최인해 변호사

오피스텔 부대 토목공사 미지급 대금 항소심 사건

원고인 주식회사 A는 피고인 주식회사 B로부터 서울 종로구 오피스텔 신축공사 중 부대 토목공사를 1억 3,200만 원(부가세 별도)에 도급받았습니다. 이후 구두 합의로 공사대금은 1억 3,060만 원(부가세 별도)으로 변경되었습니다. 원고는 공사를 완료하였고 피고의 현장소장이 이를 확인해주었으며, 피고는 건물에 대해 사용승인까지 받았습니다. 그러나 피고는 원고에게 공사대금 중 7,000만 원만을 지급하고 나머지 6,666만 원을 지급하지 않았습니다. 이에 원고는 미지급 공사대금과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하였고, 피고는 계약이행보증서 미제출, 폐기물 미처리, 하자보수보증서 미제출을 이유로 공사대금 지급을 거부하며 항소하였으나 법원은 피고의 항소를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(주식회사 A): 서울 종로구 C 오피스텔 신축공사 중 부대 토목공사를 도급받아 수행한 회사입니다. - 피고(주식회사 B): 원고에게 서울 종로구 C 오피스텔 신축공사 중 부대 토목공사를 도급한 회사입니다. - D: 피고인 주식회사 B의 현장소장으로, 원고의 공사 완료를 확인해 준 인물입니다. ### 분쟁 상황 주식회사 A는 주식회사 B로부터 오피스텔 신축공사 중 부대 토목공사를 도급받아 수행하였습니다. 최초 계약금액은 1억 3,200만 원이었으나, 이후 구두 합의로 1억 3,060만 원으로 변경되었습니다. 주식회사 A는 공사를 완료하였고, 주식회사 B의 현장소장이 이를 확인해주었으며, 주식회사 B는 건물 사용승인까지 받았습니다. 그러나 주식회사 B는 주식회사 A에게 공사대금 중 7,000만 원만 지급하고, 나머지 6,666만 원을 지급하지 않았습니다. 이에 주식회사 A는 미지급 공사대금과 지연손해금의 지급을 청구하였고, 주식회사 B는 주식회사 A가 계약이행보증서, 폐기물 처리, 하자보수보증서 제출 의무를 이행하지 않았다며 대금 지급을 거부하여 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 공사를 완성했는지 여부와 피고가 미지급 공사대금 6,666만 원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 특히, 피고가 계약이행보증서 미제출, 폐기물 미처리, 하자보수보증서 미제출을 이유로 공사대금 지급을 거부하는 주장이 법적으로 타당한지 여부가 핵심적으로 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고의 항소를 기각하고 제1심판결을 유지했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 미지급 공사대금 6,666만 원과 이 사건 지급명령 정본 송달일 다음 날인 2023. 10. 17.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 항소비용 또한 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 원고가 이 사건 공사를 완성했다고 판단했습니다. 피고의 주장 중 계약이행보증서 미제출에 대해서는 원고의 채무불이행 증거가 없어 더 이상 제출 의무가 없다고 보았고, 폐기물 미처리에 대해서는 공사대금 변경 합의 시 '폐기물처리 별도'로 합의했기에 원고에게 처리 의무가 없다고 판단했습니다. 또한, 하자보수보증서 미제출을 이유로 한 동시이행 항변에 대해서는 피고가 하자보수보증서 발급에 필요한 변경된 최종 계약서 등을 원고에게 제공하지 않아 원고가 의무를 이행할 수 없었던 사정을 고려하여 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 피고는 원고에게 미지급 공사대금과 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 최종 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법률과 법리는 다음과 같습니다: - **민법 제664조 (도급의 의의)**​: 도급계약은 한 당사자가 어떤 일을 완성하기로 약정하고, 다른 당사자가 그 일의 결과에 대해 보수를 지급하기로 약정함으로써 성립합니다. 이 사건에서 원고는 공사를 완성했고 피고는 보수를 지급할 의무를 부담하게 됩니다. - **민법 제536조 (동시이행의 항변권)**​: 쌍무계약의 당사자 중 한쪽은 상대방이 자신의 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 피고는 원고의 하자보수보증서 제출 의무와 자신의 공사 잔대금 지급 의무가 동시이행 관계에 있다고 주장했지만, 법원은 피고가 원고의 보증서 발급에 필요한 서류를 제공하지 않아 원고의 의무 이행을 방해했으므로 동시이행 항변을 받아들이지 않았습니다. - **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)**​: 금전채무의 이행을 명하는 판결이 선고될 때, 금전채무 불이행에 따른 지연손해금은 특별한 사정이 없으면 대통령령으로 정하는 연 12%의 이율이 적용됩니다. 