무허가 건물 소유자들의 주택사업 개발사 상대 보상금 청구 사건

이 사건은 개발 부지 내 무허가 건물을 소유했던 원고들이 피고 주식회사 AD를 상대로 합의금 또는 약정금의 지급을 청구하거나, 제3자를 위한 계약에 따른 이행 또는 이전 사업자의 채무 승계에 따른 손해배상, 혹은 계약 교섭 단계 부당 파기에 따른 손해배상을 청구한 사안입니다. 원고들은 피고와의 명시적 합의나 약정 체결을 주장하였으나, 법원은 피고와 원고들 사이에 합의금액에 대한 명확한 의사 합치가 없었고 피고에게 법적 보상 의무도 없었음을 근거로 원고들의 모든 청구를 기각했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (A 외 28인): 과거 개발 부지 내 무허가 건물을 소유했던 사람들로, 합의금 또는 손해배상을 청구한 측입니다. 원고 AB은 이 사건 사업 부지 외의 토지에 건물을 소유했습니다.
• 피고 주식회사 AD: 주식회사 AE로부터 개발 사업 부지를 매수하여 공동주택 건설사업을 추진한 개발회사입니다.
• 주식회사 AE: 피고 AD 이전에 14필지 토지 등을 매수하여 아파트 건설사업을 추진했던 회사로, 원고 A 등 28인과 철거 합의를 체결한 바 있습니다.
• 재단법인 AF: 피고 AD가 매수한 14필지 토지를 소유했던 재단법인입니다.
• AP 주식회사: 주식회사 AE의 담보신탁계약 수탁자였으며 이후 이 사건 사업의 시행자로 편의상 피고 AD로 지칭되기도 했습니다.
• 동작구청장: 이 사건 사업에 대한 주택건설사업계획 승인 및 착공신고를 처리하며 민원 해결 조건을 부가했던 행정기관입니다.

분쟁 상황

재단법인 AF 소유 토지를 매수하여 아파트 건설사업을 추진했던 주식회사 AE가 대출금 채무 연체로 사업이 중단되자, 피고 주식회사 AD가 해당 토지를 매수하여 공동주택 건설사업을 진행하게 되었습니다. 이 사업 부지에는 원고들을 포함한 무허가 건물 소유자들이 있었고, 이들은 이전 사업자 주식회사 AE와 철거 소송 및 합의를 진행한 바 있습니다. 피고 AD가 사업계획승인을 추진하는 과정에서 원고들이 집단 민원을 제기하며 보상을 요구했고, 동작구청장은 민원 해결을 조건으로 사업계획을 승인했습니다. 이에 피고는 조치계획서 등을 제출하며 원고 A 그룹과 협의를 진행했으나, 합의금액 및 합의 대상자 특정에 대한 이견이 좁혀지지 않았습니다. 특히 원고 A 등 28인은 이미 주식회사 AE와 합의금을 받은 기합의자로 피고의 합의 대상에서 제외되었으며, 원고 AB의 건물은 이 사건 사업 부지에 포함되지 않았습니다. 결국 원고들은 피고를 상대로 약정금 또는 손해배상금 지급을 청구하는 소송을 제기하게 되었습니다.

핵심 쟁점

피고와 원고들 사이에 무허가 건물 철거 관련 합의금 또는 약정금 지급에 대한 명시적 합의나 약정이 성립되었는지, 피고와 동작구청장 사이의 사업계획 승인 조건이 제3자인 원고들을 위한 계약에 해당하는지, 피고가 이전 사업자 주식회사 AE의 보상 의무를 승계했다고 볼 수 있는지, 그리고 피고가 계약 교섭 단계에서 부당하게 협상을 파기하여 손해배상 책임을 져야 하는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.

법원의 판단

법원은 원고들의 청구를 모두 기각하였습니다. 피고와 원고들 사이에 주장된 합의나 약정은 성립되지 않았고, 제3자를 위한 계약으로 볼 수 없으며, 피고가 주식회사 AE의 채무를 승계했다고 인정할 증거가 부족했고, 계약 교섭 단계에서의 부당 파기도 인정되지 않는다고 판단했습니다.

결론

법원은 원고들과 피고 사이에 합의금 또는 약정금에 대한 구체적인 의사의 합치가 없었고, 피고가 주택법 등 관련 법령상 무허가 건물 소유자들에게 보상 의무를 부담하지 않는다는 점을 명확히 했습니다. 또한, 동작구청장의 사업계획 승인 조건은 공법상의 의무일 뿐 제3자인 원고들에게 사법상 권리를 부여하는 계약이 아니며, 피고와 이전 사업자(주식회사 AE)를 실질적으로 동일한 법인으로 볼 증거도 부족하다고 보았습니다. 마지막으로, 피고가 합의 대상자에서 기합의자 등을 명확히 배제하는 입장을 취했으므로 계약 교섭이 부당하게 파기되었다고 볼 수도 없다고 결론 내렸습니다.

