무허가 건물 점유에 따른 변상금 부과 취소 판결

서울특별시 서대문구청장이 황○○에게 무허가 건물을 소유하며 구유지인 토지를 무단 점유했다고 보아 변상금 약 1,544만 원을 부과했으나 법원은 무허가건축물대장 등재만으로는 소유권을 인정할 수 없으며 실제 소유자는 다른 사람이라고 판단하여 변상금 부과 처분을 취소한 사건입니다.

관련 당사자

• 황○○ (원고): 서울 서대문구의 무허가 건물의 명의상 소유자로 등재되어 변상금 부과 처분을 받은 사람입니다.
• 서울특별시서대문구청장 (피고): 황○○에게 무단 점유를 이유로 변상금을 부과한 지방자치단체장입니다.
• △△△: 무허가 건물의 실제 소유자로 인정된 사람이며 황○○의 배우자 ◇◇◇에게 채무를 담보하기 위해 건물을 이전하기로 한 채무자입니다.
• ◇◇◇: 원고 황○○의 배우자이며 △△△에게 돈을 빌려주고 무허가 건물을 담보로 이전받기로 한 채권자입니다.
• ●●●: 과거 무허가 건물을 임대한 이력이 있는 사람입니다.
• OO동제6주택재건축정비사업조합: 무허가 건물이 포함된 사업구역의 조합으로 △△△에게 매도청구권을 행사한 주체입니다.

분쟁 상황

서울특별시 서대문구청장은 황○○이 서울 서대문구 ○○○동 ○○-○○번지와 □□-□□번지의 서울특별시 소유 토지 총 9㎡를 무단으로 점유했다고 판단했습니다. 이는 황○○이 해당 토지 위에 위치한 무허가 건물을 소유하고 있다는 전제하에 이루어진 것이었습니다.

구청은 2013년 3월 21일부터 2017년 8월 28일까지의 무단 점유 기간에 대해 2017년 8월 20일 황○○에게 변상금 15,440,520원을 부과했습니다. 이에 대해 황○○은 자신이 실제 건물 소유자가 아니며 무허가건축물대장에 등재된 것은 채권 담보 목적이었다고 주장하며 구청의 변상금 부과 처분을 취소해달라는 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

무허가건축물대장에 소유자로 등재된 황○○이 실제로 무허가 건물의 소유자인지 여부와 무허가 건물의 소유자가 아닌 사람이 그 건물의 부지를 점유한 것으로 볼 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다. 이를 바탕으로 황○○에게 공유재산 무단 점유에 따른 변상금을 부과한 처분이 적법한지 판단해야 했습니다.

법원의 판단

법원은 서울특별시서대문구청장이 2017년 8월 20일 황○○에게 부과한 변상금 15,440,520원의 부과 처분을 취소한다고 판결했습니다. 소송 비용은 피고(서울특별시서대문구청장)가 부담합니다.

결론

법원은 무허가건축물대장에 소유자로 등재된 것만으로는 무허가 건물에 대한 소유권이 인정되지 않는다는 법리를 적용했습니다.

다양한 증거들을 종합해 볼 때 이 사건 무허가 건물의 실제 소유자는 △△△이라고 판단했습니다. 건물의 소유자가 아닌 사람은 그 건물의 부지를 점유하는 것으로 볼 수 없으므로 황○○이 이 사건 토지를 무단 점유했다고 볼 수 없다고 판단하여 서울특별시서대문구청장의 변상금 부과 처분은 위법하다고 최종 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.

1. 공유재산 및 물품관리법 제81조 (변상금의 징수)​:

   • 이 법 조항은 지방자치단체의 장이 사용·수익 허가나 대부 계약 없이 공유재산을 사용·수익하거나 점유한 자에게 사용료 또는 대부료의 100분의 120에 해당하는 금액(변상금)을 징수할 수 있다고 규정합니다. 이 사건에서는 원고가 이 사건 토지를 무단 점유했는지 여부가 핵심 쟁점이며 무단 점유의 주체가 실제 건물의 소유자인지에 따라 변상금 부과 여부가 결정되었습니다.

2. 부당이득 반환에 관한 법리 (대법원 2014. 7. 24. 선고 2011두10348 판결 등)​:

   • 대법원 판례는 타인 소유 토지 위에 권한 없이 건물을 소유하고 있는 자는 특별한 사정이 없는 한 법률상 원인 없이 토지의 차임에 상당하는 이익을 얻고 그로 인하여 타인에게 동액 상당의 손해를 주고 있다고 봅니다. 여기서 중요한 점은 건물의 '소유자'가 그 건물의 부지를 점용하는 것으로 본다는 것입니다.
   • 따라서 건물이나 공작물의 소유자가 아닌 사람은 실제로 그 건물 등을 점유·사용하고 있다고 하더라도 그 건물의 부지를 점용하는 것으로 볼 수 없습니다. 건물 등의 부지는 건물 등의 소유자가 이를 점용하고 있다고 보아야 합니다. 이 사건에서 법원은 황○○이 건물의 소유자가 아니라고 판단했으므로 토지 점유의 책임도 없다고 본 것입니다.

3. 무허가건물대장의 법적 효력 (대법원 1992. 2. 14. 선고 91다29347 판결 등)​:

   • 무허가건물대장은 무허가 건물의 정비에 관한 행정상의 사무처리의 편의를 위하여 작성·비치되는 장부입니다. 따라서 그 대장에의 기재에 의하여 무허가 건물에 관한 권리의 변동이 초래되거나 공시되는 효과가 생기는 것이 아닙니다.
   • 즉 무허가건물대장에 소유자로 등재되었다는 사정만으로는 그 무허가 건물에 대한 소유권 기타의 권리를 취득하거나 권리자로 추정되는 효력이 없다는 것이 대법원의 확립된 입장입니다. 이 사건에서 피고는 원고가 무허가건물대장에 소유자로 등재되어 있음을 근거로 변상금을 부과했으나 법원은 이러한 대장 기재만으로는 원고의 소유권을 인정할 수 없다고 판단했습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고할 수 있습니다.

1. 무허가 건물 소유권 판단: 무허가건축물대장에 소유자로 기재되어 있더라도 이것만으로 실제 소유권을 인정받거나 권리자로 추정되지 않습니다. 실제 소유자는 매매 계약서, 임대차 계약서, 채무관계 증빙, 과거 소송 기록 등 다양한 객관적인 증거를 통해 판단될 수 있습니다.
2. 공유재산 점유 책임의 주체: 지방자치단체 소유의 토지 등 공유재산을 무단으로 점유하거나 사용할 경우 변상금 부과 대상이 될 수 있습니다. 이때 공유재산 무단 점유의 주체는 단순히 건물을 사용하고 있는 사람이 아니라 해당 건물의 실제 소유자로 간주됩니다.
3. 채권 담보 목적의 명의 이전: 건물을 채권 담보 목적으로 명의를 이전받았거나 대장에 등재된 경우, 실제 소유 의사가 없었음을 증명할 수 있는 자료(지불각서, 채무 변제 내역, 약정서 등)를 반드시 잘 보관해야 합니다. 이러한 증거는 향후 분쟁 발생 시 중요한 입증 자료가 됩니다.
4. 소유권 분쟁 시 증거 확보의 중요성: 무허가 건물이나 권리 관계가 불분명한 재산에 얽혀 있다면 관련 계약서, 대화 기록, 금융 거래 내역 등 자신의 주장을 뒷받침할 수 있는 모든 자료를 꼼꼼히 확보하고 정리해 두는 것이 중요합니다. 이는 법적 다툼에서 자신의 권리를 주장하고 입증하는 데 필수적입니다.