이 사건에서 법원은 미지급 공사대금에 대해 이 법률이 정한 연 12%의 지연손해금 지급을 명했습니다. - **계약의 자유와 내용 변경**: 계약 당사자들은 합의를 통해 계약 내용을 자유롭게 정하고 변경할 수 있습니다. 본 사건에서 공사대금이 구두 합의로 변경된 것이 이에 해당합니다. 다만, 변경된 내용이 명확하게 입증될 수 있어야 합니다. - **채무불이행과 보증 의무**: 계약이행보증금은 수급인이 계약상의 채무를 이행하지 않아 도급인에게 손해가 발생했을 때 이를 담보하기 위한 목적이 있습니다. 원고가 공사를 완성하여 채무불이행이 인정되지 않는 경우, 피고는 계약이행보증서 미제출을 이유로 공사대금 지급을 거부할 정당한 사유가 없다고 보았습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다: - **구두 합의의 명확화**: 구두 합의도 계약 변경의 효력을 가질 수 있지만, 추후 분쟁을 방지하기 위해 중요한 계약 내용은 반드시 서면으로 작성하고 당사자 모두의 확인을 받는 것이 가장 안전합니다. - **공사 완료의 증거 확보**: 작업 완료 확인서, 준공 승인 문서, 현장 사진 및 영상 등 객관적인 자료는 공사 완료 사실을 입증하는 중요한 증거가 되므로 철저히 보관해야 합니다. - **보증서 제출 의무의 범위**: 계약이행보증서는 수급인이 계약상 채무를 불이행했을 때 발생하는 손해를 담보하는 목적이 있습니다. 공사가 이미 정상적으로 완료되었고 채무불이행이 없다면, 계약이행보증서 제출 의무가 계속해서 유지된다고 보기 어려울 수 있습니다. - **동시이행 항변권의 한계**: 하자보수보증서 제출 의무와 공사 잔금 지급 의무는 동시이행 관계에 있을 수 있습니다. 그러나 상대방의 의무 이행에 필요한 협조(예: 변경된 계약서 발급)를 자신이 거부하면서 동시이행 항변을 주장한다면, 법원은 이를 받아들이지 않을 수 있습니다. 동시이행을 주장하는 측도 상대방이 의무를 이행할 수 있도록 필요한 조치를 제공할 책임이 있습니다. - **계약 내용의 세부사항 명시**: 폐기물 처리와 같은 부수적인 의무에 대해서도 계약서에 명확하게 명시하고, 변경 시에는 반드시 문서화하여 합의하는 것이 분쟁의 소지를 줄이는 데 매우 중요합니다.

아파트 분양대금 반환 요구 불발 사건

서울 송파구 'AL' 근린생활시설 및 오피스텔 호실을 분양받은 수분양자 32명이 시행사, 신탁사, 시공사들을 상대로 분양계약 해제 및 납부한 분양대금 30,000,100원 및 지연손해금의 반환을 청구했으나 법원은 원고들의 모든 주장을 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 원고들은 약정된 입주예정일로부터 3개월 초과 입주 지연 및 피고의 건축물 분양에 관한 법률 위반을 계약 해제 사유로 주장했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (수분양자 32명): 서울 송파구 'AL' 건물의 각 호실을 분양받은 사람들로 시행사, 신탁사, 시공사를 상대로 분양대금 반환을 청구했습니다. - 피고 AG 주식회사 (신탁사): 'AL' 건물 신축 및 분양 사업을 신탁받은 수탁자이자 매도인 겸 수탁자였습니다. - 피고 AH 주식회사 (시행사): 'AL' 건물 신축 및 분양 사업을 수행한 위탁자 겸 수익자였습니다. - 피고 AI 주식회사, AJ 주식회사 (시공사): 'AL' 건물 신축공사의 책임준공시공사였습니다. ### 분쟁 상황 원고들은 피고들과 'AL' 건물 각 호실에 대한 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급했습니다. 준공예정일은 2023년 7월이었으나 피고 AH는 2023년 6월 8일 코로나19, 우크라이나 전쟁, 화물연대 파업 등을 이유로 준공예정일을 2023년 11월로 입주예정일을 2023년 12월로 변경 통보했습니다. 이후 2023년 11월 29일 입주지정기간을 2023년 12월 30일부터 2024년 2월 13일까지로 안내했고 2024년 1월 2일 건물은 사용승인을 받았습니다. 원고들은 아래 두 가지 이유로 분양계약을 해제하고 피고들에게 지급한 분양대금 30,000,100원 및 지연손해금의 반환을 청구했습니다. 1. **입주예정일로부터 3개월 초과 지연**: 분양계약 제4조 제3항 제1호에 따라 피고들의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연되었으므로 약정해제 사유가 발생했다고 주장했습니다. 원고들은 사용승인 이후에도 공사 미완료 및 하자로 인해 입주가 불가능한 상태였다고 주장했습니다. 2. **건축물의 분양에 관한 법률 위반**: 분양계약 제4조 제4항에 따라 피고 AG이 건축물 분양에 관한 법률 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받을 경우 계약을 해제할 수 있다고 주장했습니다. 