상가 임대보증금 반환을 둘러싼 임대인과 임차인의 분쟁 판결

임차인 A는 임대인 B와 상가 임대차 계약을 맺고 콜라텍을 운영하던 중 임대차 계약이 종료되었습니다. 임차인 A는 임대보증금 1억 원에서 미지급된 차임과 관리비 등을 제외한 금액을 돌려받기 위해 소송을 제기했습니다. 이에 대해 임대인 B는 임차인이 상가를 늦게 인도했으므로 추가적인 연체 관리비와 지체상금 등이 임대보증금에서 공제되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 임차인 A가 상가를 인도한 시점을 2020년 3월 1일로 인정하고, 기존에 확정된 미지급 차임과 이자, 미납 관리비 등을 공제한 나머지 임대보증금 60,012,284원과 이에 대한 지연손해금을 임대인 B가 임차인 A에게 지급하라고 판결했습니다.

관련 당사자

• 원고 A: 용인시 기흥구의 상가를 임차하여 콜라텍을 운영한 임차인
• 피고 B: 원고에게 상가를 임대해 준 임대인

분쟁 상황

원고 A(임차인)는 2010년 1월 13일 피고 B(임대인)와 용인시 기흥구에 있는 상가에 대해 보증금 1억 원, 월 차임 4백만 원(이후 4백2십만 원으로 변경)의 임대차 계약을 체결하고 콜라텍을 운영했습니다. 2012년 3월 5일경에는 권리금 1억 원을 지급하면서 특약을 체결하기도 했습니다. 임대차 계약은 2019년 11월 18일 피고의 해지 의사표시에 의해 종료되었으며, 이에 따라 건물 인도 및 미지급 차임 지급에 대한 선행판결이 2020년 2월 22일 확정되었습니다. 원고는 2020년 3월 1일경 상가 영업을 중지하고 피고에게 상가를 인도했습니다. 이후 원고는 임대보증금에서 공제될 금액을 제외한 나머지를 돌려받고자 소송을 제기했고, 피고는 원고가 상가를 늦게 인도했다고 주장하며 추가적인 연체 관리비 및 지체상금 공제를 요구하면서 분쟁이 시작되었습니다.

핵심 쟁점

임대차 계약 종료 후 임대보증금에서 공제되어야 할 미지급 차임, 관리비 및 지연이자의 정확한 범위는 무엇인지, 그리고 임차인이 임대차 목적물을 실제로 인도한 시점이 언제인지에 따라 추가적인 연체금액이나 지체상금이 발생하는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 임대인 B는 임차인 A에게 60,012,284원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 지연손해금은 2020년 3월 1일부터 2021년 12월 9일까지는 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산하도록 했습니다. 또한, 원고의 나머지 청구(추가 467,506원 반환 청구)는 기각되었으며, 소송비용은 원고가 1/10, 피고가 9/10을 부담하도록 결정했습니다.

결론

이 사건은 임대차보증금 반환을 둘러싼 분쟁으로, 법원은 임차인이 임대차 목적물을 실제로 인도한 시점을 기준으로 임대보증금에서 공제될 금액을 산정하고, 임대인에게 나머지 임대보증금 및 지연손해금을 반환하도록 명령했습니다. 임대인이 주장한 추가 공제 항목은 임차인의 상가 인도 시점이 다르다는 증거가 부족하다고 보아 기각되었습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건 임대차보증금 반환 소송은 다음과 같은 법령과 원칙에 따라 판단되었습니다.

• 민법 제618조(임대차의 의의)​: 임대차는 당사자 일방이 상대방에게 목적물을 사용, 수익하게 할 것을 약정하고 상대방이 이에 대하여 차임을 지급할 것을 약정함으로써 그 효력이 생깁니다. 이 사건 임대차 계약은 이러한 민법상의 임대차 계약에 해당하며, 임차인 A는 상가를 사용하고 그 대가로 차임을 지급할 의무가 있었습니다.

• 민법 제621조(임대차의 종료)​: 임대차 계약이 종료되면 임차인은 임차물을 임대인에게 반환해야 하고, 임대인은 그에 따라 임대보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 이때 임대인은 임대보증금에서 임차인의 채무(예를 들어, 미납 차임, 관리비, 원상회복 비용 등)를 공제하고 남은 금액을 반환하게 됩니다.

• 상법 제54조(상사채무에 대한 법정이율)​: 상행위로 인하여 발생한 금전채무의 법정이율은 연 6%로 규정되어 있습니다. 이 사건에서 법원은 임대보증금 반환 채무를 상행위와 관련된 것으로 보아 판결 선고일까지는 연 6%의 이율을 적용했습니다.

• 소송촉진 등에 관한 특례법 제3조(법정 이율)​: 금전 지급을 명하는 판결이 선고될 때, 금전채무 불이행에 따른 지연손해금의 비율은 일반적으로 연 12%로 정하고 있습니다. 다만, 채무자가 그 이행의무의 존재 여부나 범위에 관하여 항쟁하는 것이 타당하다고 인정되는 경우에는 해당 기간 동안 다른 이율을 적용할 수 있습니다. 이 사건에서는 피고가 판결 선고일까지는 자신의 주장을 펼치는 것이 타당하다고 인정되어 상법상 연 6%를 적용하고, 판결 선고일 다음 날부터는 소송촉진 등에 관한 특례법에 따라 연 12%의 이율을 적용하여 지연손해금을 계산했습니다.

• 임대보증금의 성격: 임대보증금은 임대차 계약이 종료되고 임차인이 임차 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 임차인에게 발생할 수 있는 모든 채무(예: 연체 차임, 미납 관리비, 목적물 훼손에 따른 손해배상금 등)를 담보하는 성격을 가집니다. 따라서 임대인은 임대보증금에서 이러한 채무액을 공제한 후 남은 금액을 임차인에게 반환할 의무가 있습니다.

참고 사항

임대차 계약 종료 시 임대차 목적물의 인도 시점을 명확히 기록하고 증거(예를 들어, 사진, 인수인계서, 열쇠 반납 확인서 등)를 확보하는 것이 매우 중요합니다. 임대보증금 반환 시에는 임대인과 임차인 모두 미지급 차임, 관리비, 손해배상금 등 임대보증금에서 공제될 수 있는 내역을 사전에 면밀히 확인하고 구체적으로 합의하는 것이 분쟁을 예방하는 데 큰 도움이 됩니다. 만약 건물 인도 시점에 대한 다툼이 발생하면, 객관적인 증거가 없는 경우 실제 영업 중단 시점이나 통보 시점 등이 법적 판단의 중요한 근거가 될 수 있으니 주의해야 합니다. 이전의 판결(선행판결)이 있는 경우, 해당 판결에서 확정된 내용과 그 범위가 후속 분쟁 해결에 있어서 중요한 기준이 되므로, 그 내용을 정확히 파악하고 대응하는 것이 필요합니다.