기타 부동산
원고 A는 자신의 토지에 인접한 피고 B 소유 건물의 추녀 일부가 자신의 토지를 침범하고 있음을 주장하며 추녀 철거 및 토지 인도, 그리고 토지 사용료(부당이득금) 지급을 청구했습니다. 피고는 전 소유자의 점유를 승계하여 점유취득시효가 완성되었고, 원고의 청구가 권리남용에 해당한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 원고의 소유권을 인정하고 피고의 취득시효 완성 주장 및 권리남용 항변을 모두 받아들이지 않아 원고 승소 판결을 내렸습니다.
원고 A는 과거 타인의 토지였던 인접한 D 토지 중 일부 23㎡에 대해 2021년 11월 23일 취득시효 완성을 원인으로 2024년 11월 20일 소유권이전등기를 마쳐 자신의 C 토지에 합병시켰습니다. 피고 B는 2021년 6월 21일 G로부터 인접한 E 토지 지분 및 그 지상 건물을 매수하여 소유권이전등기를 마쳤는데, 피고 소유 건물의 추녀 일부 7㎡가 원고 A가 새로 소유권을 취득한 토지(이 사건 토지)를 침범하고 있었습니다. 이에 원고는 침범된 건물 추녀의 철거와 토지 인도를 요구했고, 피고는 전 소유자 G의 점유를 승계하여 이미 점유취득시효가 완성되었으므로 철거 의무가 없다고 주장했습니다. 또한 추녀 철거가 자신의 생활에 극심한 불편을 초래하므로 원고의 청구가 권리남용에 해당한다고 주장하며 맞섰습니다. 과거 피고의 모친 H이 원고와 G를 상대로 이 사건 토지에 대한 건물철거 및 토지인도 소송을 제기한 바 있으며, 피고는 이 사건 건물을 G로부터 직접 매수하여 소송을 취하하기도 했던 이력이 있습니다.
원고 소유 토지를 피고 건물의 추녀가 점유하고 있는 상황에서 피고에게 추녀 철거 및 토지 인도 의무가 있는지, 피고의 점유취득시효 완성 주장이 받아들여질 수 있는지, 원고의 건물 철거 및 토지 인도 청구가 권리남용에 해당하는지, 피고가 원고 토지를 점유함으로써 얻은 부당이득금을 반환해야 하는지 여부가 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 원고가 취득시효 완성을 원인으로 소유권이전등기를 마쳤으므로 이 사건 토지의 적법한 소유자임을 인정했습니다. 피고의 건물 추녀가 원고의 토지를 점유하여 소유권 행사를 방해하므로 철거 및 인도 의무가 있다고 판단했습니다. 피고의 점유취득시효 완성 주장에 대해서는, 제3자인 원고가 소유권이전등기를 마친 이상 기존 점유자의 취득시효 완성 주장은 원고에게 대항할 수 없다는 법리를 적용하여 배척했습니다. 피고의 권리남용 항변에 대해서도, 점유 부분이 피고의 주거용 공간으로 생활에 필수적이라는 증거가 부족하고, 원고의 청구가 오로지 피고에게 고통을 주기 위한 목적이라고 보기 어렵다고 판단하여 받아들이지 않았습니다. 오히려 원고 토지의 효용가치가 높아지는 측면도 고려되었습니다. 피고가 법률상 원인 없이 원고 토지의 임료 상당 이익을 얻었으므로, 원고가 소유권을 취득한 다음 날인 2024년 11월 21일부터 인도 완료일까지 월 19,642원의 부당이득금을 지급할 의무가 있다고 판단했습니다. 따라서 원고의 청구를 모두 인용하는 판결을 내렸습니다.
이 사건은 주로 민법상의 소유물반환청구권, 점유취득시효, 권리남용 금지의 원칙, 부당이득반환 의무와 관련이 있습니다.
민법 제213조 (소유물반환청구권): '소유자는 그 소유에 속한 물건을 점유한 자에 대하여 반환을 청구할 수 있다. 그러나 점유자가 그 물건을 점유할 권리가 있는 때에는 반환을 거부할 수 있다.' 원고는 이 사건 토지의 소유자로서 피고 건물의 추녀가 자신의 토지를 침범하고 있음을 주장하며 철거 및 반환(인도)을 청구했습니다. 법원은 피고가 이 사건 토지를 점유할 정당한 권리가 없다고 판단하여 원고의 청구를 받아들였습니다.