원고들은 피고 AH가 선착순 방식으로 수분양자를 모집하는 등 법률을 위반하여 현재 재판 중이며 이는 실질적으로 피고 AG이 처벌받는 것과 같다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 분양계약상 약정된 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주가 불가능했는지 여부 및 이로 인한 계약 해제 사유 발생 여부, 사용승인 이후에도 건물이 거주 또는 영업이 불가능한 상태였는지 여부, 건축물의 분양에 관한 법률 위반으로 인한 벌금형 이상의 선고가 계약 해제 사유에 해당하는지 여부 및 계약 당사자(신탁사)가 아닌 다른 피고(시행사)의 위반 행위가 동일한 효과를 가지는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 원고들의 피고들에 대한 분양대금 반환 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. 법원은 원고들이 주장한 약정 해제 사유, 즉 입주 지연 및 건축물 분양에 관한 법률 위반이 계약 해제 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 분양계약 조항을 엄격하게 해석하고 관련 증거를 종합적으로 고려하여 원고들의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 분양대금 반환 청구는 기각되었으며 수분양자들은 지급한 분양대금을 돌려받을 수 없게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 - **민법 제544조 (이행지체와 해제)**​: 채무자가 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서는 입주 지연이 이행지체에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. - **민법 제543조 (해지, 해제권)**​: 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로써 합니다. 이 사건에서 원고들은 분양계약서에 명시된 약정해제 사유에 따라 계약 해제를 주장했습니다. - **건축물의 분양에 관한 법률 제10조 (벌칙)**​: 이 법률은 건축물의 공정한 분양을 위해 여러 규정을 두고 있으며 제10조는 이들 규정을 위반한 경우에 대한 벌칙 조항입니다. 원고들은 피고가 이 법률을 위반하여 벌금형 이상의 형을 받을 경우 계약을 해제할 수 있다는 조항을 근거로 삼았으나 해당 피고가 실제로 처벌받지 않았고 계약서상 명시된 당사자가 아니라는 점에서 주장이 받아들여지지 않았습니다. - **행정행위의 공정력**: 행정행위(예: 사용승인)는 설사 위법하더라도 중대하고 명백한 하자가 있어 당연무효가 아닌 한 권한 있는 기관에 의해 취소되기 전까지는 유효한 것으로 통용되는 힘을 가집니다. 법원은 사용승인이 있는 이상 건물이 사용, 수익 가능한 상태였다고 보았습니다. - **계약 해석의 원칙 (대법원 2002다23482 판결 등)**​: 계약 내용을 해석할 때에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 특히 상대방에게 중대한 책임을 부과하는 내용은 엄격하게 해석해야 합니다. 이 원칙에 따라 법원은 피고 AG에 대한 벌금형 선고 조항을 엄격하게 해석했습니다. ### 참고 사항 - **계약서 조항의 명확한 이해**: 분양계약서에 명시된 입주 지연에 따른 해제 요건(예: '입주예정일로부터 3개월 초과 지연' 등)을 정확히 이해하고 '사용승인일'과 '실제 입주 가능일'의 차이를 인지해야 합니다. 사용승인을 받은 건물은 특별한 사정이 없는 한 입주가 가능하다고 판단될 수 있습니다. - **하자 여부의 판단 기준**: 건물에 일부 미시공이나 통상적인 하자가 있더라도 거주나 영업활동에 상당한 지장이 없을 정도라면 법적으로 '입주 불가능한 상태'로 인정받기 어렵습니다. 완벽한 시공 상태가 아니어도 입주가 가능하다고 판단될 수 있습니다. - **행정처분의 공정력**: 사용승인과 같은 행정처분은 그 하자가 중대하고 명백하여 당연무효가 아닌 한 권한 있는 기관에 의해 취소되기 전까지는 유효한 것으로 통용되는 힘을 가집니다. 단순히 절차상 하자가 있었다는 주장만으로는 사용승인 자체의 효력을 무효화하기 어렵습니다. - **해제권 행사 시점**: 약정해제권 발생 시점과 그 행사 시기를 신중하게 판단해야 합니다. 해제 사유가 지속 중일 때 해제권을 행사했는지 여부가 중요하며 일정 시점이 지나면 해제권을 더 이상 행사할 수 없다고 판단될 수도 있습니다. - **계약 주체와 책임 범위**: 계약서상 특정 주체(예: 신탁사 AG)에 대한 벌금형 선고를 계약 해제 사유로 규정했다면 다른 관련 주체(예: 시행사 AH)가 벌금형을 선고받더라도 동일한 해제 사유가 발생했다고 보기 어려울 수 있습니다. 계약서 문언을 엄격하게 해석해야 합니다.

