성남시 아파트 분양전환 가격 승인 취소 사건

D 주식회사가 신축한 C아파트에 대해 피고(성남시장)가 분양전환승인을 하는 과정에서 임차인인 원고들이 분양전환 가격 산정 방식 및 금액에 이의를 제기하며 처분 취소를 구한 사건입니다. 특히 감정평가법인 선정, 재평가 적법성, 분양가 상한제 적용 여부, 감정평가 방식, 기준시점 등에 대한 쟁점이 있었습니다.

관련 당사자

• 원고들(A, B): C아파트 임차인으로 분양전환 대상 세대의 거주자. 분양전환 가격에 이의를 제기하고 처분 취소를 청구함
• 피고(성남시장): C아파트의 분양전환승인 처분을 한 행정기관
• D 주식회사: C아파트를 신축하고 임대한 임대사업자

분쟁 상황

D 주식회사가 건설한 C아파트의 임대의무기간이 만료되자, 임대사업자 측은 분양전환을 추진하며 성남시장에 감정평가법인 선정을 요청했습니다. 이에 성남시장이 선정한 감정평가법인들이 1차 감정평가를 진행했으나, 임대사업자와 일부 임차인들이 이의를 제기하여 2차 감정평가가 진행되었습니다. 이 과정에서 임차인들은 분양전환 가격 산정 방식(감정평가법인 선정 주체, 재평가 적법성, 분양가 상한제 적용 여부, 감정평가 방법, 기준시점 등)이 부당하다며 성남시장의 분양전환승인처분 취소를 구하는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

원고들은 분양전환가격 산정과 관련하여 다음과 같은 쟁점을 제기했습니다:

1. 이 사건 약정 및 입주자모집공고에 따라 임대인과 임차인이 각기 감정평가업자를 선정해야 하는데 피고가 이를 위반하여 위법한지.
2. 관계 법령 근거 없이 실시된 제2차 감정평가가 위법하며, 원고들에게 불리한 제2차 감정평가금액을 채택한 것과 임차인 합의 없이 분양전환금액을 정한 것이 위법한지.
3. 구 임대주택법 시행규칙이 분양전환가격 상한선만 규정하므로, 구 주택법이 정한 분양가 상한제가 적용되어야 하는지.
4. 감정평가법인들이 원가법 등 비용성 원리에 기초한 감정평가방식이 아닌 거래사례비교법을 적용한 것이 위법한지.
5. 감정평가 기준시점을 이 사건 약정 체결일 또는 입주지정기간으로부터 10년 경과 시점으로 봐야 하는데, 소외 회사가 감정평가법인 선정을 요청한 2019. 2. 1.을 기준으로 정한 것이 위법한지.

법원의 판단

원고들의 청구를 모두 기각한다.

결론

법원은 원고들의 주장을 다음과 같은 이유로 모두 받아들이지 않았습니다.

1. 처분의 근거 법률: 임대주택의 분양전환 법률관계는 입주자모집공고 당시 시행되던 법령이 아니라 분양전환 당시의 법령이 적용되는 것이 원칙이므로, 이 사건 아파트에는 구 임대주택법, 구 임대주택법 시행령, 구 임대주택법 시행규칙(2014. 7. 16. 개정 전)이 적용된다고 보았습니다.
2. 감정평가법인 선정의 적법성: 구 임대주택법 및 시행령에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인 두 곳을 선정하여 의뢰하는 것이 적법하며, 이는 공적 기관이 감정평가를 의뢰하여 분양전환가격 산정의 신뢰성을 높이기 위한 목적이 있다고 판단했습니다. 또한, 피고가 임차인 추천을 받아 법인을 선정하고 재평가 시 공개 추첨을 통해 선정하는 등 임차인에게 불리하다고 보기 어렵다고 보았습니다.
3. 제2차 감정평가 및 금액 채택의 적법성: 임대사업자와 임차인 135세대가 이의신청을 했으므로 구 임대주택법 및 시행령에 따른 재평가는 적법하다고 판단했습니다. 재평가가 이루어진 경우, 그 재평가에 따른 감정평가금액을 분양전환금액의 기준으로 삼아야 하며, 구 임대주택법 시행규칙이 임차인 합의를 요구하지 않으므로 원고들의 합의가 없었더라도 위법하다고 볼 수 없다고 했습니다.
4. 분양가상한제 적용 여부: 구 임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 주택법보다 우선 적용되는 특별법적 성격을 가지므로, 구 임대주택법에서 분양전환가격에 대해 규정하고 있는 경우에는 구 주택법 제38조의2 제1항이 정한 분양가 상한제가 보충적으로 적용되지 않는다고 보았습니다. 임차인들이 제시한 피고 제출 자료나 경기도 보도자료 등은 계약 당사자가 아닌 제3자의 내용으로 원고들과 체결한 약정에 효력을 미치지 않으며, 입주자모집공고 및 약정에 분양가 상한제 언급이 없었던 점 등을 종합할 때 분양가상한제가 적용된다고 보기 어렵다고 판단했습니다.
5. 거래사례비교법 적용의 적법성: 감정평가에 관한 규칙 제5조 제1항은 대상물건의 감정평가액을 시장가치를 기준으로 결정하도록 규정하고 있으며, 거래사례비교법은 다수의 거래사례를 바탕으로 시장가치를 평가하는 방법으로 실제 부동산의 시장가치를 정확하게 반영할 수 있다고 판단했습니다. 감정평가규칙 제12조 제2항은 다른 감정평가방식과의 합리성 검토를 규정하지만, 구체적인 산정 방법을 정하지 않아 감정평가사의 전문적 판단 영역으로 보았습니다.
6. 감정평가 기준시점의 적법성: 구 임대주택법 시행령 제23조 제2항은 감정평가법인을 선정하여 줄 것을 요청한 날을 기준으로 평가하도록 규정하고 있으므로, 소외 회사의 요청일인 2019. 2. 1.을 기준으로 한 제2차 감정평가는 적법하다고 판단했습니다. 이 사건 약정 체결일은 분양계약이 아니므로 '분양하기로 결정된 날'에 해당하지 않는다고 보았습니다.