민법 제245조 (점유로 인한 소유권의 취득): '① 20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다.' 피고는 전 소유자 G의 점유를 승계하여 이 사건 토지에 대한 점유취득시효가 완성되었다고 주장했습니다. 그러나 법원은 대법원 판례(대법원 1998. 4. 10. 선고 97다56495 판결 등)를 인용하여, 부동산에 대한 점유취득시효가 완성되었더라도 이를 등기하지 않은 상태에서 제3자(원고)가 그 부동산에 관하여 먼저 소유권이전등기를 마치면, 점유자는 그 제3자에게 취득시효 완성을 주장하여 대항할 수 없다고 판단했습니다. 이는 부동산 소유권 변동에 있어서 등기라는 공시 방법의 중요성을 강조하는 원칙입니다.
민법 제2조 (신의성실) 및 권리남용 금지의 원칙: '권리는 남용하지 못한다.' 피고는 원고의 건물 철거 및 토지 인도 청구가 권리남용에 해당한다고 주장했습니다. 권리남용은 권리 행사가 사회생활상 도저히 용인될 수 없는 정도에 이르는 경우에 인정됩니다. 법원은 피고가 제출한 증거만으로는 침범 부분이 피고의 주거 생활에 필수적이어서 극심한 불편이 초래된다고 보기에 부족하고, 원고가 오로지 피고에게 고통을 주기 위한 목적으로 청구했다고 인정할 증거도 없다고 판단하여 피고의 권리남용 주장을 배척했습니다.
민법 제741조 (부당이득의 내용): '법률상 원인 없이 타인의 재산 또는 노무로 인하여 이익을 얻고 이로 인하여 타인에게 손해를 가한 자는 그 이익을 반환하여야 한다.' 피고는 원고 소유의 이 사건 토지 7㎡를 건물 추녀로 침범하여 점유함으로써 법률상 원인 없이 토지의 임료 상당 이익을 얻었고, 이로 인해 원고에게 같은 금액 상당의 손해를 입혔습니다. 따라서 법원은 피고에게 원고에게 월 19,642원의 부당이득금을 반환할 의무가 있다고 판단했습니다.
부동산의 일부라도 타인의 토지를 침범하고 있다면, 해당 침범 부분을 철거하고 토지를 인도해야 할 의무가 발생할 수 있습니다. 건물을 매매할 때에는 인접 토지와의 경계를 정확히 확인하여 건물의 일부가 타인의 토지를 침범하고 있지는 않은지 확인하는 것이 매우 중요합니다. 특히 추녀와 같이 돌출된 부분도 침범에 해당할 수 있습니다. 부동산 점유취득시효가 완성되었다고 하더라도, 그에 따른 소유권이전등기를 마치기 전에 제3자가 해당 부동산의 소유권이전등기를 먼저 마쳐버리면, 점유자는 그 제3자에게 취득시효 완성을 주장하여 대항할 수 없습니다. 이는 부동산 소유권이 등기를 통해 대외적으로 공시되는 특성 때문입니다. 소유권 행사가 권리남용에 해당하는지는 해당 권리 행사가 사회생활상 용인될 수 없는 정도인지를 기준으로 판단됩니다. 단순히 권리 행사가 상대방에게 불편을 초래한다는 이유만으로는 권리남용이 인정되기 어려우며, 권리 행사 목적이 오직 상대방에게 고통을 주려는 데 있을 때 주로 인정됩니다. 타인의 토지를 법률상 원인 없이 점유하여 이득을 얻었다면, 해당 토지의 임료 상당액을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 발생합니다. 이는 건물 침범 등으로 인한 토지 점유에도 적용됩니다. 경계 침범으로 인한 분쟁이 발생하면, 토지 측량 등을 통해 정확한 경계를 확인하고 필요한 경우 소유권 이전 시점 및 등기 여부 등을 면밀히 검토해야 합니다.