인테리어 공사 약속 불이행, 거액 편취 사기 사건

피고인 A는 두 건의 인테리어 공사 계약을 체결하며 피해자들로부터 총 6억 원이 넘는 공사대금을 받았으나, 실제 공사는 극히 일부만 진행하고 대부분의 돈을 개인적인 용도(고급차 구매, 도박자금, 개인 채무 변제)로 사용한 혐의로 기소되었습니다. 피고인은 공사에 착수했으므로 사기가 아니라고 항소했지만, 법원은 피고인에게 계약 당시 공사를 이행할 의사나 능력이 없었음을 인정하고 사기죄를 유죄로 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 인테리어 공사 계약을 체결하고 공사대금을 편취한 혐의로 기소된 인물 - 피해자 B: 유흥업소 'D'의 인테리어 공사를 의뢰하고 피고인에게 6억 원 이상을 지급한 피해자 - 피해자 F: 침수된 'H' 영업장의 인테리어 공사를 의뢰하고 피고인에게 8,500만 원을 지급한 피해자 - K: 피고인과 피해자들을 연결해 주었으며, 피고인이 도박 자금으로 사용한 돈이 이체된 계좌의 주인 - L, M: 피고인의 부모로, 피고인이 공사대금 중 일부를 이체하여 개인 채무 변제 등에 사용된 계좌의 명의자 - N: 'D' 사업장의 목공 작업을 담당했던 인부로, 공사 진행 상황에 대해 증언함 ### 분쟁 상황 피고인 A는 2022년 8월 두 건의 인테리어 공사(D 사업장 철거 및 인테리어 공사, H 사업장 철거 및 인테리어 공사) 계약을 체결했습니다. D 공사(공사대금 5억 2천만 원)는 철거와 일부 가벽 설치만 하고 중단되었고, H 공사(공사대금 9,900만 원)도 철거 및 일부 타일 공사만 진행된 채 중단되었습니다. 피해자들은 공사대금 명목으로 D 공사에 6억 원 이상, H 공사에 8,500만 원을 피고인에게 지급했지만, 피고인은 이 돈으로 고급차를 구입하고 도박 자금으로 사용하는 등 개인 용도로 유용했으며, 공사를 약속대로 이행하지 않았습니다. 이에 피해자들이 사기로 고소했고, 피고인은 원심에서 유죄 판결을 받고 항소했습니다. ### 핵심 쟁점 피고인이 인테리어 공사 계약 당시 공사를 이행할 의사나 능력이 없었음에도, 공사를 완성할 것처럼 피해자들을 기망하여 공사대금 명목의 돈을 편취하려는 고의(편취의 범의)가 있었는지 여부 ### 법원의 판단 피고인의 항소를 기각하고, 원심의 유죄 판결을 유지했습니다. ### 결론 법원은 피고인이 실제 공사를 거의 진행하지 않았고, 공사대금을 개인 용도로 유용했으며, 공사 계획이나 능력도 부족했던 점 등을 종합하여 피고인에게 계약 당시부터 공사를 제대로 이행할 의사나 능력이 없었다고 판단했습니다. 따라서 피해자들을 기망하여 공사대금을 편취하려는 고의가 있었다고 보아 사기죄를 인정했습니다. 일부 원심 판결문의 오기(H 공사 범위에 CCTV, 노래방기기, 간판 포함)는 직권으로 경정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 사기죄의 성립 요건 (형법 제347조): 사기죄는 타인을 기망하여 착오에 빠뜨리고, 그 착오에 기초한 재산상 처분행위를 통해 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득함으로써 성립하는 범죄입니다. 여기서 '기망'은 널리 재산 거래에서 신의성실의 의무를 저버리는 모든 행위를 의미하며, 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 것이 아니어도 상대방이 재산적 처분행위를 결정하는 데 영향을 미치는 판단의 기초 사실에 관한 것이면 충분합니다. 불법영득의 의사 내지 편취의 범의: 사기죄가 성립하려면 행위자에게 불법적으로 타인의 재물을 영득하거나 재산상 이익을 편취하려는 고의(범의)가 있어야 합니다. 특히 공사도급계약과 같은 경우, 계약 체결 당시 피고인에게 공사를 완성할 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨기고 공사를 완성할 것처럼 거짓말하여 피해자로부터 공사대가를 받을 고의가 있었는지가 중요합니다. 이는 피고인의 재력, 환경, 범행 내용, 거래 이행 과정 등 객관적인 사정들을 종합하여 판단합니다. 사기죄의 본질 및 손해 발생 여부: 사기죄는 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득이 본질이므로, 상대방에게 현실적인 재산상 손해가 발생해야만 하는 것은 아닙니다. 기망행위가 사회통념상 권리행사의 수단으로 용인될 수 없는 정도라면 사기죄를 구성할 수 있습니다. 예를 들어, 공사 계약에서 수급인이 기망행위로 실제보다 더 많은 기성금을 받았다면 사기죄가 인정될 수 있습니다. ### 참고 사항 공사 계약 전에는 반드시 계약 상대방의 사업자 등록 정보, 시공 실적, 재정 상태 등을 확인해야 합니다. 계약서에 공사 범위, 기간, 대금, 지불 조건, 지연에 따른 위약금, 하자보수 기간 등을 명확하게 명시해야 합니다. 선급금 지급은 최소한으로 하고, 공정률에 따라 분할 지급하는 방식으로 계약을 체결해야 합니다. 공사 진행 상황을 주기적으로 확인하고, 사진이나 영상 등으로 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 대규모 공사일 경우, 구체적인 설계도면, 공사 내역서, 시공 일정표 등을 요구하고 이를 계약 내용에 포함시켜야 합니다. 공사 대금이 개인 계좌로 이체되는 것은 아닌지 주의하고, 법인 계좌나 공사 전용 계좌를 이용하는지 확인해야 합니다. 의심스러운 상황이나 공사 지연이 반복될 경우, 신속하게 증거를 확보하고 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.

