행정
재개발조합이 건물 소유자에게 분양신청 안내문을 발송하면서 잘못된 도로명 주소를 기재하여 소유자가 안내문을 받지 못하고 분양신청 기간을 놓치게 된 사건입니다. 재개발조합은 해당 건물이 사용승인을 받지 않은 무허가 건물과 유사하다고 주장하며 건물 소유자의 조합원 자격을 부정하고 현금청산자로 분류했으나, 법원은 건물이 정식 건축허가를 받아 신축되었으므로 조합원 자격이 유효하며, 조합이 분양신청 통지 절차를 제대로 이행하지 않아 건물 소유자의 분양신청 기회가 상실된 것은 중대하고 명백한 하자에 해당한다고 판단하여 현금청산자로 정한 관리처분계획 부분이 무효임을 확인했습니다.
피고 재개발조합은 서울 성동구 일대에서 주택재개발사업을 추진하고 있었습니다. 망인 C은 해당 구역 내 건물을 소유하고 있었는데, 재개발조합은 2017년 1월 16일 분양신청 기간을 공고하며 조합원들에게 분양신청 안내문을 발송했습니다. 그러나 재개발조합은 망인의 정확한 도로명 주소를 확인하지 않고 잘못된 주소로 안내문을 발송했고, 망인은 이를 받지 못해 분양신청 기간(2017년 1월 20일~2월 24일) 내에 분양신청을 하지 못했습니다. 이에 재개발조합은 망인을 현금청산자로 분류하는 관리처분계획을 수립하여 인가받았고, 망인의 자녀인 원고 A는 이러한 결정에 이의를 제기하며 소송을 제기했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 두 가지였습니다. 첫째, 망인 C이 소유한 '미사용승인건축물'이 재개발조합의 조합원 자격 요건을 충족하는지 여부였습니다. 조합은 미사용승인건축물을 무허가건축물과 동일하게 보아 조합원 자격을 부정하려 했습니다. 둘째, 재개발조합이 망인 C에게 분양신청 통지 절차를 적법하게 이행했는지 여부입니다. 조합이 망인의 주소를 잘못 기재하여 분양신청 안내문을 발송한 것이 문제가 되었습니다.
법원은 다음과 같이 판결했습니다.
법원은 망인 C이 적법한 절차를 거쳐 건축허가를 받은 건물의 소유자로서 재개발조합의 정식 조합원임을 인정했습니다. 또한, 재개발조합이 분양신청 안내문을 발송하는 과정에서 망인의 주소를 잘못 기재하여 통지가 제대로 이루어지지 않은 것은 재개발 사업 절차상 중대한 하자에 해당하며, 이로 인해 망인의 분양신청 기회가 침해되었으므로, 망인을 현금청산자로 정한 관리처분계획은 무효라고 최종 판단했습니다.
이 사건은 주로 구 「도시 및 주거환경정비법」(이하 '구 도시정비법')의 규정들이 적용되었습니다. 핵심 법령은 다음과 같습니다.
구 도시정비법 제46조 제1항 (분양신청의 통지 등) 이 조항은 사업시행자가 토지 등 소유자에게 분양신청 기간 및 방법 등을 통지해야 하는 절차를 규정하고 있습니다. 법원은 재개발조합이 조합원에게 분양신청 기회를 보장하기 위한 이 통지 절차를 제대로 거치지 않은 경우, 그 이후에 수립된 관리처분계획은 위법하다고 판단합니다. 즉, 조합원이 자신의 재산권을 행사할 수 있도록 정확한 정보를 제때 전달하는 것이 조합의 의무이며, 이를 위반하면 중대한 절차상 하자가 발생합니다.
구 도시정비법 제19조 (조합원의 자격 등) 이 조항은 재개발구역 안의 토지 등 소유자가 당연히 해당 조합의 조합원이 된다는 강제가입제를 규정하고 있습니다. 이 사건에서 피고 조합은 망인 C이 소유한 '미사용승인건축물'을 무허가건축물과 동일하게 취급하여 조합원 자격을 부정하려 했으나, 법원은 건축허가를 받아 신축된 건물로서 무허가건축물과 다르다고 보아 망인의 조합원 자격을 인정했습니다. 이는 조합원 자격이 법령 및 정관에 따라 명확하게 결정되며, 미사용승인 건축물이라는 이유만으로 조합원 자격이 박탈되지 않는다는 법리를 보여줍니다.
구 도시정비법 제48조 제1항 (관리처분계획의 수립 등) 이 조항은 사업시행자가 분양신청 기간이 종료된 후 관리처분계획을 수립해야 함을 명시하고 있습니다. 관리처분계획은 조합원의 종전 자산과 새롭게 분양받을 자산의 가치를 평가하고, 그에 따라 조합원의 부담금 등을 정하는 매우 중요한 계획입니다. 법원은 분양신청 통지 절차와 같이 선행되어야 할 절차에 중대한 하자가 있는 경우, 그에 기반하여 수립된 관리처분계획 역시 무효가 될 수 있다고 판단합니다. 이 사건에서는 망인에게 제대로 된 분양신청 기회가 주어지지 않았으므로, 망인을 현금청산자로 정한 관리처분계획은 절차상 중대한 하자로 인해 무효가 된 것입니다.
유사한 재개발 또는 재건축 상황에 있는 분들을 위한 참고사항입니다.
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