임대차
원고는 사망한 임대인과 임대차 계약을 맺고 거주해왔습니다. 계약은 수차례 갱신되어 2022년 12월 19일까지 연장되었습니다. 임대인이 2022년 11월 2일 사망하자 그의 배우자와 자녀들이 상속인이 되었습니다. 원고는 임대차 계약이 종료되었거나 해지되었음을 주장하며 상속인들에게 임대차보증금 4억 6천 5백만 원의 반환을 청구했습니다. 피고인 상속인들은 원고가 갱신 요구를 했으므로 계약이 갱신되어 아직 보증금을 반환할 시기가 아니라고 주장했습니다. 법원은 원고의 계약 갱신 요구를 인정하여 계약이 갱신되었으나, 원고가 소장 제출로 해지 의사를 밝혔으므로 3개월 후 계약이 해지되었다고 판단했습니다. 결과적으로 법원은 피고들이 상속분에 따라 임대차보증금과 지연손해금을 원고에게 반환해야 한다고 판결했습니다.
원고 F는 임대인 E과 임대차 계약을 맺고 살던 중 임대인이 사망하자 그 상속인들로부터 임대차보증금을 돌려받으려 했습니다. 원고는 계약이 만료되었거나 해지되었으니 보증금을 돌려달라고 주장했으나 피고인 상속인들은 원고가 계약 갱신을 요구하여 계약이 연장되었으므로 아직 보증금을 돌려줄 의무가 없다고 맞섰습니다. 또한 피고들은 상속재산 분할 문제가 해결되지 않아 보증금 반환이 어렵다는 입장을 보였습니다.
임대인이 사망한 후 상속인들에게 임대차 계약의 효력이 어떻게 승계되는지 여부. 새로운 임대차 계약이 체결되었는지 여부. 임차인의 계약갱신 요구권 행사에 따른 임대차 계약 갱신 여부. 갱신된 임대차 계약의 해지 가능 여부 및 해지 시점. 임대차보증금 반환 의무 및 지연손해금 적용 비율.
피고들은 원고로부터 해당 부동산을 인도받음과 동시에 피고 B은 199,285,714원, 피고 C과 D은 각 132,857,142원 및 위 각 금액에 대해 부동산 인도 완료일 다음날부터 다 갚는 날까지 연 5%의 비율로 계산한 돈을 원고에게 지급해야 합니다. 원고의 피고들에 대한 나머지 청구는 기각되었습니다. 소송비용은 피고들이 부담합니다.
임대인 E이 사망한 후 그의 배우자 B과 자녀 C, D이 상속인으로서 임대인의 지위를 승계했습니다. 원고가 2022년 9월 30일 문자메시지로 계약 갱신을 요구했고 임대인 측이 이에 대해 이의를 제기하지 않았으므로 임대차 계약은 갱신된 것으로 인정되었습니다. 갱신된 계약은 주택임대차보호법에 따라 2년간 연장되는 효력을 가집니다. 그러나 임차인인 원고가 소장 제출을 통해 임대차 계약 해지 의사를 표시했고 소장이 피고들에게 최종 송달된 날로부터 3개월이 지난 시점인 2023년 9월 14일 계약이 해지된 것으로 판단했습니다. 따라서 피고들은 각자의 상속분에 따라 임대차보증금을 원고에게 반환할 의무가 발생했습니다. 지연손해금은 임대차보증금 반환과 부동산 인도가 동시이행 관계에 있어 소송촉진 등에 관한 특례법이 아닌 민법이 정한 연 5%가 적용되었습니다.
주택임대차보호법:
임대인이 사망하는 경우 그 상속인들이 임대인의 권리와 의무를 그대로 승계하므로 임대차 계약은 상속인들과 계속 유효하게 됩니다. 임차인은 계약갱신요구권을 행사할 수 있으며 이는 문자메시지 등 명확한 의사표시로도 인정될 수 있습니다. 계약이 갱신된 경우에도 임차인은 주택임대차보호법에 따라 언제든지 계약 해지를 통보할 수 있으며 해지 통보 후 3개월이 지나면 그 효력이 발생하고 임대인은 보증금 반환 의무를 집니다. 임대차보증금 반환과 임차물의 인도는 동시이행 관계이므로 임차인은 부동산을 인도함과 동시에 보증금을 받을 수 있습니다. 보증금 반환이 지연될 경우 지연이자(지연손해금)가 발생할 수 있는데 동시이행 관계가 인정되는 경우 민법상 연 5%가 적용될 수 있습니다.
