임대차
원고인 임차인과 피고인 임대인은 아파트 임대차 계약을 1년 연장하여 2019년 5월 12일까지로 정하였습니다. 그러나 원고는 2019년 4월 말경 피고에게 내용증명을 통해 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 계약 종료일이 2020년 5월 12일이라고 주장했습니다. 원고는 2019년 8월 13일 아파트를 인도한 후 임대차보증금과 장기수선충당금의 합계 5억 1천 30만 2,740원에 대한 인도 다음 날부터의 지연손해금을 청구했습니다. 피고는 원고의 주장에 따라 2020년 5월 12일에 보증금 전액을 지급했으나, 원고는 2019년 8월 14일부터 발생한 지연손해금을 공제한 잔여 보증금 원금 4천 294만 3,509원과 이에 대한 지연손해금을 청구하는 소송을 제기했습니다. 법원은 원고가 과거에 2020년 5월 12일을 종료일로 주장했던 점, 임차권등기명령이 있었다고 계약 종료를 단정할 수 없는 점 등을 종합하여 2019년 5월 12일에 계약이 종료되었다는 원고의 주장을 받아들이지 않았고, 원고의 청구를 기각했습니다.
원고 A는 2016년 3월 17일 피고 B 소유의 아파트를 보증금 5억 1천만원에 임차하는 계약을 체결했습니다. 임대차 기간은 2016년 5월 13일부터 2018년 5월 12일까지였습니다. 이후 2018년 4월경 양측은 계약 기간을 2019년 5월 12일까지로 1년 연장하기로 합의하고 새로운 임대차계약서를 작성했습니다. 2019년 4월경 피고는 원고에게 2019년 5월 말까지 아파트를 인도할 것을 요청했으며, 원고는 2019년 4월 26일 피고에게 내용증명우편을 통해 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 임대차 계약 종료일이 2020년 5월 12일이라고 주장했습니다. 피고는 2019년 5월 7일 원고에게 2019년 5월 12일 계약이 종료되니 5월 말까지 아파트를 인도해달라고 다시 통보했습니다. 원고는 2019년 7월 18일 임차권등기명령을 신청하여 2019년 7월 23일 인용 결정을 받았고, 2019년 8월 13일 아파트를 피고에게 인도했습니다. 피고는 2019년 8월 19일 원고에게 원고가 이전에 2020년 5월 12일을 계약 종료일로 주장했으므로 계약은 그때 종료된다는 내용의 내용증명을 보냈습니다. 결국 피고는 2020년 5월 12일에 원고에게 임대차보증금 및 장기수선충당금 합계 5억 1천 30만 2,740원을 지급했습니다. 원고는 피고가 보증금을 늦게 반환했으므로 2019년 8월 14일부터 2020년 5월 12일까지의 지연손해금이 발생했고, 이를 보증금에서 먼저 충당하면 보증금 원금 중 4천 294만 3,509원이 남는다며, 이 금액과 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 소송을 제기했습니다.
임대차 계약 연장 합의 후 임차인이 주택임대차보호법상 2년의 기간 주장을 번복하거나 유효 기간을 다르게 주장했을 때, 실제 계약 종료일이 언제로 보아야 하는지 여부와 이에 따른 임대차보증금 반환 지연손해금 발생 여부
재판부는 주택임대차보호법 제4조 제1항의 법리에 비추어, 임차인인 원고가 2019년 4월 26일 피고에게 내용증명우편을 통해 이 사건 임대차계약의 종료일이 2020년 5월 12일이라고 주장했던 점, 그 이후에도 2019년 5월 12일에 계약이 종료되었다는 주장을 명확히 하지 않았던 점, 임차권등기명령이 있었다고 하여 해당 임대차계약이 종료되었다고 단정할 수 없는 점, 피고가 원고의 주장에 따라 거주할 곳을 마련하는 등 신뢰 행위를 했던 점 등을 종합적으로 고려했습니다. 결과적으로 재판부는 이 사건 연장합의에서 정한 임대차계약의 종료일인 2019년 5월 12일에 임대차계약이 종료되었다고 볼 수 없다고 판단하여 원고의 청구를 기각했습니다.
주택임대차보호법 제4조 제1항은 '기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다.'고 규정하고 있습니다. 이 조항은 사회적 약자인 임차인을 보호하기 위한 강행규정으로, 임대차 기간을 2년 미만으로 정했더라도 임차인은 최소 2년의 임대차 기간을 주장할 수 있는 권리를 가집니다. 그러나 이 '임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다'는 단서 조항은 임차인에게 선택권을 부여하는 것이므로, 임차인이 스스로 2년 미만의 기간이 유효하다고 주장하는 경우에는 그 주장이 인정될 수 있습니다. 본 사건에서 원고는 연장 합의 시 1년의 기간을 정했지만, 이후 피고에게 보낸 내용증명에서는 주택임대차보호법 제4조 제1항에 근거하여 계약 종료일이 2020년 5월 12일이라고 주장했습니다. 재판부는 이러한 원고의 과거 주장과 그 후의 행동 등을 종합적으로 고려하여, 원고가 2019년 5월 12일에 계약이 종료되었다고 주장하는 것은 타당하지 않다고 보았습니다. 이는 임차인이 법적으로 부여된 2년 기간 주장의 권리가 있음에도 불구하고, 명확하게 2년 미만의 기간을 주장하거나, 일련의 의사표현과 행동을 통해 2년 기간 주장의 권리를 행사하지 않는 것으로 보인다면 법원은 이를 계약 종료 시점 판단에 중요한 요소로 고려할 수 있다는 법리를 보여줍니다.
주택 임대차 계약에서 임차인이 임대차 기간을 2년 미만으로 정했더라도 주택임대차보호법 제4조 제1항에 따라 2년의 기간을 주장할 수 있습니다. 그러나 임차인이 스스로 2년 미만의 기간(예: 1년)이 유효하다고 주장하거나, 임대인에게 2년의 기간을 주장하지 않고 다른 종료일을 명시적으로 언급하는 등 일련의 행위를 통해 2년 기간 주장의 권리를 포기한 것으로 볼 수 있는 경우에는 법원의 판단이 달라질 수 있습니다. 임차인이 주택임대차보호법상 2년의 기간을 주장할 권리가 있음에도 불구하고, 임대차 계약 종료 협의 과정에서 스스로 2년 미만의 기간을 종료일로 인정하거나 명시적으로 2년의 기간 주장을 철회하는 행위는 신중해야 합니다. 임대차 계약 연장 합의 시점이나 종료 시점에 계약 기간과 관련된 모든 의사 표현은 명확하게 하고, 가능하다면 서면으로 남기는 것이 좋습니다. 특히 주택임대차보호법의 적용을 받는 경우, 임차인의 권리 행사 여부를 분명히 해야 불필요한 분쟁을 예방할 수 있습니다. 임차인이 임대인에게 임차권등기명령을 신청하여 인용되었더라도, 이는 임대차 계약의 종료를 단정하는 것이 아니라 임차인의 보증금 반환채권을 보전하기 위한 조치임을 이해해야 합니다. 임차권등기명령이 있다고 해서 무조건 임대차 계약이 종료되었다고 볼 수는 없습니다.
