아파트 분양대금 반환 요구 불발 사건

서울 송파구 'AL' 근린생활시설 및 오피스텔 호실을 분양받은 수분양자 32명이 시행사, 신탁사, 시공사들을 상대로 분양계약 해제 및 납부한 분양대금 30,000,100원 및 지연손해금의 반환을 청구했으나 법원은 원고들의 모든 주장을 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 판결했습니다. 원고들은 약정된 입주예정일로부터 3개월 초과 입주 지연 및 피고의 건축물 분양에 관한 법률 위반을 계약 해제 사유로 주장했습니다.

관련 당사자

• 원고들 (수분양자 32명): 서울 송파구 'AL' 건물의 각 호실을 분양받은 사람들로 시행사, 신탁사, 시공사를 상대로 분양대금 반환을 청구했습니다.
• 피고 AG 주식회사 (신탁사): 'AL' 건물 신축 및 분양 사업을 신탁받은 수탁자이자 매도인 겸 수탁자였습니다.
• 피고 AH 주식회사 (시행사): 'AL' 건물 신축 및 분양 사업을 수행한 위탁자 겸 수익자였습니다.
• 피고 AI 주식회사, AJ 주식회사 (시공사): 'AL' 건물 신축공사의 책임준공시공사였습니다.

분쟁 상황

원고들은 피고들과 'AL' 건물 각 호실에 대한 분양계약을 체결하고 분양대금을 지급했습니다. 준공예정일은 2023년 7월이었으나 피고 AH는 2023년 6월 8일 코로나19, 우크라이나 전쟁, 화물연대 파업 등을 이유로 준공예정일을 2023년 11월로 입주예정일을 2023년 12월로 변경 통보했습니다. 이후 2023년 11월 29일 입주지정기간을 2023년 12월 30일부터 2024년 2월 13일까지로 안내했고 2024년 1월 2일 건물은 사용승인을 받았습니다. 원고들은 아래 두 가지 이유로 분양계약을 해제하고 피고들에게 지급한 분양대금 30,000,100원 및 지연손해금의 반환을 청구했습니다.

1. 입주예정일로부터 3개월 초과 지연: 분양계약 제4조 제3항 제1호에 따라 피고들의 귀책사유로 입주예정일로부터 3개월을 초과하여 입주가 지연되었으므로 약정해제 사유가 발생했다고 주장했습니다. 원고들은 사용승인 이후에도 공사 미완료 및 하자로 인해 입주가 불가능한 상태였다고 주장했습니다.
2. 건축물의 분양에 관한 법률 위반: 분양계약 제4조 제4항에 따라 피고 AG이 건축물 분양에 관한 법률 제10조에 따라 벌금형 이상의 형을 선고받을 경우 계약을 해제할 수 있다고 주장했습니다. 원고들은 피고 AH가 선착순 방식으로 수분양자를 모집하는 등 법률을 위반하여 현재 재판 중이며 이는 실질적으로 피고 AG이 처벌받는 것과 같다고 주장했습니다.

핵심 쟁점

분양계약상 약정된 입주예정일로부터 3개월 이내에 입주가 불가능했는지 여부 및 이로 인한 계약 해제 사유 발생 여부, 사용승인 이후에도 건물이 거주 또는 영업이 불가능한 상태였는지 여부, 건축물의 분양에 관한 법률 위반으로 인한 벌금형 이상의 선고가 계약 해제 사유에 해당하는지 여부 및 계약 당사자(신탁사)가 아닌 다른 피고(시행사)의 위반 행위가 동일한 효과를 가지는지 여부가 쟁점이 되었습니다.

법원의 판단

원고들의 피고들에 대한 분양대금 반환 청구를 모두 기각하고 소송비용은 원고들이 부담하도록 했습니다. 법원은 원고들이 주장한 약정 해제 사유, 즉 입주 지연 및 건축물 분양에 관한 법률 위반이 계약 해제 요건을 충족하지 못한다고 판단했습니다.

결론

법원은 분양계약 조항을 엄격하게 해석하고 관련 증거를 종합적으로 고려하여 원고들의 계약 해제 주장을 받아들이지 않았습니다. 이에 따라 분양대금 반환 청구는 기각되었으며 수분양자들은 지급한 분양대금을 돌려받을 수 없게 되었습니다.

