건축/재개발 · 행정
D지역주택조합 추진위원회가 총회 의결 없이 아파트 13채를 60% 할인된 가격으로 선분양하기로 결의하였고, 원고 A, B, C는 추진위원회와 할인분양 약정을 맺은 뒤 업무대행사인 K사의 계좌로 분담금 일부를 납부했습니다. 이후 피고인 D지역주택조합은 원고들의 계약이 조합 규약에 위배되고 분담금 미납을 이유로 계약 해지를 통보했습니다. 이에 원고들은 할인분양 약정 및 관련 계약이 무효이므로 납부한 분담금을 부당이득으로 반환해야 한다며 소송을 제기했습니다. 법원은 할인분양 약정이 총회 의결을 거치지 않아 무효이며, 이에 따라 모든 계약이 무효라고 판단했습니다. 특히 원고들이 K사에 지급한 돈에 대해서도 추진위원회의 지시에 따른 것이므로 피고에게 반환 의무가 있다고 보아, 피고는 원고들에게 납부한 분담금과 이자를 반환하라고 판결했습니다.
D지역주택조합 추진위원회는 사업 자금 마련을 위해 총회 의결 없이 아파트 13채를 조합원 공급가격의 60% 할인된 가격으로 분양하기로 결정하고, 업무대행사 K에게 이를 위임했습니다. 원고 A, B, C는 이 추진위원회와 할인된 조건으로 아파트를 분양받기로 하는 계약을 체결하고, 추진위원회의 지시에 따라 업무대행사 K의 계좌로 분담금 중 일부를 납부했습니다. 그러나 피고 D지역주택조합은 나중에 조합설립인가를 받은 후, 원고들의 계약이 조합에서 지정한 금융기관 및 신탁사에 입금되지 않은 돈은 분담금으로 인정되지 않으며, 추가 부담금 납부가 이루어지지 않았다는 이유로 원고들과의 계약을 해지한다고 통보했습니다. 이에 원고들은 자신들이 납부한 돈을 돌려받기 위해 소송을 제기했습니다.
D지역주택조합 추진위원회가 총회 의결 없이 진행한 아파트 할인분양 약정이 유효한지 여부입니다. 할인분양 약정이 무효일 경우 추진위원회와 체결된 조합원 가입계약 전체가 무효가 되는지 여부입니다. 무효가 된 계약에 따라 조합원들이 납부한 분담금을 지역주택조합(추진위원회의 승계자)이 부당이득으로 반환해야 하는지 여부이며, 특히 조합원들이 업무대행사 K의 계좌로 입금한 분담금에 대해서도 지역주택조합이 반환 책임을 지는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
법원은 피고 D지역주택조합이 원고들에게 아래와 같이 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고 A에게 130,187,000원 및 2022년 11월 23일부터 2024년 11월 8일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급해야 합니다. 원고 B에게 102,245,212원(대납 이자 포함) 및 2022년 11월 23일부터 2024년 11월 8일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급해야 합니다. 원고 C에게 132,461,000원 및 2022년 11월 23일부터 2024년 11월 8일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 이자를 지급해야 합니다. 원고들의 나머지 주된 청구와 예비적 청구는 모두 기각되었으며, 소송 비용은 원고들이 45%, 피고가 나머지를 부담하도록 결정되었습니다.
법원은 지역주택조합 추진위원회가 총회 의결 없이 아파트 할인분양 약정을 체결한 것은 관련 법령 및 조합 규약에 위반되어 무효라고 판단했습니다. 할인분양 약정이 무효이므로 이와 연관된 조합원 가입계약 전체가 무효가 되었습니다. 따라서 추진위원회의 지위를 승계한 피고 지역주택조합은 원고들이 납부한 분담금을 법률상 원인 없이 취득한 부당이득으로 보아 이를 반환할 의무가 있다고 결론 내렸습니다. 특히 원고들이 업무대행사의 계좌로 입금한 돈에 대해서도 추진위원회의 지시에 따라 이루어진 것이므로 피고가 반환 책임을 져야 한다고 판시했습니다. 다만, 피고가 이익을 보유할 법률상 원인이 없음을 알았다고 인정하기 어렵다는 이유로, 지연이자는 원고들이 부당이득 반환을 처음 주장한 날(2022년 11월 23일)부터 기산하도록 했습니다.