연관 법령 및 법리

1. 임대주택 분양전환 시 적용 법령의 원칙: 임대주택의 분양전환에 관한 법률관계는 입주자모집공고 당시 시행되던 법령이 아니라 분양전환 당시의 법령이 적용되는 것이 원칙입니다(대법원 2009다97079 전원합의체 판결). 이 사건에서는 구 임대주택법, 구 임대주택법 시행령, 구 임대주택법 시행규칙(2014. 7. 16. 국토교통부령 제113호로 일부개정되기 전의 것)이 적용되었습니다.
2. 감정평가법인 선정: 구 임대주택법 제21조 제9항 및 구 임대주택법 시행령 제23조 제1항에 따라 시장·군수·구청장이 감정평가법인 두 곳을 선정하여 감정평가를 의뢰하며, 이는 공적 기관이 감정평가를 의뢰하여 분양전환가격 산정의 신뢰성을 높이기 위한 목적이 있습니다.
3. 재평가 제도: 구 임대주택법 제21조 제9항 단서 및 구 임대주택법 시행령 제23조 제5항은 "관계 법령을 위반하여 감정평가가 이루어진 경우" 또는 "부당하게 평가되었다고 인정하는 경우" 임대사업자 또는 임차인 과반수의 동의를 받은 임차인이 이의신청을 하면 시장·군수·구청장이 1회에 한하여 재평가하게 할 수 있다고 규정합니다. 이는 행정청이 조기에 하자를 시정할 수 있도록 마련된 제도이며, 재평가가 이루어진 경우 그 재평가에 따른 감정평가금액을 분양전환금액의 기준으로 삼는 것이 일반적입니다.
4. 분양가 상한제 적용 여부: 구 임대주택법은 임대주택의 건설·공급 및 관리에 관하여 주택법보다 우선 적용되는 특별법적 성격을 가집니다. 따라서 구 임대주택법에서 분양전환가격에 대해 규정하고 있는 경우에는 구 주택법 제38조의2 제1항이 정한 분양가 상한제가 보충적으로 적용되지 않는다고 보아야 합니다(대법원 2010다36261 판결 참조).
5. 감정평가 방식: 감정평가에 관한 규칙 제5조 제1항은 대상물건의 감정평가액을 시장가치를 기준으로 결정하도록 규정하고 있습니다. 거래사례비교법은 다수의 거래사례를 바탕으로 시장가치를 평가하는 방법으로, 부동산의 시장가치를 정확하게 반영할 수 있다고 판단될 경우 적법하게 사용될 수 있습니다. 감정평가규칙 제12조 제2항은 다른 감정평가방식과의 합리성 검토를 규정하지만, 구체적인 산정 방법을 정하지 않아 감정평가사의 전문적 판단 영역으로 봅니다.
6. 감정평가 기준시점: 구 임대주택법 시행령 제23조 제2항은 감정평가법인을 선정하여 줄 것을 요청한 날을 기준으로 평가하도록 규정하고 있습니다.

참고 사항

1. 분양전환 관련 법규 확인: 임대주택의 분양전환가격 산정은 입주자모집공고 당시가 아닌, 실제 분양전환이 이루어지는 시점의 법령이 적용됩니다. 따라서 관련 법규의 개정 여부를 반드시 확인해야 합니다.
2. 감정평가 제도 이해: 임대주택법에 따라 감정평가법인 선정은 시장·군수·구청장이 하며, 임대사업자나 임차인이 이의를 제기할 경우 1회에 한해 재평가가 가능합니다. 이의 제기 시에는 감정평가에 관계 법령 위반이나 부당 평가의 하자가 있음을 명확히 주장해야 합니다.
3. 분양가 상한제 적용 여부: 임대주택은 일반 분양주택과 달리 임대주택법이 우선 적용되므로, 주택법에 따른 분양가 상한제가 자동으로 적용되지 않을 수 있습니다. 약정이나 공고문에 명시된 분양전환가격 산정 기준을 면밀히 검토해야 합니다.
4. 감정평가 방식과 기준시점: 감정평가는 시장가치를 기준으로 거래사례비교법 등 다양한 방식으로 이루어질 수 있으며, 평가 방식의 적법성은 감정평가사의 전문적 판단 영역으로 존중될 수 있습니다. 감정평가 기준시점은 법령에 따라 감정평가법인 선정을 요청한 날이 됩니다.
5. 입주자모집공고 및 임대차 약정: 입주자모집공고나 임대차 계약서에 명시된 분양전환 관련 조항은 중요하지만, 법령이 개정된 경우에는 개정된 법령이 우선 적용될 수 있음을 인지해야 합니다. 또한, 계약 당사자가 아닌 제3자(행정기관 등)가 생산한 자료는 계약의 효력에 직접적인 영향을 미치지 않을 수 있습니다.