임대차
임차인 A씨가 공동 임대인 D와 E에게 임대차 계약이 종료되었음에도 돌려받지 못한 보증금 1억 9천만 원의 반환을 청구한 사건입니다. A씨는 임대차 계약 기간 만료 전 구두로 계약 갱신 거절 의사를 밝혔고, 이후 소장 부본 송달을 통해 정식으로 계약 해지를 통보했습니다. 법원은 피고들이 변론 없이 원고의 청구를 인용하여, 피고들은 원고로부터 건물을 인도받음과 동시에 보증금 전액을 반환하라고 판결했습니다.
원고 A씨는 2020년 5월 19일 피고 D, E와 보증금 1억 7천만 원에 임대차 계약을 체결한 후 2022년 6월 10일 보증금을 1억 9천만 원으로 인상하며 계약을 한 차례 갱신했습니다. 갱신된 계약 기간은 2024년 6월 30일까지였습니다. A씨는 임대차 기간이 끝나기 전인 2024년 초부터 피고들에게 구두로 계약 갱신을 원하지 않는다고 알렸습니다. 계약 만료일인 2024년 6월 30일이 되었지만 보증금을 돌려받지 못하자, A씨는 피고들을 상대로 임대차보증금 반환 소송을 제기했습니다. 소장 부본이 피고들에게 송달됨으로써 정식으로 계약 해지 통보를 겸했습니다. 피고들은 소송 절차에 아무런 대응을 하지 않았고, 법원은 이들의 무변론을 이유로 원고 A씨의 청구를 모두 인용하는 판결을 내렸습니다.
임대차 계약이 종료된 후 임차인이 공동 임대인에게 보증금 반환을 청구할 때, 공동 임대인들이 보증금을 돌려줄 의무가 있는지 여부와 무변론 판결의 적용 여부.
법원은 피고들이 원고로부터 건물 3층을 인도받는 동시에 공동으로 원고에게 임대차보증금 1억 9천만 원을 지급하라고 판결했습니다. 소송 비용은 피고들이 부담하며, 보증금 지급 판결은 가집행할 수 있습니다. 이는 피고들이 변론 없이 원고의 청구를 모두 인정했기 때문에 내려진 무변론 판결입니다.
이 판결은 임대차 계약이 기간 만료 또는 해지 통보로 종료되면 임대인은 임차인에게 보증금을 반환할 의무가 있다는 점을 다시 한번 확인시켜 줍니다. 특히 건물의 공동 소유자들이 공동으로 임대차 계약을 체결했을 경우, 이들의 보증금 반환 채무는 '불가분채무'의 성격을 가지므로 임차인은 공동 임대인 중 누구에게든 보증금 전액의 반환을 요구할 수 있습니다. 피고들이 소송에 대응하지 않아 원고의 청구가 그대로 받아들여진 경우에 해당합니다.
주택임대차보호법 제6조(계약의 갱신): 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지 임차인에게 갱신 거절 통지를 하지 않거나 계약 조건을 변경하지 않으면 갱신하지 않는다는 뜻의 통지를 하지 않은 경우, 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 봅니다. 임차인 역시 임대차 기간이 끝나기 2개월 전까지 통지하지 않으면 묵시적 갱신이 이루어집니다. 주택임대차보호법 제6조의2(묵시적 갱신의 경우 계약 해지): 제6조에 따라 계약이 묵시적으로 갱신된 경우 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 해지는 임대인이 그 통지를 받은 날부터 3개월이 지나면 효력이 발생합니다. 이 사건에서는 원고가 계약 만료 전 구두로 갱신 거절을 통지했으나, 혹시 묵시적 갱신이 인정될 경우에 대비해 소장 부본 송달로 다시 계약 해지를 통지하여 법적으로 3개월 후 계약이 해지됨을 명확히 했습니다. 민사소송법 제208조 제3항(판결의 종류): 피고가 적법한 기간 내에 답변서를 제출하지 아니하거나 변론 없이 판결을 선고하는 경우에는 법원이 원고의 청구 취지와 같은 내용의 판결을 할 수 있음을 규정합니다. 민사소송법 제257조 제1항(변론 없는 판결): 피고가 답변서 제출 기간 내에 답변서를 제출하지 아니한 때에는 법원은 청구의 원인이 되는 사실을 자백한 것으로 보고 변론 없이 판결할 수 있습니다. 이 사건에서 피고들이 소송에 대응하지 않아 무변론 판결이 내려졌습니다. 공동 임대인의 보증금 반환 채무의 성격 (대법원 2017. 5. 30. 선고 2017다205073 판결): 건물의 공유자들이 공동으로 건물을 임대하고 임차보증금을 수령한 경우, 특별한 사정이 없는 한 임차보증금 반환채무의 성질은 '불가분채무'에 해당합니다. 이는 임차인이 공동 임대인 중 어느 한 사람에게 보증금 전액의 반환을 청구할 수 있고, 각 임대인은 다른 임대인의 보증금 반환 의무 불이행에 대한 책임을 지는 것을 의미합니다.
임대차 계약 종료를 원한다면 기간 만료 6개월 전부터 2개월 전까지 임대인에게 명확히 계약 갱신 거절 의사를 통보해야 합니다. 만약 이 기간을 놓쳐 묵시적 갱신이 이루어졌더라도, 임차인은 언제든지 임대인에게 계약 해지를 통지할 수 있으며, 이 경우 통지한 날로부터 3개월이 지나면 계약이 해지됩니다. 계약 갱신 거절 또는 해지 통보는 내용증명 우편이나 문자 메시지, 녹취 등 증거가 남는 방식으로 하는 것이 좋습니다. 구두 통지만으로는 나중에 분쟁이 발생했을 때 증명하기 어려울 수 있습니다. 건물 소유자가 여러 명인 공동 임대의 경우, 보증금 반환 채무는 불가분 채무이므로 임차인은 공동 임대인 중 누구에게든 전체 보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 임대인이 보증금을 반환하지 않을 경우, 임차인은 임대차보증금 반환 청구 소송을 통해 법원의 도움을 받을 수 있습니다. 이때 임대인이 소송에 제대로 대응하지 않으면 '무변론 판결'로 임차인의 청구가 그대로 받아들여질 가능성이 높습니다. 소송 제기 시에는 임대차 계약서, 보증금 지급 증빙 자료 (계좌이체 내역, 영수증 등), 계약 해지 통보 내역 등을 미리 준비해야 합니다.
