임대차
원고 A는 피고 B 소유의 오피스텔 G호에 대해 공인중개사 보조원 K를 통해 임대차계약 및 갱신 계약을 체결하고 총 4,900만 원의 임대보증금을 지급했습니다. 그러나 K는 임대인으로부터 권한을 위임받지 않은 상태에서 원고를 기망하여 보증금을 편취한 혐의로 유죄 판결을 받았습니다. 이에 원고는 피고 B에게 표현대리 또는 사용자 책임을 주장하며 임대보증금 반환을 청구했습니다. 법원은 표현대리 주장은 기각했으나, 피고 B이 K에게 오피스텔 임대차 계약 체결 및 관리 업무를 위탁한 사실을 인정하여 K의 불법행위에 대한 사용자 책임을 인정했습니다. 다만 원고에게도 임대인 확인 및 보증금 지급 과정에서의 과실이 있다고 보아 피고 B의 책임 비율을 60%로 제한하여 2,940만 원을 반환하라고 판결했습니다. 한편, 원고가 다른 피고 D에게 제기한 E오피스텔 F호 임대보증금 관련 청구는 임대차 계약 사실 및 보증금 수령 사실이 입증되지 않아 모두 기각되었습니다.
원고 A는 2011년경 E오피스텔 F호에 대한 전세 임대차계약을 체결하고 3,500만 원의 보증금을 지급했다고 주장했으나 피고 D과의 임대차계약 체결 및 보증금 수령 사실이 인정되지 않았습니다. 이후 원고는 2012년 10월경 'J공인중개사사무소'의 중개보조원 K의 소개로 피고 B 소유의 E오피스텔 G호를 4,500만 원에 임차하기로 했습니다. 원고는 K에게 계약금 1,000만 원을 지급하고 기존 F호의 보증금 3,500만 원을 K가 대신 반환받아 G호 보증금에 충당하기로 약정했습니다. 2014년 11월과 2016년 11월 원고는 K를 통해 G호 임대차계약을 동생 L 명의로 갱신하고 보증금을 4,900만 원으로 증액했으며 증액분 400만 원을 피고 B의 통장으로 송금했습니다. K는 피고 B으로부터 계약 체결 권한을 위임받지 않았음에도 원고를 기망하여 총 4,900만 원의 임대보증금을 편취한 혐의로 유죄 판결을 받았습니다. 이에 원고는 피고 B에게 표현대리 또는 사용자 책임을 근거로 4,900만 원의 반환을 청구했습니다.
공인중개사 보조원의 임대보증금 편취 행위에 대해 오피스텔 소유자에게 민법 제126조의 표현대리 책임이 성립하는지 여부 오피스텔 소유자가 임대차 계약 체결 및 관리 업무를 위탁한 공인중개사 보조원의 불법행위에 대해 민법 제756조의 사용자 책임이 성립하는지 여부 사용자 책임이 인정될 경우 손해배상 책임의 범위 및 비율
피고 B에 대한 원고의 주위적 청구(표현대리 주장)는 기각합니다. 피고 B은 원고에게 29,400,000원 및 이에 대하여 2020년 8월 11일부터 2020년 12월 2일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급해야 합니다. 원고의 피고 B에 대한 나머지 예비적 청구와 피고 D에 대한 청구는 모두 기각합니다. 소송비용 중 원고와 피고 B 사이에 생긴 부분의 40%는 원고가, 나머지는 피고 B이 부담하고, 원고와 피고 D 사이에 생긴 부분은 원고가 부담합니다. 제2항은 가집행할 수 있습니다.
법원은 공인중개사 보조원 K가 권한 없이 임대차 계약을 체결하고 임대보증금을 편취한 사안에서 건물주 피고 B이 K에게 임대차 계약 및 관리 업무를 위탁하여 K가 실질적으로 피고 B의 사무집행과 관련된 행위를 하였다고 보아 사용자 책임을 인정했습니다. 다만 원고에게도 임대인 확인 및 보증금 지급 과정에서의 과실이 있다고 보아 피고 B의 책임 비율을 60%로 제한하여 피고 B은 원고에게 2,940만 원을 지급하라고 판결했습니다. 피고 D에 대한 청구는 임대차 계약 사실 및 보증금 수령 사실이 입증되지 않아 기각되었습니다.