이 사건에서는 지역주택조합의 중요한 계약 체결 시 총회 의결의 필요성 및 그 위반 시 계약의 효력, 그리고 비법인사단의 총유물 관리 및 처분에 대한 법리가 주로 적용되었습니다. 주택법 및 시행령/시행규칙 (주택법 제11조 제7항, 시행령 제20조 제3항, 시행규칙 제7조 제5항 제3호): 지역주택조합의 설립 및 운영에 있어 예산 외에 조합원에게 부담이 되는 계약의 체결은 반드시 총회 의결을 거쳐야 한다고 규정하고 있습니다. 이는 조합원들의 권익 보호를 위한 강행규정으로, 이를 위반한 계약은 특별한 사정이 없는 한 효력을 주장할 수 없습니다. 이 사건 할인분양 약정은 다른 조합원들에게 잠재적 손실 부담을 지우는 계약에 해당하므로, 총회 의결이 필수적이었으나 이 절차가 지켜지지 않아 무효로 판단되었습니다. 민법상 비법인사단의 총유물 관리 및 처분 (민법 제275조, 제276조 제1항): 지역주택조합 추진위원회와 같은 비법인사단이 조합원 분담금과 같이 집합체로서 소유하는 총유물을 관리하거나 처분하는 행위는 정관이나 규약에 정한 바가 없으면 사원총회의 결의를 거쳐야 합니다. 이 사건에서 할인분양 약정은 조합원 분담금 채권의 감소를 초래하는 총유물 처분 행위로 볼 수 있으며, 추진위원회 규약에 총유물 처분에 대한 규정이 없었으므로 총회 의결이 필요했습니다. 이 절차 미준수 또한 계약이 무효가 되는 이유 중 하나로 작용했습니다. 법률행위 일부 무효의 원칙 (민법 제137조): 법률행위의 일부분이 무효인 때에는 그 전부가 무효로 됩니다. 이 사건에서 법원은 할인분양 약정이 무효로 판단되었으므로, 이와 불가분적으로 결합된 조합원 가입계약 전체가 무효가 된다고 보았습니다. 이는 할인분양 약정이 계약의 핵심적인 내용이자 당사자들이 계약을 체결한 주된 동기였기 때문입니다. 부당이득 반환 책임 및 범위 (민법 제748조 제2항, 제749조 제2항): 법률상 원인 없이 타인의 재산이나 노무로 인해 이득을 얻은 자는 이를 반환해야 합니다. 계약이 무효가 되면, 그 계약에 따라 지급된 돈은 법률상 원인 없는 이득이 되므로 이를 반환해야 합니다. 이 사건에서 피고는 무효인 계약에 따라 원고들로부터 받은 분담금을 부당이득으로 반환해야 할 의무가 인정되었습니다. 다만, 피고가 이익 보유가 법률상 원인 없음을 인식했다는 증거가 부족하다고 보아, 지연이자는 원고들이 부당이득 반환을 처음 주장한 시점부터 계산되었습니다. 제3자에게 지급된 금전의 부당이득 반환 주체: 계약상 채무의 이행이 채권자의 지시에 따라 제3자에게 이루어졌으나 계약이 무효가 된 경우, 급부를 한 계약 당사자는 그 제3자가 아니라 계약의 상대방에게 부당이득 반환을 청구해야 합니다. 이 사건에서 원고들이 추진위원회의 지시에 따라 업무대행사 K의 계좌로 분담금을 입금했으므로, 피고가 K에게 지급된 돈에 대해서도 부당이득 반환 책임을 져야 한다고 판단되었습니다.
지역주택조합 가입 시 유의: 지역주택조합 가입 계약을 체결할 때는 계약의 내용이 주택법 등 관련 법령과 조합의 규약에 따라 적법하게 총회 의결을 거쳐 이루어졌는지 반드시 확인해야 합니다. 특히 할인 분양과 같이 조합원에게 상당한 부담이 되거나 조합의 자산 처분과 관련된 중요한 계약은 총회 의결이 필수적입니다. 분담금 납부 계좌 확인: 분담금을 납부할 때는 반드시 계약서에 명시된 조합 지정의 신탁계좌 또는 금융기관 계좌로 입금해야 합니다. 업무대행사 등 다른 명의의 계좌로 입금하는 경우, 나중에 문제가 발생했을 때 분담금 납입으로 인정받기 어렵거나 환급 과정에서 분쟁이 생길 수 있습니다. 이번 판결에서는 추진위원회의 지시가 인정되어 예외적으로 업무대행사 계좌 입금액도 반환받을 수 있었지만, 이는 특별한 상황이었습니다. 추진위원회와 조합의 법적 지위: 지역주택조합 추진위원회는 설립인가 전 단계의 단체이지만, 설립될 주택조합과 법적 성격이 유사하게 취급될 수 있습니다. 추진위원회 단계에서 체결한 계약이라도 법령 및 규약에 따른 절차(총회 의결 등)를 준수했는지 확인해야 합니다. 계약 해지 통보 시 대응: 지역주택조합으로부터 계약 해지 통보를 받는 경우, 그 사유가 합당한지, 계약 해지 절차가 적법하게 진행되었는지 면밀히 검토해야 합니다. 부당한 해지라고 판단될 경우, 납부한 분담금 반환 등을 요구할 수 있습니다. 부당이득 반환 청구: 만약 계약이 무효로 판명되어 납부한 돈을 돌려받아야 하는 상황이라면, '부당이득 반환 청구'를 통해 해당 금액을 돌려받을 수 있습니다. 이때 이자 산정의 기준 시점은 소송에서 부당이득 반환을 처음 주장한 시점이 될 수 있으므로, 청구 시점을 명확히 하는 것이 중요합니다.