오피스텔 부대 토목공사 미지급 대금 항소심 사건

원고인 주식회사 A는 피고인 주식회사 B로부터 서울 종로구 오피스텔 신축공사 중 부대 토목공사를 1억 3,200만 원(부가세 별도)에 도급받았습니다. 이후 구두 합의로 공사대금은 1억 3,060만 원(부가세 별도)으로 변경되었습니다. 원고는 공사를 완료하였고 피고의 현장소장이 이를 확인해주었으며, 피고는 건물에 대해 사용승인까지 받았습니다. 그러나 피고는 원고에게 공사대금 중 7,000만 원만을 지급하고 나머지 6,666만 원을 지급하지 않았습니다. 이에 원고는 미지급 공사대금과 이에 대한 지연손해금의 지급을 청구하였고, 피고는 계약이행보증서 미제출, 폐기물 미처리, 하자보수보증서 미제출을 이유로 공사대금 지급을 거부하며 항소하였으나 법원은 피고의 항소를 기각했습니다. ### 관련 당사자 - 원고(주식회사 A): 서울 종로구 C 오피스텔 신축공사 중 부대 토목공사를 도급받아 수행한 회사입니다. - 피고(주식회사 B): 원고에게 서울 종로구 C 오피스텔 신축공사 중 부대 토목공사를 도급한 회사입니다. - D: 피고인 주식회사 B의 현장소장으로, 원고의 공사 완료를 확인해 준 인물입니다. ### 분쟁 상황 주식회사 A는 주식회사 B로부터 오피스텔 신축공사 중 부대 토목공사를 도급받아 수행하였습니다. 최초 계약금액은 1억 3,200만 원이었으나, 이후 구두 합의로 1억 3,060만 원으로 변경되었습니다. 주식회사 A는 공사를 완료하였고, 주식회사 B의 현장소장이 이를 확인해주었으며, 주식회사 B는 건물 사용승인까지 받았습니다. 그러나 주식회사 B는 주식회사 A에게 공사대금 중 7,000만 원만 지급하고, 나머지 6,666만 원을 지급하지 않았습니다. 이에 주식회사 A는 미지급 공사대금과 지연손해금의 지급을 청구하였고, 주식회사 B는 주식회사 A가 계약이행보증서, 폐기물 처리, 하자보수보증서 제출 의무를 이행하지 않았다며 대금 지급을 거부하여 분쟁이 발생했습니다. ### 핵심 쟁점 원고가 공사를 완성했는지 여부와 피고가 미지급 공사대금 6,666만 원 및 지연손해금을 지급할 의무가 있는지 여부가 주요 쟁점이었습니다. 특히, 피고가 계약이행보증서 미제출, 폐기물 미처리, 하자보수보증서 미제출을 이유로 공사대금 지급을 거부하는 주장이 법적으로 타당한지 여부가 핵심적으로 다루어졌습니다. ### 법원의 판단 법원은 피고의 항소를 기각하고 제1심판결을 유지했습니다. 이에 따라 피고는 원고에게 미지급 공사대금 6,666만 원과 이 사건 지급명령 정본 송달일 다음 날인 2023. 10. 17.부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 합니다. 항소비용 또한 피고가 부담하도록 했습니다. ### 결론 법원은 원고가 이 사건 공사를 완성했다고 판단했습니다. 피고의 주장 중 계약이행보증서 미제출에 대해서는 원고의 채무불이행 증거가 없어 더 이상 제출 의무가 없다고 보았고, 폐기물 미처리에 대해서는 공사대금 변경 합의 시 '폐기물처리 별도'로 합의했기에 원고에게 처리 의무가 없다고 판단했습니다. 또한, 하자보수보증서 미제출을 이유로 한 동시이행 항변에 대해서는 피고가 하자보수보증서 발급에 필요한 변경된 최종 계약서 등을 원고에게 제공하지 않아 원고가 의무를 이행할 수 없었던 사정을 고려하여 피고의 주장을 받아들이지 않았습니다. 따라서 피고는 원고에게 미지급 공사대금과 지연손해금을 지급할 의무가 있다고 최종 결론 내렸습니다. ### 연관 법령 및 법리 이 사건과 관련된 주요 법률과 법리는 다음과 같습니다: - **민법 제664조 (도급의 의의)**​: 도급계약은 한 당사자가 어떤 일을 완성하기로 약정하고, 다른 당사자가 그 일의 결과에 대해 보수를 지급하기로 약정함으로써 성립합니다. 이 사건에서 원고는 공사를 완성했고 피고는 보수를 지급할 의무를 부담하게 됩니다. - **민법 제536조 (동시이행의 항변권)**​: 쌍무계약의 당사자 중 한쪽은 상대방이 자신의 채무 이행을 제공할 때까지 자기 채무 이행을 거절할 수 있습니다. 피고는 원고의 하자보수보증서 제출 의무와 자신의 공사 잔대금 지급 의무가 동시이행 관계에 있다고 주장했지만, 법원은 피고가 원고의 보증서 발급에 필요한 서류를 제공하지 않아 원고의 의무 이행을 방해했으므로 동시이행 항변을 받아들이지 않았습니다. - **소송촉진 등에 관한 특례법 제3조 (법정이율)**​: 금전채무의 이행을 명하는 판결이 선고될 때, 금전채무 불이행에 따른 지연손해금은 특별한 사정이 없으면 대통령령으로 정하는 연 12%의 이율이 적용됩니다. 이 사건에서 법원은 미지급 공사대금에 대해 이 법률이 정한 연 12%의 지연손해금 지급을 명했습니다. - **계약의 자유와 내용 변경**: 계약 당사자들은 합의를 통해 계약 내용을 자유롭게 정하고 변경할 수 있습니다. 