임대차
임대인 C는 임차인 D, B와 다세대주택에 대해 보증금 9천만 원의 임대차 계약을 체결했습니다. 임대인 C는 임차인들에게 9백만 원을 반환한 후, 주택 인도 및 임료 상당의 부당이득 청구 소송을 제기하여 승소했습니다. 이 판결에 따라 임차인들은 월 30만 원의 비율로 돈을 지급해야 했습니다. 이후 임차인들은 주택임차권등기명령을 신청하여 등기명령이 내려졌습니다. 그러나 임대인 C는 남아있던 임대차보증금 8천1백만 원에서 미납 임대료 2백4십만 원을 공제한 7천8백6십만 원을 변제공탁하고, 부동산 인도 집행을 완료했습니다. 법원은 임차권등기명령이 내려진 시점 이후의 상황을 고려하여 잔여 보증금이 극히 소액인 2만 원에 불과하다는 점을 확인하고, 임차권등기명령을 취소했습니다.
임대인 C와 임차인 D, B는 주택 임대차 계약을 체결했으나 계약 종료 후 보증금 반환 및 주택 인도 과정에서 갈등이 발생했습니다. 임대인 C는 일부 보증금을 반환했음에도 임차인들이 주택을 인도하지 않고 임료를 지급하지 않자, 주택 인도 및 부당이득 반환 청구 소송을 제기하여 승소했습니다. 이 판결로 임차인들은 주택을 인도하고 월 30만 원의 임료를 지급해야 하는 상황이 되었습니다. 그럼에도 불구하고 임차인들은 보증금을 전액 반환받지 못했다는 이유로 임차권등기명령을 신청하여 인용받았습니다. 이에 임대인 C는 남아있는 보증금에서 미납 임료를 공제한 잔액을 변제공탁하고 주택 인도 집행을 완료한 후, 임차권등기명령의 취소를 신청하게 되면서 분쟁이 이어졌습니다.
임대인이 임대차보증금의 대부분을 반환하거나 공탁하고 주택 인도를 완료한 상황에서, 임차인에게 남은 극히 소액의 미반환 보증금이 주택임차권등기명령을 유지할 충분한 근거가 되는지 여부가 이 사건의 핵심 쟁점이었습니다.
법원은 임차인 D와 B에 대해 내려진 주택임차권등기명령을 취소한다고 결정했습니다. 소송 비용은 각자 부담하도록 했습니다.
법원은 기록과 심문 전체의 취지를 통해 임대차보증금 중 단 2만 원만이 남아있다고 판단했습니다. 이처럼 남은 금액이 극히 소액이라는 점을 고려할 때, 임대차보증금의 보전을 목적으로 하는 주택임차권등기명령을 더 이상 유지할 필요성이 없다고 보아 기존의 임차권등기명령을 취소하는 것이 타당하다고 결론 내렸습니다.
주택임대차보호법 제3조의3(임차권등기명령): 이 조항은 임대차가 종료되었음에도 임대인이 보증금을 반환하지 않을 때, 임차인이 법원에 신청하여 임차권등기를 할 수 있도록 규정하고 있습니다. 이 등기는 임차인이 이사를 가더라도 기존의 대항력과 우선변제권을 유지할 수 있게 하여, 보증금 회수를 위한 중요한 법적 수단이 됩니다. 임차권등기명령 취소의 법리: 임차권등기명령은 임대차보증금의 보전을 목적으로 하므로, 만약 보증금이 전액 반환되었거나, 본 사례처럼 반환되어야 할 금액이 극히 소액에 불과하여 그 보전의 필요성이 없다고 판단되는 경우에는 법원의 명령에 따라 취소될 수 있습니다. 법원은 이러한 등기명령의 존속 여부를 판단할 때, 임차인이 보증금을 회수해야 할 실제적인 필요성을 중점적으로 고려합니다. 본 사건에서 법원은 2만 원이라는 극히 소액의 잔여 보증금과 주택 인도 완료라는 상황을 종합적으로 판단하여 임차권등기명령의 유지 필요성이 없다고 본 것입니다.
임대차 종료 후 임대차보증금이 반환되지 않아 임차권등기명령을 신청하는 경우, 등기명령 신청 시점을 기준으로 미반환 보증금이 존재해야 합니다. 임대차보증금에서 임대료 연체액, 관리비, 손해배상금 등이 공제될 수 있으므로, 임대인과 임차인 모두 정확한 최종 정산액을 확인하고 그에 따라 보증금을 지급하거나 청구해야 합니다. 주택임차권등기명령은 임차인의 보증금 회수를 위한 강력한 보호 장치이지만, 만약 실제로 반환해야 할 보증금이 극히 소액으로 남아있거나 주택의 인도가 완료되는 등 보전의 필요성이 사라졌다고 법원이 판단하면 취소될 수 있습니다. 임대인은 임차권등기명령이 내려졌더라도, 남아있는 보증금을 정확히 정산하여 공탁하고 주택 인도를 받는 등 적극적으로 대응함으로써 임차권등기명령의 취소를 구할 수 있습니다.
