부동산 매매/소유권 · 임대차
임대인 A는 임차인 B에게 건물을 보증금 300만 원, 월 차임 18만 원(연체 시 20만 원)으로 임대했습니다. 계약 기간 만료 후 임대인 A는 임차인 B가 월세를 연체하여 보증금이 모두 공제되었다며 건물 인도와 미납 차임 상당액을 요구했습니다. 반면 임차인 B는 주택 하자로 인해 월세 연체가 불가피했고 보일러 수리비 166,000원, 현관 유리창 수리비 70,000원을 지출했으므로 이를 공제하고 남은 보증금 반환을 주장했습니다. 법원은 임대차 계약이 기간 만료로 종료되었고 임차인이 이미 건물을 인도했으므로 건물 인도 청구는 기각했습니다. 월세 연체액과 임대차 종료 후 부당이득액을 계산하여 총 1,459,333원을 보증금에서 공제한 결과, 임대인 A가 임차인 B에게 남은 보증금 1,540,667원과 지연이자를 지급하도록 판결했습니다. 임차인이 주장한 보일러 수리비와 현관 유리창 수리비는 임대인의 책임으로 인정되지 않아 공제되지 않았습니다.
임대인 A는 임차인 B가 2016년 3월부터 2018년 5월까지 총 15개월분 월세를 연체하여 임대차보증금 300만 원이 모두 공제되었다고 주장했습니다. 또한 임대차 계약이 해지되었음에도 임차인 B가 주택 일부를 계속 점유하고 있으므로 건물 인도와 함께 2018년 6월 1일부터 건물 인도 완료일까지 매월 20만 원의 연체 차임 상당액을 지급해야 한다고 요구했습니다. 이에 대해 임차인 B는 주택의 계단 균열, 전기 누전, 누수 등 하자가 있어 임대인 A에게 보증금 반환을 요청했으나 거절당하여 2017년 3월 18일부터 2017년 9월 28일까지 6개월간 월 차임을 연체했다고 인정했습니다. 다만 연체 차임 1,146,000원 외에 보일러 수리비 166,000원과 현관 유리창 수리비 70,000원을 지출했으므로 임대차보증금 300만 원에서 연체 차임 공제 후 수리비용을 합한 1,924,000원을 반환해달라고 주장했습니다.
임대차 계약 종료 후 건물 인도 의무가 존재하는지 여부, 임차인의 월세 연체액 및 임대차 종료 후 건물 사용에 따른 부당이득액 산정, 임대차보증금에서 공제될 금액 확정 및 남은 보증금 반환 여부, 임차인이 지출한 보일러 수리비와 현관 유리창 수리비가 임대인의 책임이거나 보증금에서 공제될 수 있는지 여부
법원은 임대인 A가 임차인 B에게 1,540,667원 및 이에 대하여 2017년 9월 29일부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 이자를 지급하라고 판결했습니다. 임대인 A의 건물 인도 청구 및 임대차 종료 이후 임료 상당의 부당이득 반환 청구는 모두 기각되었습니다. 임차인 B의 나머지 반소 청구(보일러 수리비, 현관 유리창 수리비 관련)도 기각되었습니다.
이 사건은 임대차 계약 종료 후 임대차보증금 반환 과정에서 발생하는 월세 연체액과 건물 인도 의무, 그리고 임차인이 지출한 수리비용의 정산 문제를 다룬 사례입니다. 법원은 임차인의 실제 점유 여부와 계약서상 특약 사항을 바탕으로 연체료를 계산했으며, 임차인이 주장하는 수리비용에 대해서는 임대인의 수선의무 대상임을 입증하지 못했거나 임대인의 귀책사유가 없다는 이유로 인정하지 않았습니다. 결과적으로 임대인은 임차인의 연체된 월세와 임대차 종료 후 부당이득액을 제외한 나머지 보증금을 반환하게 되었습니다.
민법 제623조(임대인의 의무)에 따라 임대인은 임차인이 임대차 목적물을 계약 기간 동안 온전히 사용하고 수익할 수 있도록 유지 보수할 의무를 가집니다. 그러나 임차인의 고의나 과실로 인한 손상, 통상적으로 발생하는 소규모의 수선 등은 임차인이 부담할 수 있습니다. 민법 제626조(임차인의 상환청구권)에 따라 임차인이 임차물의 보존에 필요한 필요비를 지출한 경우 임대인에게 즉시 상환을 청구할 수 있고, 유익비를 지출한 경우 임대차 종료 시 그 가액 증가가 현존한 때에 한하여 지출액이나 증가액 중 하나를 선택하여 상환을 청구할 수 있습니다. 본 판결에서는 보일러 수리가 임대인의 수선의무 대상인지 명확히 입증되지 않아 임차인의 수리비 공제 주장은 받아들여지지 않았습니다. 민법 제640조(차임 연체와 해지)에 따르면 임차인이 2기분 이상의 차임을 연체하면 임대인은 임대차 계약을 해지할 수 있습니다. 임대차보증금은 임대차 계약 종료 시 임차인이 임대인에게 부담하는 모든 채무(연체 차임, 손해배상액 등)를 담보하는 성격을 가지므로, 임대인은 보증금에서 임차인의 채무액을 공제하고 남은 금액을 반환할 의무가 있습니다. 본 판결에서도 임차인의 월세 연체액과 임대차 종료 후 주택 사용에 따른 부당이득액이 보증금에서 공제되었습니다. 임차인은 임대차 계약이 종료되면 임차물을 원상회복하여 임대인에게 반환할 의무가 있습니다. 다만 임차인이 이미 건물을 인도한 경우에는 별도의 건물 인도 청구는 필요하지 않습니다.
임대차 계약을 체결할 때는 월세 연체 시 적용되는 이자율이나 연체료 등 특약사항을 반드시 명확히 확인하고 기재해야 합니다. 임차인은 월세 납입 내역을 꼼꼼히 기록하고 송금 증빙 자료를 보관하여 연체 여부에 대한 분쟁 발생 시 활용할 수 있도록 준비해야 합니다. 임대차 계약이 종료될 때에는 건물 인도 시기를 명확히 하고, 점유 여부에 대한 분쟁을 피하기 위해 명도 확인 등 증거를 남겨두는 것이 좋습니다. 주택에 하자가 발생하여 임차인이 수리비를 지출하는 경우, 해당 하자가 임대인의 수선의무 범위에 해당하는지 여부를 사전에 임대인과 협의하고 관련 증거(사진, 수리 견적서, 영수증 등)를 충분히 확보해야 합니다. 임차인이 자의적으로 수리비를 월세에서 공제하는 것은 법적으로 인정받기 어려울 수 있으므로 임대인과의 합의가 필수적입니다.
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