임대차
원고 A 주식회사는 피고 주식회사 B로부터 건물을 임차하였습니다. 임대차 계약 기간 만료 전 원고가 조기 계약 종료 의사를 밝히자 피고는 이에 동의하는 취지의 의사를 표명하였고 이에 따라 원고와 피고는 임대차 계약을 당초 약정보다 이른 2022년 12월 6일에 해지하기로 합의했습니다. 원고는 2023년 1월 15일 건물을 피고에게 인도하였으며 피고는 2023년 3월 31일 임대차보증금 7천만 원 중 39,067,316원만 반환했습니다. 이에 원고는 남은 보증금 29,926,662원과 이에 대한 이자를 요구했으나 피고는 합의 해지가 없었고 미지급된 차임 관리비 원상회복 비용 등이 공제되어야 한다고 주장했습니다. 법원은 원고와 피고가 임대차 계약을 2022년 12월 6일 자로 해지하기로 합의하였으며 원고가 원상회복 의무를 이행했다고 판단하여 피고에게 남은 임대차보증금과 지연손해금을 반환할 것을 명령했습니다.
원고는 피고로부터 2022년 3월 25일부터 2023년 3월 31일까지 임대차보증금 7천만 원 월 차임 450만 원에 건물을 임차했습니다. 2022년 9월 14일 원고는 피고에게 2022년 12월 6일 자로 임대차 계약을 조기 종료하겠다는 이메일을 보냈습니다. 피고는 처음에는 새로운 임차인을 찾아보겠다고 답변했으나 이후 2022년 10월 4일 문자메시지로 2022년 12월 6일을 기준으로 새 임차인과 계약할 것이며 그때까지 원상복구를 해야 한다고 통보했고 2022년 10월 6일에는 내용증명우편으로 2022년 12월 6일을 명도일로 확정했다고 통보했습니다. 원고는 2023년 1월 15일 건물을 인도하였으나 피고는 2023년 3월 31일 원고에게 임대차보증금 중 일부인 39,067,316원만 반환했습니다. 이에 원고는 임대차 계약이 2022년 12월 6일 합의 해지되었다고 주장하며 나머지 보증금과 이에 대한 이자를 청구하였고 피고는 합의 해지가 없었으며 원고가 차임 관리비를 연체하고 원상회복 의무를 제대로 이행하지 않았으므로 해당 비용을 공제해야 한다고 맞섰습니다.
임대차 계약의 조기 해지에 대한 합의가 이루어졌는지 여부 원고 임차인의 원상회복 의무 이행 여부 및 최종적으로 피고 임대인이 원고 임차인에게 반환해야 할 임대차보증금의 범위
피고의 항소를 기각하고 1심 판결을 유지하여 피고는 원고에게 29,926,662원과 이에 대한 2023년 4월 1일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 항소 비용은 피고가 부담합니다.
피고 주식회사 B는 원고 A 주식회사에게 미반환 임대차보증금 29,926,662원과 이에 대한 지연손해금을 지급해야 하며 항소로 인한 모든 소송 비용을 부담하게 되었습니다.
이 사건은 임대차 계약의 합의 해지 여부와 임차인의 원상회복 의무 범위 그리고 임대차보증금 반환에 관한 법리가 적용됩니다. 법원은 양 당사자가 주고받은 이메일 문자메시지 내용증명 등을 종합적으로 고려하여 임대차 계약이 2022년 12월 6일 자로 합의 해지되었다고 보았습니다. 이는 당사자들의 명확한 의사표시가 있었을 경우 계약의 합의 해지가 인정된다는 원칙에 따른 것입니다. 또한 임차인의 원상회복 의무에 대해서는 건물을 임차했을 당시의 상태로 돌려놓으면 충분하며 임차 당시부터 존재하던 흠결이나 임차인의 편의를 위한 합당한 변경 사항에 대해 임대인이 과도한 복구를 요구할 수 없다는 법리를 적용했습니다. 원고가 원상회복을 위한 공사를 성실히 이행했음에도 피고가 추가적인 재작업을 요구한 것은 부당하다고 판단한 것입니다. 최종적으로 임대차 계약이 종료되고 임차인이 건물을 인도한 이상 임대인은 특별한 사정이 없는 한 임대차보증금을 반환할 의무가 발생합니다. 여기서 민사소송법 제420조는 항소심에서 제1심 판결의 이유가 정당하다고 인정될 경우 이를 인용할 수 있도록 하여 재판의 효율성을 도모합니다.
임대차 계약의 조기 종료 시에는 반드시 양 당사자 간의 합의 내용을 명확히 서면으로 남겨야 합니다. 이메일 문자메시지 내용증명 등 구체적인 의사표시를 통해 합의의 존재와 그 시기를 분명히 할 필요가 있습니다. 원상회복 의무와 관련해서는 임차인이 건물을 임차했을 당시의 상태를 기준으로 원상회복을 하면 되며 임차 당시부터 존재하던 흠결까지도 제거하거나 임차인이 사용 편의를 위해 설치한 시설물을 철거하는 것을 넘어선 복구를 요구하는 것은 부당할 수 있습니다. 임차인은 건물 인도 전후의 상태를 사진이나 영상으로 기록하여 추후 분쟁 발생 시 증거로 활용하는 것이 좋습니다. 임대차보증금 반환 시기 및 범위에 대한 분쟁을 예방하기 위해 계약 종료 후 건물 인도 시점에 임대인과 임차인이 함께 건물의 상태를 확인하고 필요한 경우 상호 협의하여 보증금에서 공제될 내역을 정하는 것이 현명합니다.
