임대차
원고 A는 경기주택도시공사의 기존주택 전세임대사업 입주자로 선정된 후 자신이 거주하던 근린생활시설 건물을 대상 주택으로 신청했습니다. 이에 경기주택도시공사는 임대인 D와 해당 건물에 대한 임대차계약을 체결하고, 원고 A와는 전대차계약을 맺었습니다. 하지만 경기주택도시공사는 해당 건물이 주택법상 주택이 아니므로 전세임대사업 대상에 해당하지 않는다는 사실을 뒤늦게 파악하고 계약 취소를 통보했습니다. 원고 A는 피고인 경기주택도시공사가 임대인 D에게 전세보증금 85,500,000원을 지급해야 한다며 소송을 제기했으나 법원은 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 경기주택도시공사의 공공 전세임대사업 입주자로 선정된 후 기존에 거주하던 건물을 사업 대상 주택으로 신청했습니다. 이 건물은 실제 주거용으로도 사용되었으나 건축물대장상 용도는 '제1종 근린생활시설'이었습니다. 경기주택도시공사는 임대인 D와 임대차계약을, 원고와 전대차계약을 체결했으나, 이후 건물의 용도상 사업 대상이 아님을 확인하고 계약 취소를 통보했습니다. 이에 원고는 경기주택도시공사가 임대인에게 약정된 전세보증금을 지급해야 한다며 소송을 제기했습니다.
이 사건 건물이 집합건축물대장상 '제1종 근린생활시설'인데도 불구하고 '기존주택 전세임대사업'의 대상인 '기존주택'에 해당하는지 여부가 주요 쟁점입니다. 또한 피고인 경기주택도시공사와 임대인 D 사이의 임대차계약이 원시적 불능으로 무효이거나 착오를 이유로 취소되었는지가 다뤄졌고, 마지막으로 원고가 피고에게 임대인 D에게 보증금을 지급하도록 요구할 권리가 있는지도 판단되었습니다.
원고의 청구를 기각한다. 소송비용은 보조참가로 인한 비용을 포함하여 모두 원고가 부담한다.
법원은 이 사건 건물이 건축물대장상 '제1종 근린생활시설'로 등록되어 있어 '공공주택 특별법' 및 관련 법령이 정하는 '주택' 또는 '준주택'에 해당하지 않으므로 '기존주택 전세임대사업'의 대상이 될 수 없다고 판단했습니다. 또한 피고인 경기주택도시공사가 해당 건물이 사업 대상 주택에 해당한다는 중요한 착오를 바탕으로 계약을 체결했으며, 이를 취소했으므로 계약은 적법하게 취소되었다고 보았습니다. 추가적으로 설령 계약이 유효하더라도, 전차인인 원고가 직접적으로 전대인인 피고에게 임대인 D에게 보증금을 지급할 것을 요구할 권리가 없다고 판단하여 원고의 청구를 모두 기각했습니다.
이 사건은 주로 다음과 같은 법령과 법리를 바탕으로 판단되었습니다.
공공 전세임대사업과 같은 공공지원 주택 사업을 이용할 때는 신청하는 주택이 관련 법령에서 정한 '주택' 또는 '준주택'의 요건을 충족하는지 철저히 확인해야 합니다. 특히 건축물대장상의 용도를 반드시 확인해야 하며, 실제 거주 목적으로 사용하더라도 법적 용도가 '근린생활시설' 등으로 되어 있다면 대상에서 제외될 수 있습니다. 계약 체결 전에 주택의 법적 요건을 꼼꼼히 검토하고, 모든 당사자가 계약의 주요 내용에 대해 정확히 인지했는지 문서화하는 것이 중요합니다. 또한 전대차 계약 관계에서는 원칙적으로 전차인이 임대인에게 직접적인 권리를 주장하기 어려우므로, 법률 관계를 명확히 이해하고 계약에 임해야 합니다.