본 사건에서 공사대금이 구두 합의로 변경된 것이 이에 해당합니다. 다만, 변경된 내용이 명확하게 입증될 수 있어야 합니다. - **채무불이행과 보증 의무**: 계약이행보증금은 수급인이 계약상의 채무를 이행하지 않아 도급인에게 손해가 발생했을 때 이를 담보하기 위한 목적이 있습니다. 원고가 공사를 완성하여 채무불이행이 인정되지 않는 경우, 피고는 계약이행보증서 미제출을 이유로 공사대금 지급을 거부할 정당한 사유가 없다고 보았습니다. ### 참고 사항 유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다: - **구두 합의의 명확화**: 구두 합의도 계약 변경의 효력을 가질 수 있지만, 추후 분쟁을 방지하기 위해 중요한 계약 내용은 반드시 서면으로 작성하고 당사자 모두의 확인을 받는 것이 가장 안전합니다. - **공사 완료의 증거 확보**: 작업 완료 확인서, 준공 승인 문서, 현장 사진 및 영상 등 객관적인 자료는 공사 완료 사실을 입증하는 중요한 증거가 되므로 철저히 보관해야 합니다. - **보증서 제출 의무의 범위**: 계약이행보증서는 수급인이 계약상 채무를 불이행했을 때 발생하는 손해를 담보하는 목적이 있습니다. 공사가 이미 정상적으로 완료되었고 채무불이행이 없다면, 계약이행보증서 제출 의무가 계속해서 유지된다고 보기 어려울 수 있습니다. - **동시이행 항변권의 한계**: 하자보수보증서 제출 의무와 공사 잔금 지급 의무는 동시이행 관계에 있을 수 있습니다. 그러나 상대방의 의무 이행에 필요한 협조(예: 변경된 계약서 발급)를 자신이 거부하면서 동시이행 항변을 주장한다면, 법원은 이를 받아들이지 않을 수 있습니다. 동시이행을 주장하는 측도 상대방이 의무를 이행할 수 있도록 필요한 조치를 제공할 책임이 있습니다. - **계약 내용의 세부사항 명시**: 폐기물 처리와 같은 부수적인 의무에 대해서도 계약서에 명확하게 명시하고, 변경 시에는 반드시 문서화하여 합의하는 것이 분쟁의 소지를 줄이는 데 매우 중요합니다.

아파트 분양대금 반환 요구 불발 사건

서울 송파구 'AL' 근린생활시설 및 오피스텔 호실을 분양받은 수분양자 32명이 시행사, 신탁사, 시공사들을 상대로 분양계약 해제 및 납부한 분양대금 30,000,100원 및 지연손해금의 반환을 청구했으나 법원은 원고들의 모든 주장을 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 원고들은 약정된 입주예정일로부터 3개월 초과 입주 지연 및 피고의 건축물 분양에 관한 법률 위반을 계약 해제 사유로 주장했습니다. ### 관련 당사자 - 원고들 (수분양자 32명): 서울 송파구 'AL' 건물의 각 호실을 분양받은 사람들로 시행사, 신탁사, 시공사를 상대로 분양대금 반환을 청구했습니다. - 피고 AG 주식회사 (신탁사): 'AL' 건물 신축 및 분양 사업을 신탁받은 수탁자이자 매도인 겸 수탁자였습니다. - 피고 AH 주식회사 (시행사): 'AL' 건물 신축 및 분양 사업을 수행한 위탁자 겸 수익자였습니다. - 피고 AI 주식회사, AJ 주식회사 (시공사): 'AL' 건물 신축공사의 책임준공시공사였습니다. ### 분쟁 상황 원고들은 피고들과 'AL' 건물 각 호실에 대한 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급했습니다. 준공예정일은 2023년 7월이었으나 피고 AH는 2023년 6월 8일 코로나19, 우크라이나 전쟁, 화물연대 파업 등을 이유로 준공예정일을 2023년 11월로 입주예정일을 2023년 12월로 변경 통보했습니다. 이후 2023년 11월 29일 입주지정기간을 2023년 12월 30일부터 2024년 2월 13일까지로 안내했고 2024년 1월 2일 건물은 사용승인을 받았습니다. 원고들은 아래 두 가지 이유로 분양계약을 해제하고 피고들에게 지급한 분양대금 30,000,100원 및 지연손해금의 반환을 청구했습니다. 1. **입주예정일로부터 3개월 초과 지연**: 분양계약 제4조 제3항 제1호에 따라 피고들의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연되었으므로 약정해제 사유가 발생했다고 주장했습니다. 원고들은 사용승인 이후에도 공사 미완료 및 하자로 인해 입주가 불가능한 상태였다고 주장했습니다. 2. **건축물의 분양에 관한 법률 위반**: 분양계약 제4조 제4항에 따라 피고 AG이 건축물 분양에 관한 법률 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받을 경우 계약을 해제할 수 있다고 주장했습니다. 