임대차 · 압류/처분/집행
임차인 A가 임대인 C로부터 아파트 임대차보증금 반환을 청구하고 임대인 C는 임차인 A의 주택 인도 지연에 따른 위약금을 청구한 사건입니다. 법원은 임차인 A의 주택 인도 의무와 임대인 C의 보증금 반환 의무가 동시에 이행되어야 하는데 양측 모두 의무를 완전하게 이행하지 못했다고 판단했습니다. 그 결과 임대인 C가 임차인 A에게 6,574,390원을 추가로 지급하고 양측의 나머지 본소 및 반소 청구는 모두 기각되었습니다.
임차인 A는 2019년 7월 임대인 C로부터 한 아파트를 보증금 11억 원에 임차했습니다. 2021년 4월에는 보증금 11억 원에 월세 150만 원으로 계약을 갱신했으며 이후 묵시적 갱신이 이루어졌습니다. 2021년 11월 3일, 양측은 임대차계약을 2023년 11월 17일 오후 2시에 종료하고 보증금 반환 및 아파트 인도를 이행하기로 합의했습니다.
합의에 따라 임차인 A는 한 달치 월세 150만 원을 지급했습니다. 그러나 2023년 11월 17일 오후 2시, 임대인 C가 아파트에 방문했을 때 청소업체 직원들이 작업 중이었고 임차인 A의 짐 일부가 남아있었습니다. 같은 날 오후 3시에서 4시 사이에 다시 방문했을 때는 집 내부 상태와 남은 짐을 두고 양측 간 실랑이가 있었고, 결국 4시가 지나 임대인 C는 보증금을 계좌이체하지 못했습니다. 이에 임대인 C는 보증금을 반환하지 않았고, 임차인 A는 현관문 비밀번호를 알려주지 않았습니다.
이후 2023년 11월 27일, 임대인 C는 임대차보증금 11억 원에서 4개월 9일간의 미납 월세 6,450,000원과 2023년 11월 18일부터 26일까지의 미납 관리비 124,390원을 공제하고, 장기수선충당금과 난방배관 수리비 3,245,680원을 더한 1,096,671,290원을 임차인 A에게 이체했습니다. 2023년 11월 30일에는 임대인 C가 열쇠수리업자를 통해 아파트 현관문을 열고 들어갔습니다. 이로 인해 임차인 A는 나머지 보증금과 지연손해금, 위약금을 청구했고 임대인 C는 임차인 A의 인도 지연을 이유로 위약금을 청구하면서 법적 분쟁이 시작되었습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.
법원은 임대인 C는 임차인 A에게 6,574,390원과 이에 대한 2023년 12월 1일부터 2025년 3월 28일까지는 연 5%의, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 또한 임차인 A의 나머지 본소 청구와 임대인 C의 반소 청구는 모두 기각했습니다.
법원은 임대인 A와 임차인 C 사이의 임대차계약이 합의에 따라 2023년 11월 17일에 종료되었으며, 임차인의 임차목적물 인도 의무와 임대인의 보증금 반환 의무는 동시에 이행되어야 한다고 보았습니다.
그러나 임차인 A는 약정된 인도 시각인 2023년 11월 17일 오후 2시경까지 아파트에 청소업체 직원이 있었고 일부 짐이 남아있었으며, 임대인이 아파트를 개방하기 전까지 현관문 비밀번호를 알려주지 않았으므로 완전한 인도 의무를 이행했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 임차인 A는 임대인 C에게 보증금 반환 지연으로 인한 지연손해금이나 위약금을 청구할 수 없다고 보았습니다.
반대로 임대인 C 또한 2023년 11월 17일 임대차보증금 11억 원을 모바일뱅킹이나 자기앞수표 등으로 즉시 지급할 수 있는 상태였다는 증거가 부족하므로, 보증금 반환채무의 현실적인 변제 제공을 했다고 보기 어렵다고 판단했습니다. 따라서 임대인 C 역시 임차인 A의 채무불이행을 이유로 위약금을 청구할 수 없다고 보았습니다.
임대인 C가 보증금 반환 시 공제한 미납 월세 6,450,000원은 임대인 C가 변제 제공을 하지 않은 상황에서 공제하는 것이 부당하다고 보았습니다. 또한 임차인 A가 임대차계약 종료 후인 2023년 11월 18일부터 2023년 11월 26일까지 아파트를 점유했으나, 실질적으로 사용 및 수익하여 이득을 얻었다고 볼 증거가 없으므로 미납관리비 124,390원을 공제한 것도 부당하다고 보았습니다.
결과적으로 임대인 C는 임차인 A에게 임대차보증금 11억 원에 임차인이 대납한 장기수선충당금과 난방배관 수리비 3,245,680원을 더한 총 1,103,245,680원을 지급해야 했으나, 실제로 1,096,671,290원만 지급했으므로 그 차액인 6,574,390원을 추가로 지급해야 한다고 결론 내렸습니다. 지연손해금은 임대인 C가 아파트를 인도받았다고 볼 수 있는 날인 2023년 11월 30일의 다음 날인 2023년 12월 1일부터 기산하도록 했습니다.
이 사건과 관련된 주요 법령과 법리는 다음과 같습니다.
비슷한 상황에 처할 경우 다음 사항들을 참고하시면 도움이 될 수 있습니다.