연관 법령 및 법리

1. 계약의 성립 (민법 제530조 이하)​: 계약이 유효하게 성립하려면 당사자 사이에 계약의 본질적 사항이나 중요 사항에 대해 구체적인 의사의 합치가 있어야 합니다. 합의금액과 같이 계약의 핵심 내용을 이루는 사항에 대한 합의가 명확하지 않다면 계약은 성립되지 않은 것으로 판단될 수 있습니다. 2. 제3자를 위한 계약 (민법 제539조 이하)​: 제3자를 위한 계약은 당사자들이 계약으로 제3자에게 직접 권리를 취득하게 할 목적으로 체결하는 계약을 말합니다. 계약 체결의 목적, 당사자가 한 행위의 성질, 이해득실, 거래 관행 등을 종합적으로 고려하여 판단하며, 권리를 취득할 제3자가 명확하게 특정되어야 합니다. 행정청의 사업 승인 조건은 일반적으로 공법상 의무에 해당하며, 제3자에게 사법상 권리를 부여하는 것으로 해석되지 않습니다. 3. 법인격 동일성/채무 승계: 회사의 법인격이 실질적으로 동일하거나 기존 회사의 자산이 부당하게 신설 회사로 유용되는 등의 특별한 사정이 없는 한, 주주 구성이나 임직원이 일부 겹친다는 이유만으로 별개의 법인을 동일하게 취급하여 기존 회사의 채무를 승계한다고 보기는 어렵습니다. 4. 계약 교섭단계 부당 파기에 따른 손해배상 (민법 제750조 불법행위)​: 어느 일방이 교섭단계에서 계약이 확실하게 체결되리라는 정당한 기대나 신뢰를 부여했음에도 상당한 이유 없이 계약 체결을 거부하여 상대방에게 손해를 입힌 경우, 신의성실의 원칙에 위반하는 불법행위가 성립할 수 있습니다. 이때 손해배상은 계약 성립을 믿고 지출한 비용(신뢰손해)에 한정되며, 계약이 유효하게 체결되었다면 얻을 수 있었을 이익(이행이익)은 포함되지 않습니다. 5. 도시 및 주거환경정비법 (제2조 제9호 가목, 제39조, 제65조)​: 재개발사업은 정비구역 내 토지 또는 건축물 소유자 등이 조합원이 되며, 무허가 건물 소유자도 일정한 자격을 갖춘 경우 조합원 자격이나 보상을 받을 여지가 있습니다. 공익사업을 위한 토지 등의 취득 및 보상에 관한 법률이 준용됩니다. 6. 주택법 (제11조, 제15조, 제21조 제1항, 제22조)​: 지역주택조합 사업의 경우 무허가 건물 소유자도 가입 자격 요건을 충족하면 조합원으로 가입할 수 있습니다. 그러나 피고와 같은 민영주택건설사업의 사업주체는 주택법상 무허가 건물 소유자의 건물을 매수하거나 보상해야 할 법적 의무가 없습니다. 사업계획승인 시 대지 소유권을 확보해야 하고(제21조 제1항), 매도청구권(제22조)은 소유권을 확보하지 못했을 때 사용됩니다.

참고 사항

1. 합의 내용의 명확성 확보: 구두 합의는 법적 효력을 다투기 어려울 수 있으므로, 중요한 합의는 합의금액, 지급 조건, 대상자, 범위 등 핵심 사항을 구체적으로 명시하여 반드시 서면으로 작성해야 합니다. 본질적인 사항에 대한 명확한 합의가 이루어져야만 계약이 성립된 것으로 인정받을 수 있습니다. 2. 개발 사업 유형의 이해: 도시정비법상 재개발사업이나 주택법상 지역주택조합 사업과는 달리, 민영주택건설사업의 경우 개발 사업자는 무허가 건물 소유자에게 법적으로 보상금을 지급하거나 입주권을 제공할 의무가 없습니다. 자신이 관련된 개발 사업의 법적 성격을 정확히 이해하고 보상 가능성을 판단하는 것이 중요합니다. 3. 합의 대상자 특정의 중요성: 개발 사업자와 합의를 진행할 때, 누가 합의 대상자에 포함되는지 명확히 확인해야 합니다. 이전 사업자와 합의했던 사실이 있다면 새로운 사업자와의 합의 대상에서 제외될 수 있으며, 건물이 실제 사업 부지 내에 위치하는지 여부도 합의 대상 여부를 결정하는 중요한 기준이 됩니다. 4. 신뢰 보호와 계약 교섭 파기: 계약 체결에 대한 정당한 신뢰가 형성되었더라도, 법적으로 보상 의무가 없는 상황에서 사업자가 특정 대상을 합의 대상에서 명확히 배제하겠다는 입장을 통지했다면, 계약 교섭 파기에 대한 손해배상을 청구하기는 어렵습니다. 계약 파기로 인한 손해배상은 주로 계약 성립을 믿고 지출한 실제 비용(신뢰손해)에 한정되며, 계약이 성립되었더라면 얻을 수 있었을 이익(이행이익)은 인정되지 않습니다. 5. 행정기관의 사업승인 조건의 성격: 행정기관이 사업승인 시 부과하는 '민원 해결' 등의 조건은 사업자에게 공법상 의무를 부과하는 것이지, 민원인 개인에게 직접적인 사법상 권리(예: 합의금 청구권)를 부여하는 것으로 해석되지 않을 수 있습니다.