원고들은 피고 AH가 선착순 방식으로 수분양자를 모집하는 등 법률을 위반하여 현재 재판 중이며 이는 실질적으로 피고 AG이 처벌받는 것과 같다고 주장했습니다. ### 핵심 쟁점 분양계약상 약정된 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주가 불가능했는지 여부 및 이로 인한 계약 해제 사유 발생 여부, 사용승인 이후에도 건물이 거주 또는 영업이 불가능한 상태였는지 여부, 건축물의 분양에 관한 법률 위반으로 인한 벌금형 이상의 선고가 계약 해제 사유에 해당하는지 여부 및 계약 당사자(신탁사)가 아닌 다른 피고(시행사)의 위반 행위가 동일한 효과를 가지는지 여부가 쟁점이 되었습니다. ### 법원의 판단 원고들의 피고들에 대한 분양대금 반환 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. 법원은 원고들이 주장한 약정 해제 사유, 즉 입주 지연 및 건축물 분양에 관한 법률 위반이 계약 해제 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다. ### 결론 법원은 분양계약 조항을 엄격하게 해석하고 관련 증거를 종합적으로 고려하여 원고들의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 분양대금 반환 청구는 기각되었으며 수분양자들은 지급한 분양대금을 돌려받을 수 없게 되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 - **민법 제544조 (이행지체와 해제)**​: 채무자가 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서는 입주 지연이 이행지체에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다. - **민법 제543조 (해지, 해제권)**​: 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로써 합니다. 이 사건에서 원고들은 분양계약서에 명시된 약정해제 사유에 따라 계약 해제를 주장했습니다. - **건축물의 분양에 관한 법률 제10조 (벌칙)**​: 이 법률은 건축물의 공정한 분양을 위해 여러 규정을 두고 있으며 제10조는 이들 규정을 위반한 경우에 대한 벌칙 조항입니다. 원고들은 피고가 이 법률을 위반하여 벌금형 이상의 형을 받을 경우 계약을 해제할 수 있다는 조항을 근거로 삼았으나 해당 피고가 실제로 처벌받지 않았고 계약서상 명시된 당사자가 아니라는 점에서 주장이 받아들여지지 않았습니다. - **행정행위의 공정력**: 행정행위(예: 사용승인)는 설사 위법하더라도 중대하고 명백한 하자가 있어 당연무효가 아닌 한 권한 있는 기관에 의해 취소되기 전까지는 유효한 것으로 통용되는 힘을 가집니다. 법원은 사용승인이 있는 이상 건물이 사용, 수익 가능한 상태였다고 보았습니다. - **계약 해석의 원칙 (대법원 2002다23482 판결 등)**​: 계약 내용을 해석할 때에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 특히 상대방에게 중대한 책임을 부과하는 내용은 엄격하게 해석해야 합니다. 이 원칙에 따라 법원은 피고 AG에 대한 벌금형 선고 조항을 엄격하게 해석했습니다. ### 참고 사항 - **계약서 조항의 명확한 이해**: 분양계약서에 명시된 입주 지연에 따른 해제 요건(예: '입주예정일로부터 3개월 초과 지연' 등)을 정확히 이해하고 '사용승인일'과 '실제 입주 가능일'의 차이를 인지해야 합니다. 사용승인을 받은 건물은 특별한 사정이 없는 한 입주가 가능하다고 판단될 수 있습니다. - **하자 여부의 판단 기준**: 건물에 일부 미시공이나 통상적인 하자가 있더라도 거주나 영업활동에 상당한 지장이 없을 정도라면 법적으로 '입주 불가능한 상태'로 인정받기 어렵습니다. 완벽한 시공 상태가 아니어도 입주가 가능하다고 판단될 수 있습니다. - **행정처분의 공정력**: 사용승인과 같은 행정처분은 그 하자가 중대하고 명백하여 당연무효가 아닌 한 권한 있는 기관에 의해 취소되기 전까지는 유효한 것으로 통용되는 힘을 가집니다. 단순히 절차상 하자가 있었다는 주장만으로는 사용승인 자체의 효력을 무효화하기 어렵습니다. - **해제권 행사 시점**: 약정해제권 발생 시점과 그 행사 시기를 신중하게 판단해야 합니다. 해제 사유가 지속 중일 때 해제권을 행사했는지 여부가 중요하며 일정 시점이 지나면 해제권을 더 이상 행사할 수 없다고 판단될 수도 있습니다. - **계약 주체와 책임 범위**: 계약서상 특정 주체(예: 신탁사 AG)에 대한 벌금형 선고를 계약 해제 사유로 규정했다면 다른 관련 주체(예: 시행사 AH)가 벌금형을 선고받더라도 동일한 해제 사유가 발생했다고 보기 어려울 수 있습니다. 계약서 문언을 엄격하게 해석해야 합니다.

