소유권 관련 문제는 별도의 민사소송이나 등기 절차를 통해 해결해야 할 수 있습니다.
• 건축물대장상 소유자 정정: 만약 사용승인 완료 후 건축물대장상 소유자 표시를 정정해야 할 필요가 있다면, 이 사건에서 언급된 바와 같이 국민권익위원회의 조사 및 의결을 거치는 등의 다른 행정적 방법을 고려해볼 수 있습니다. 이 경우 관련 기관에 구체적인 절차를 문의하는 것이 좋습니다.
• 건축 단계에 따른 차이: 건축공사 자체는 독립한 건물로 볼 수 있을 만큼 완성되었으나 아직 사용승인 등 건축법상 최종적인 절차를 마치지 않은 경우에는, 건물의 정당한 원시취득자가 자신 앞으로 건축주 명의를 변경하여 건축법상 남아 있는 절차를 이행할 법률상 이익이 인정될 수 있습니다. 따라서 본인의 건축물이 어떤 단계에 있는지 정확히 파악하는 것이 중요합니다.