분양 취소라니요. 위장전입인 줄 몰랐어요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사건축/재개발 · 행정
재개발 사업의 공동분양 대상자로 지정된 원고가 다른 공동분양 대상자들과의 의견 불일치로 인해 공동 분양계약이 체결되지 못하자, 사업 추진위원회가 원고를 현금청산 대상자로 분류한 처분이 위법하다고 판단되어 무효로 확정된 사건입니다. 법원은 분양청구권이 토지등소유자의 핵심 권리이므로, 관련 규정에 공동으로만 계약을 체결해야 한다는 명시적인 제한이 없는 한 개별 토지등소유자는 단독으로도 분양계약을 체결할 권한이 있다고 보았고, 원고가 분양계약 체결 의사를 명확히 밝혔음에도 공동계약이 불발된 것은 원고의 책임으로 볼 수 없다고 판단했습니다.
피고 추진위원회는 서울 동대문구 C 일대 재개발 사업을 추진하면서, 원고와 D 등을 공동주택 및 오피스텔의 공동분양 대상자로 지정했습니다. 그러나 추진위원회는 2018년에 원고를 현금청산 대상자로 분류했고, 이에 원고가 소송을 제기하여 2021년 3월 5일 확정판결로 승소하여 공동분양 대상자 지위를 인정받았습니다. 판결 확정 이후, 추진위원회는 2022년 5월 2일부터 6월 2일까지 원고와 D 등에게 공동으로 분양계약을 체결하라고 통보했습니다. 원고는 분양계약 체결 의사를 명확히 밝혔으나, D 등은 기존의 단독 계약 유지를 주장하여 공동 분양계약이 성사되지 못했습니다. 이에 추진위원회는 공동 분양계약 미체결을 이유로 2022년 10월 28일 임시총회에서 원고 등을 다시 현금청산 대상자로 정하는 관리처분계획을 의결하였고, 원고는 이 결의의 무효 확인을 구하는 소송을 제기했습니다.
공동분양 대상자 중 한 명이 분양계약 체결을 원했으나 다른 공동분양 대상자들과의 합의 불발로 공동 분양계약이 성사되지 않은 경우, 해당 공동분양 대상자를 현금청산 대상자로 분류하는 것이 정당한지 여부가 쟁점이 되었습니다. 또한 개별 토지등소유자가 분양계약 체결 권한을 단독으로 행사할 수 있는지, 그리고 분양계약 미체결로 인한 현금청산 대상자 분류 기준에 대한 법원의 엄격한 해석 원칙이 중요한 판단 기준이었습니다.
법원은 피고가 2022년 10월 28일 임시총회에서 원고를 현금청산 대상자로 정한 결의가 무효임을 확인하고, 해당 소송의 소송비용은 피고가 부담하도록 판결했습니다. 이 외의 나머지 청구 부분은 원고에게 소의 이익이 없다고 보아 각하했습니다.
재개발 사업에서 공동 분양 대상자라 할지라도, 특정 조합원이 분양계약 체결 의사를 명확히 표시했음에도 다른 공동 소유자와의 합의가 이루어지지 않아 공동 계약이 체결되지 못했을 경우, 이를 이유로 해당 조합원을 현금청산 대상자로 분류하는 것은 부당합니다. 법원은 분양청구권이 토지등소유자의 가장 핵심적인 권리이며, 관련 법령이나 자치규약에 공동으로만 계약을 체결해야 한다는 명시적인 제한이 없는 한 개별적으로 권리 행사가 가능하다고 판단했습니다. 따라서 원고를 현금청산 대상자로 정한 처분은 무효로 확정되었습니다.
본 사건에서는 「도시 및 주거환경정비법」(이하 도시정비법)과 관련된 법리가 적용되었습니다. 도시정비법은 재개발·재건축 등 도시정비사업의 시행 절차, 관리처분계획의 수립 및 인가, 그리고 조합원의 권리·의무 등 기본적인 사항을 규정하고 있습니다.
관리처분계획의 법적 성격: 관리처분계획은 분양 대상자, 분양 방식, 종전 및 종후 자산 평가액 등을 정하는 중요한 계획으로, 인가를 받으면 법적 효력을 가집니다. 이는 토지등소유자의 분양청구권과 같은 핵심적인 권리를 형성하는 준법률행위적 행정행위로 해석됩니다.
현금청산 대상자 분류의 엄격성: 법원은 도시정비법에 따라 조합의 정관이나 관리처분계획에서 분양신청 기간 종료 후 일정 기간 내에 분양계약을 체결하지 않으면 현금청산 대상자가 된다는 규정을 둔 경우, 이는 사업시행자가 조합원에게 사업에서 이탈할 추가적인 기회를 부여하는 것으로 보았습니다. 따라서 분양계약 미체결로 인해 현금청산 대상자가 되는 경우는 조합원이 분양계약 체결 의무를 명백히 위반한 경우에만 인정되며, 그 해석을 엄격하게 해야 한다고 보았습니다 (대법원 2016. 12. 15. 선고 2015두51309 판결 등).
개별 토지등소유자의 분양계약체결권 행사: 본 사건에서 법원은 관련 법령이나 조합 정관, 자치규약에 공동분양대상자가 '공동으로만' 계약을 체결해야 한다는 명시적인 제한 규정이 없는 한, 각 토지등소유자는 개별적으로 분양계약 체결 의사를 표시하고 권한을 행사할 수 있다고 판단했습니다. 분양청구권은 토지등소유자의 핵심적인 권리이므로, 이를 제한하기 위해서는 명확한 법적 근거가 필요하다는 원칙이 적용된 것입니다. 피고의 자치규약에 대표 토지등소유자 선임 및 권한 행사에 관한 규정이 있었으나, 이는 분양청구권을 제한하는 규정으로 보지 않았습니다.
소급 적용 금지 원칙: 피고가 총회에서 자치규약을 개정하여 공동분양 대상자 중 일부라도 공동 분양계약을 체결하지 않으면 전체가 자격을 상실한다는 규정을 신설했으나, 법원은 해당 개정 규정이 이미 분양계약 체결을 거부당한 원고에게 소급하여 적용될 수 없다고 판단했습니다.
재개발·재건축 등 정비사업에서 여러 명의 소유자가 부동산을 공유하여 공동분양 대상자가 되는 경우, 분양계약 체결 과정에서 분쟁이 발생할 수 있습니다. 이러한 상황에 대비하여 다음 사항들을 참고할 수 있습니다. 첫째, 관련 법령, 조합 정관 또는 자치규약에 '공동 분양 대상자는 반드시 공동으로만 분양계약을 체결해야 한다'는 명확한 규정이 있는지 반드시 확인해야 합니다. 만약 그러한 제한 규정이 없다면, 개별 토지등소유자는 단독으로도 분양계약 체결 의사를 표시하고 권한을 행사할 수 있습니다. 둘째, 자신의 분양 의사를 사업시행자에게 내용증명 등 명확한 방식으로 전달하고 그 기록을 남겨두는 것이 중요합니다. 이는 나중에 현금청산 대상자 분류에 대한 책임 소재를 다툴 때 중요한 증거가 됩니다. 셋째, 분양청구권은 토지등소유자의 핵심 권리이므로, 사업시행자가 정당한 이유 없이 이를 박탈하고 현금청산 대상자로 분류하는 것은 무효가 될 수 있습니다. 넷째, '대표 토지등소유자 선임' 조항이 있더라도, 분양청구권과 같은 본질적인 권리는 대표자 선임 없이도 행사할 수 있도록 규정된 경우가 많으므로, 자치규약을 꼼꼼히 살펴보는 것이 필요합니다.
