기타 민사사건
원고들이 아파트에 대한 전세권 등기를 근거로 점유권을 주장하며 피고에게 아파트 인도를 청구했으나, 법원은 피고가 이전 소유주와 적법한 임대차 계약을 맺고 확정일자 및 전입신고를 마치는 등 정당한 점유 권리를 가지고 있다고 판단하여 원고들의 청구를 기각한 사례입니다.
소외 D가 E로부터 아파트를 매수한 후 원고 A와 채권최고액 5억 원의 근저당권 및 전세금 5백만 원의 전세권 설정 계약을 체결했습니다. 원고들은 전세권 등기를 근거로 아파트를 점유하던 중 피고 C가 2022년 1월경 아파트 점유를 침탈했다고 주장하며 인도를 요구했습니다. 반면 피고 C는 D가 아파트를 매수하기 전인 2020년 12월 5일, 이전 소유주 E와 임대차보증금 3억 8천만 원에 임대차 계약을 체결한 뒤 2020년 12월 14일 확정일자를 받고 2021년 1월 5일 입주, 다음 날 전입신고까지 마쳐 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 정당한 임차인으로서 아파트를 점유하고 있다고 주장했습니다.
아파트에 대한 전세권 등기를 마친 원고들이 점유권을 침탈당했다고 주장하며 아파트 인도를 청구한 상황에서, 피고가 이미 이전 소유자와 유효한 임대차 계약을 맺고 주택임대차보호법상 대항력을 갖춘 임차인으로서 정당한 점유권을 가지고 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 원고들의 아파트 인도 청구를 기각하고 소송 비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 이는 피고가 이 사건 아파트를 적법하게 점유할 권리가 있다고 보았기 때문입니다.
원고들이 아파트에 대한 전세권 등기를 마치고 점유권을 주장했음에도 불구하고, 피고가 해당 아파트의 이전 소유주와 체결한 임대차 계약에 따라 임대차보증금 지급, 확정일자 취득, 입주 및 전입신고 등 대항력 요건을 모두 갖추어 적법하게 점유할 권리가 있다고 판단되었습니다. 따라서 원고들의 점유회수 청구는 받아들여지지 않았습니다.
이 사건은 주택임대차보호법상의 '대항력'과 관련된 법리가 핵심적으로 적용됩니다. 주택임대차보호법 제3조 제1항은 "임대차는 그 등기가 없는 경우에도 임차인이 주택의 인도와 주민등록을 마친 때에는 그 다음 날부터 제삼자에 대하여 효력이 생긴다. 이 경우 전입신고를 한 때에 주민등록이 된 것으로 본다."라고 규정하고 있습니다. 이는 임차인이 주택에 입주하고 전입신고를 완료하면, 그 다음 날부터 주택의 소유자가 바뀌더라도 새로운 소유자나 제3자(이 사건에서는 전세권 설정자인 원고 A)에게 자신의 임대차 권리를 주장할 수 있게 하는 효력입니다. 본 사건에서 피고 C는 이전 소유주 E와 임대차 계약을 맺고 임차보증금 3억 8천만 원을 지급하였으며, 2020년 12월 14일 확정일자를 받고 2021년 1월 5일 입주, 다음 날 전입신고를 마쳤습니다. 이는 D가 아파트를 매수하고 원고 A가 근저당권 및 전세권 설정을 마치기 전의 시점이므로, 피고 C는 주택임대차보호법에 따라 유효한 대항력을 갖춘 임차인으로 인정되었습니다. 따라서 원고 A의 전세권 설정 등기는 피고 C의 대항력 있는 임차권보다 후순위가 되어, 원고들은 피고에게 아파트 인도를 청구할 수 없게 된 것입니다.
부동산 거래 시 소유주가 바뀌더라도 기존 임차인이 주택임대차보호법상 '대항력'을 갖추고 있다면, 새로운 소유자나 전세권자에게 자신의 임대차 관계를 주장하며 거주를 계속할 수 있습니다. 대항력은 일반적으로 주택의 인도(실제 입주)와 주민등록(전입신고)을 마친 때 그 다음 날부터 발생하며, 여기에 '확정일자'까지 받아두면 보증금에 대한 우선변제권까지 얻을 수 있습니다. 따라서 아파트를 임대하거나 전세권을 설정하려는 새로운 임차인이나 권리자는 반드시 해당 부동산에 대한 기존 점유자의 점유 형태, 임대차 계약 유무, 확정일자 및 전입신고 여부 등을 계약 전에 면밀히 확인해야 합니다. 만약 새로운 권리 취득이 기존 임차인의 대항력 발생 시점보다 늦다면, 기존 임차인의 권리가 우선하여 인도 청구 등이 어렵게 될 수 있습니다.