연관 법령 및 법리

• 민법 제544조 (이행지체와 해제)​: 채무자가 채무를 이행하지 아니한 때에는 채권자는 상당한 기간을 정하여 이행을 최고하고 그 기간 내에 이행하지 아니한 때에는 계약을 해제할 수 있습니다. 이 사건에서는 입주 지연이 이행지체에 해당하는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
• 민법 제543조 (해지, 해제권)​: 계약 또는 법률의 규정에 의하여 당사자의 일방이나 쌍방이 해지 또는 해제의 권리가 있는 때에는 그 해지 또는 해제는 상대방에 대한 의사표시로써 합니다. 이 사건에서 원고들은 분양계약서에 명시된 약정해제 사유에 따라 계약 해제를 주장했습니다.
• 건축물의 분양에 관한 법률 제10조 (벌칙)​: 이 법률은 건축물의 공정한 분양을 위해 여러 규정을 두고 있으며 제10조는 이들 규정을 위반한 경우에 대한 벌칙 조항입니다. 원고들은 피고가 이 법률을 위반하여 벌금형 이상의 형을 받을 경우 계약을 해제할 수 있다는 조항을 근거로 삼았으나 해당 피고가 실제로 처벌받지 않았고 계약서상 명시된 당사자가 아니라는 점에서 주장이 받아들여지지 않았습니다.
• 행정행위의 공정력: 행정행위(예: 사용승인)는 설사 위법하더라도 중대하고 명백한 하자가 있어 당연무효가 아닌 한 권한 있는 기관에 의해 취소되기 전까지는 유효한 것으로 통용되는 힘을 가집니다. 법원은 사용승인이 있는 이상 건물이 사용, 수익 가능한 상태였다고 보았습니다.
• 계약 해석의 원칙 (대법원 2002다23482 판결 등)​: 계약 내용을 해석할 때에는 문언의 내용, 약정이 이루어진 동기와 경위, 약정으로 달성하려는 목적, 당사자의 진정한 의사 등을 종합적으로 고찰하여 논리와 경험칙에 따라 합리적으로 해석해야 합니다. 특히 상대방에게 중대한 책임을 부과하는 내용은 엄격하게 해석해야 합니다. 이 원칙에 따라 법원은 피고 AG에 대한 벌금형 선고 조항을 엄격하게 해석했습니다.

참고 사항

• 계약서 조항의 명확한 이해: 분양계약서에 명시된 입주 지연에 따른 해제 요건(예: '입주예정일로부터 3개월 초과 지연' 등)을 정확히 이해하고 '사용승인일'과 '실제 입주 가능일'의 차이를 인지해야 합니다. 사용승인을 받은 건물은 특별한 사정이 없는 한 입주가 가능하다고 판단될 수 있습니다.
• 하자 여부의 판단 기준: 건물에 일부 미시공이나 통상적인 하자가 있더라도 거주나 영업활동에 상당한 지장이 없을 정도라면 법적으로 '입주 불가능한 상태'로 인정받기 어렵습니다. 완벽한 시공 상태가 아니어도 입주가 가능하다고 판단될 수 있습니다.
• 행정처분의 공정력: 사용승인과 같은 행정처분은 그 하자가 중대하고 명백하여 당연무효가 아닌 한 권한 있는 기관에 의해 취소되기 전까지는 유효한 것으로 통용되는 힘을 가집니다. 단순히 절차상 하자가 있었다는 주장만으로는 사용승인 자체의 효력을 무효화하기 어렵습니다.
• 해제권 행사 시점: 약정해제권 발생 시점과 그 행사 시기를 신중하게 판단해야 합니다. 해제 사유가 지속 중일 때 해제권을 행사했는지 여부가 중요하며 일정 시점이 지나면 해제권을 더 이상 행사할 수 없다고 판단될 수도 있습니다.
• 계약 주체와 책임 범위: 계약서상 특정 주체(예: 신탁사 AG)에 대한 벌금형 선고를 계약 해제 사유로 규정했다면 다른 관련 주체(예: 시행사 AH)가 벌금형을 선고받더라도 동일한 해제 사유가 발생했다고 보기 어려울 수 있습니다. 계약서 문언을 엄격하게 해석해야 합니다.