민법 제126조 (권한을 넘은 표현대리) 대리인이 그 권한 외의 법률행위를 한 경우에 제3자가 그 권한이 있다고 믿을 만한 정당한 이유가 있는 때에는 본인은 그 행위에 대하여 책임이 있습니다. 이 사건에서 원고는 공인중개사 보조원 K에게 표현대리 책임이 있다고 주장했습니다. 그러나 법원은 K가 대리인 형식이 아니라 피고 B이 직접 계약당사자로서 계약서에 서명, 날인한 것으로 보였고 위임장이나 인감증명서가 제시되지 않았으며 원고가 피고 B의 의사를 직접 확인하지 않은 점 등을 들어 K에게 대리권이 있다고 믿을 정당한 이유가 없다고 판단하여 표현대리 주장을 기각했습니다. 이는 대리인의 행위가 대리 형식으로 이루어지지 않았고 임차인이 대리권의 존재를 믿을 만한 객관적인 정황이 부족했기 때문입니다. 민법 제756조 (사용자의 배상책임) 타인을 사용하여 어떤 사무에 종사하게 한 자는 피용자가 그 사무집행에 관하여 제3자에게 가한 손해를 배상할 책임이 있습니다. 다만 사용자가 피용자의 선임 및 그 사무감독에 상당한 주의를 한 때 또는 상당한 주의를 하여도 손해가 있을 경우를 제외합니다. 이 사건에서 피고 B은 K에게 E오피스텔 G호의 월세 임대차계약 체결 및 관리 업무를 위탁했고 K를 통해 임차인의 의사를 확인하고 계약서를 작성하게 했으며 보증금 및 차임의 대부분을 K로부터 송금받았습니다. 또한 시설물 관리도 K에게 맡긴 사실이 인정되었습니다. 법원은 이러한 정황들을 종합하여 피고 B이 K의 사용자 지위에 있었고 K의 임대보증금 편취 행위가 외형상 피고 B의 사무집행과 관련된 것으로 보인다고 판단하여 사용자 책임을 인정했습니다. 사용자 책임이 인정되더라도 손해의 발생 및 확대에 원고의 과실이 있다면 민법 제763조에 따라 손해배상의 액수를 정할 때 이를 고려할 수 있습니다. 법원은 원고가 임대인이 아닌 K에게 보증금을 지급하고 임대인의 의사를 직접 확인하지 않는 등 주의 의무를 소홀히 한 점을 고려하여 피고 B의 책임 비율을 60%로 제한했습니다.
임대차 계약 시에는 반드시 임대인 본인과 직접 계약하거나 대리인과 계약할 경우 대리권 위임 여부(위임장, 인감증명서 등)를 철저히 확인해야 합니다. 임대인에게 직접 연락하여 의사를 확인하는 것이 중요합니다. 임대보증금은 가급적 임대인 본인의 계좌로 직접 송금하고 대리인에게 지급하는 경우에도 그 영수증과 임대인의 위임 사실을 명확히 확인해야 합니다. 계약서에 임대인의 서명이나 날인이 있다고 해서 무조건 본인과 계약했다고 안심하기보다는 대리인으로 의심되는 경우 본인 확인 절차를 거쳐야 합니다. 공인중개사 사무소를 이용하더라도 중개보조원에게 임대차 관련 모든 업무를 위임하는 것은 위험하며 계약의 중요 부분(보증금 지급 등)에 대해서는 공인중개사를 통해 확인하거나 임대인과 직접 소통해야 합니다. 임대인이 부동산 관리 업무를 중개사 사무소에 위탁한 경우 중개보조원의 불법행위에 대해 임대인에게 사용자 책임이 인정될 수 있지만 임차인 또한 자신의 주의 의무를 다하지 않은 부분에 대해서는 일정 부분 책임이 제한될 수 있음을 유의해야 합니다.
