임차보증금 채권을 양도받은 사람이 연체된 월세와 관리비를 제외한 보증금을 돌려받은 사건

임차인이 임대차보증금반환채권을 다른 사람에게 양도한 후 월세를 연체하고 상가를 비웠습니다. 임대인은 연체된 월세와 관리비를 공제한 보증금을 지급해야 할 의무가 있었는데 공제 금액 및 원상회복 비용 등에 대해 다투었습니다. 법원은 임차인의 채권 양도 통지가 임대인에게 도달한 점, 임차인이 상가를 인도한 시점, 그리고 연체된 차임 및 관리비를 보증금에서 공제하는 것이 타당하다고 판단했습니다. 또한 임대인이 주장한 원상회복 비용, 추가 차임, 지연이자, 미납 전기세, 소송비용 등은 받아들이지 않아 결국 임대인은 보증금 중 일부를 채권을 양도받은 사람에게 지급하라는 판결을 받았습니다.

관련 당사자

• 원고(A): 임차인 C로부터 상가 임대차보증금 반환 채권을 양도받은 사람
• 피고(B): 상가건물의 임대인
• 주식회사 C: F학원을 운영하며 피고로부터 상가를 임차했던 회사이자 원고에게 임대차보증금 반환 채권을 양도한 임차인

분쟁 상황

임차인 C는 임대인 피고로부터 상가를 임차하여 F학원을 운영하다가 경영난으로 월세를 연체하고 2018년 8월 중순경 상가를 비우고 퇴거했습니다. C는 퇴거에 앞서 임대차보증금 반환 채권을 원고에게 양도하고 피고에게 채권양도 통지를 완료했습니다. 피고는 C의 차임 연체를 이유로 임대차계약 해지를 통보하고 임대차보증금에서 연체 차임뿐만 아니라 원상회복 비용, 상가 인도 지연으로 인한 손해, 미납 전기세, 소송비용 등을 추가로 공제해야 한다고 주장하며 채권을 양수받은 원고에게 약 1,551만원의 임대차보증금 잔액을 지급하는 것을 거부했습니다. 이에 원고는 피고를 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

임대차보증금 반환 채권을 양도받은 사람이 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있는지 여부, 임차인이 월세 연체 후 상가를 비우고 나간 경우 언제 임대차계약이 종료되는지, 임대차보증금에서 공제되어야 할 연체 차임과 관리비의 범위, 임대인이 주장하는 원상회복 비용, 추가 차임 상당 손해, 미납 전기세, 소송비용 등이 임대차보증금에서 공제될 수 있는지 여부였습니다.

법원의 판단

법원은 피고의 항소를 기각하고 1심 판결을 유지했습니다. 피고는 원고에게 15,510,000원 및 이에 대한 2018년 10월 24일부터 2019년 9월 26일까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 비율로 계산한 지연손해금을 지급해야 한다고 판결했습니다. 항소 비용은 피고가 부담하도록 했습니다.

결론

이 사건은 임대차보증금 반환 채권을 양수받은 원고가 임대인인 피고에게 보증금 반환을 청구한 사안입니다. 법원은 임대차보증금 3,000만원에서 연체차임 13,090,000원과 미납 관리비 1,393,750원을 공제한 15,516,250원 범위 내에서 원고가 청구한 15,510,000원을 지급하라고 판결했습니다. 피고가 주장한 원상회복 비용, 추가 차임, 지연이자, 미납 전기세, 소송비용 등은 증거 불충분 또는 법적 근거 부족으로 모두 받아들여지지 않았습니다.

연관 법령 및 법리

상가건물 임대차보호법 제10조의8(차임 연체와 해지)에 따르면 임차인의 차임연체액이 3기의 차임액에 달하는 때에는 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 이 규정은 임차인에게 불리하게 변경할 수 없는 강행규정입니다. 따라서 본 사건에서 임대차계약서에 '2개월 이상 연체 시 해지 가능'이라고 되어 있었더라도 임차인 C는 이미 4개월 이상 연체했으므로 임대인의 해지권 행사에는 문제가 없었습니다. 이 법 조항은 임대인의 계약 해지 권한을 명확히 하고 임차인을 보호하기 위한 최소한의 기준을 제시합니다. 임대차보증금은 임대차계약 종료 후 목적물을 임대인에게 명도할 때까지 발생하는 임차인의 모든 채무(연체 차임, 관리비, 손해배상 등)를 담보합니다. 따라서 임대차관계 종료 후 특별한 의사표시 없이도 피담보채무 상당액은 보증금에서 당연히 공제되며 임대인은 그 잔액만을 임차인(또는 채권 양수인)에게 반환할 의무가 있습니다(대법원 2005. 9. 28. 선고 2005다8323, 8330 판결 등 참조). 임대차보증금 반환 채권은 양도될 수 있으며 임대인에게 채권양도 통지가 도달하면 채권 양수인은 임대인에게 보증금 반환을 직접 청구할 수 있습니다. 다만 임대인은 임차인에게 대항할 수 있는 사유(연체 차임 등 공제 사유)로 채권 양수인에게도 대항할 수 있습니다. 임차인의 원상회복 의무는 특별한 약정이 없는 한 임차인이 임차받았을 당시의 상태로 반환하는 것을 의미합니다. 그러나 임대차계약 시 '현 시설물 상태에서 임대차한다'는 특약이 있거나 임대인이 임대차 목적물 용도에 맞게 설치된 시설을 인지하고 임대한 경우에는 임차인이 그 시설을 철거하고 원상회복할 의무가 없다고 해석될 수 있습니다.

참고 사항

임대차보증금 반환 채권을 양도받을 때는 해당 채권에 대한 임대인의 공제 주장 가능성을 신중하게 고려해야 합니다. 특히 연체된 차임이나 관리비는 보증금에서 당연히 공제될 수 있습니다. 임차인이 건물을 비우고 나간 시점은 임대차계약 종료 및 임대차보증금 반환 채무 확정에 중요한 기준이 됩니다. 임차인이 명확히 건물을 인도했음을 입증하는 것이 중요합니다. 임대인이 원상회복 비용을 보증금에서 공제하려면 임차인에게 원상회복 의무가 있다는 점과 그 내용 및 범위를 명확히 입증해야 합니다. 계약 당시 '현 시설물 상태'로 임대차한다는 특약이 있었다면 임차인은 최초 상태로의 원상회복 의무가 없을 수 있습니다. 미납된 공과금(전기세 등)은 임대인이 대신 납부했다는 증거가 없거나 법률상 또는 계약상 임대인이 납부할 의무가 입증되지 않는 한 임대차보증금에서 당연히 공제된다고 보기 어렵습니다. 소송비용은 임차인이 목적물을 임대인에게 인도하기 전까지 발생한 경우에 보증금에서 공제될 수 있으며 소송비용액확정 절차를 통해 확정된 금액에 한하여 공제가 가능합니다. 단순히 소송을 제기했다는 사실만으로 비용을 공제하기는 어렵습니다.