인테리어 공사 약속 불이행, 거액 편취 사기 사건

피고인 A는 두 건의 인테리어 공사 계약을 체결하며 피해자들로부터 총 6억 원이 넘는 공사대금을 받았으나, 실제 공사는 극히 일부만 진행하고 대부분의 돈을 개인적인 용도(고급차 구매, 도박자금, 개인 채무 변제)로 사용한 혐의로 기소되었습니다. 피고인은 공사에 착수했으므로 사기가 아니라고 항소했지만, 법원은 피고인에게 계약 당시 공사를 이행할 의사나 능력이 없었음을 인정하고 사기죄를 유죄로 판단했습니다. ### 관련 당사자 - 피고인 A: 인테리어 공사 계약을 체결하고 공사대금을 편취한 혐의로 기소된 인물 - 피해자 B: 유흥업소 'D'의 인테리어 공사를 의뢰하고 피고인에게 6억 원 이상을 지급한 피해자 - 피해자 F: 침수된 'H' 영업장의 인테리어 공사를 의뢰하고 피고인에게 8,500만 원을 지급한 피해자 - K: 피고인과 피해자들을 연결해 주었으며, 피고인이 도박 자금으로 사용한 돈이 이체된 계좌의 주인 - L, M: 피고인의 부모로, 피고인이 공사대금 중 일부를 이체하여 개인 채무 변제 등에 사용된 계좌의 명의자 - N: 'D' 사업장의 목공 작업을 담당했던 인부로, 공사 진행 상황에 대해 증언함 ### 분쟁 상황 피고인 A는 2022년 8월 두 건의 인테리어 공사(D 사업장 철거 및 인테리어 공사, H 사업장 철거 및 인테리어 공사) 계약을 체결했습니다. D 공사(공사대금 5억 2천만 원)는 철거와 일부 가벽 설치만 하고 중단되었고, H 공사(공사대금 9,900만 원)도 철거 및 일부 타일 공사만 진행된 채 중단되었습니다. 피해자들은 공사대금 명목으로 D 공사에 6억 원 이상, H 공사에 8,500만 원을 피고인에게 지급했지만, 피고인은 이 돈으로 고급차를 구입하고 도박 자금으로 사용하는 등 개인 용도로 유용했으며, 공사를 약속대로 이행하지 않았습니다. 이에 피해자들이 사기로 고소했고, 피고인은 원심에서 유죄 판결을 받고 항소했습니다. ### 핵심 쟁점 피고인이 인테리어 공사 계약 당시 공사를 이행할 의사나 능력이 없었음에도, 공사를 완성할 것처럼 피해자들을 기망하여 공사대금 명목의 돈을 편취하려는 고의(편취의 범의)가 있었는지 여부 ### 법원의 판단 피고인의 항소를 기각하고, 원심의 유죄 판결을 유지했습니다. ### 결론 법원은 피고인이 실제 공사를 거의 진행하지 않았고, 공사대금을 개인 용도로 유용했으며, 공사 계획이나 능력도 부족했던 점 등을 종합하여 피고인에게 계약 당시부터 공사를 제대로 이행할 의사나 능력이 없었다고 판단했습니다. 따라서 피해자들을 기망하여 공사대금을 편취하려는 고의가 있었다고 보아 사기죄를 인정했습니다. 일부 원심 판결문의 오기(H 공사 범위에 CCTV, 노래방기기, 간판 포함)는 직권으로 경정되었습니다. ### 연관 법령 및 법리 사기죄의 성립 요건 (형법 제347조): 사기죄는 타인을 기망하여 착오에 빠뜨리고, 그 착오에 기초한 재산상 처분행위를 통해 재물을 교부받거나 재산상 이익을 취득함으로써 성립하는 범죄입니다. 여기서 '기망'은 널리 재산 거래에서 신의성실의 의무를 저버리는 모든 행위를 의미하며, 반드시 법률행위의 중요 부분에 관한 것이 아니어도 상대방이 재산적 처분행위를 결정하는 데 영향을 미치는 판단의 기초 사실에 관한 것이면 충분합니다. 불법영득의 의사 내지 편취의 범의: 사기죄가 성립하려면 행위자에게 불법적으로 타인의 재물을 영득하거나 재산상 이익을 편취하려는 고의(범의)가 있어야 합니다. 특히 공사도급계약과 같은 경우, 계약 체결 당시 피고인에게 공사를 완성할 의사나 능력이 없었음에도 이를 숨기고 공사를 완성할 것처럼 거짓말하여 피해자로부터 공사대가를 받을 고의가 있었는지가 중요합니다. 이는 피고인의 재력, 환경, 범행 내용, 거래 이행 과정 등 객관적인 사정들을 종합하여 판단합니다. 사기죄의 본질 및 손해 발생 여부: 사기죄는 기망에 의한 재물이나 재산상 이익의 취득이 본질이므로, 상대방에게 현실적인 재산상 손해가 발생해야만 하는 것은 아닙니다. 기망행위가 사회통념상 권리행사의 수단으로 용인될 수 없는 정도라면 사기죄를 구성할 수 있습니다. 예를 들어, 공사 계약에서 수급인이 기망행위로 실제보다 더 많은 기성금을 받았다면 사기죄가 인정될 수 있습니다. ### 참고 사항 공사 계약 전에는 반드시 계약 상대방의 사업자 등록 정보, 시공 실적, 재정 상태 등을 확인해야 합니다. 계약서에 공사 범위, 기간, 대금, 지불 조건, 지연에 따른 위약금, 하자보수 기간 등을 명확하게 명시해야 합니다. 선급금 지급은 최소한으로 하고, 공정률에 따라 분할 지급하는 방식으로 계약을 체결해야 합니다. 공사 진행 상황을 주기적으로 확인하고, 사진이나 영상 등으로 기록을 남겨두는 것이 좋습니다. 대규모 공사일 경우, 구체적인 설계도면, 공사 내역서, 시공 일정표 등을 요구하고 이를 계약 내용에 포함시켜야 합니다. 공사 대금이 개인 계좌로 이체되는 것은 아닌지 주의하고, 법인 계좌나 공사 전용 계좌를 이용하는지 확인해야 합니다. 의심스러운 상황이나 공사 지연이 반복될 경우, 신속하게 증거를 확보하고 전문가와 상담하는 것이 중요합니다.