손해배상
주식회사 A건설(원고)은 N지역주택조합(피고 조합)의 전신인 추진위원회와 맺은 사업약정상 위약벌 지급 의무를 피고 조합 등이 지켜야 한다며 소송을 제기했습니다. 원고는 피고 조합이 원고를 시공사에서 배제하고 다른 시공사를 선정했으며, 사전 동의 없이 분양수입금을 사용했으므로 약정 위반에 따른 위약벌 56억여 원을 지급해야 한다고 주장했습니다. 그러나 법원은 이 사업약정이 주택법령상 지역주택조합원에게 큰 부담이 되는 계약임에도 불구하고, 조합 총회의 적법한 의결을 거치지 않았으므로 피고 조합에 대해 효력이 없다고 판단했습니다. 이에 따라 원고의 피고 조합 및 연대보증인들에 대한 위약벌 청구는 모두 기각되었습니다.
원고인 A건설은 2016년 11월, 당시 N지역주택조합의 전신이었던 추진위원회와 '사업약정'을 체결했습니다. 이 약정은 A건설을 시공예정사로 지정하고, 추진위원회(혹은 향후 설립될 조합)가 A건설의 동의 없이 사업 경비를 인출하거나 다른 시공사를 선정할 경우 총 공사대금의 10%에 해당하는 위약벌(약 112억 원)을 지급하기로 하는 내용이 포함되어 있었습니다. 이후 N지역주택조합이 2018년 창립총회를 열고 2021년 조합설립인가를 받았습니다. 그러나 2023년 8월 피고 조합은 이 사업약정이 총회 결의 없이 체결되어 무효이거나 시효가 지났다는 이유로 해제를 통보하고, 9월에는 O건설을 새로운 시공사로 선정했습니다. 이에 A건설은 피고 조합이 약정을 위반했다며 위약벌 56억여 원의 지급을 청구하는 소송을 제기했습니다.
지역주택조합의 설립 전 추진위원회와 체결한 사업약정(시공사 선정 및 위약벌 조항 포함)이 주택법령에 따른 총회 의결 없이 이루어진 경우, 해당 약정이 지역주택조합에 대해 효력을 가지는지 여부
법원은 원고 주식회사 A건설의 피고 N지역주택조합, 주식회사 K건설, M, L에 대한 총 5,602,285,000원 및 이에 대한 연 12%의 지연이자를 지급하라는 청구를 모두 기각했습니다. 소송 비용은 원고가 부담하도록 결정했습니다.
법원은 지역주택조합의 설립 전 추진위원회가 체결한 사업약정 중 '예산 외 조합원에게 부담이 될 계약'(이 사건에서는 시공예정사 지위 보장 및 100억 원이 넘는 위약벌 조항)은 주택법령에 따라 반드시 조합 총회의 의결을 거쳐야 한다고 보았습니다. 이 사건 약정은 조합원들에게 약 112억 원의 위약벌이라는 상당한 부담을 지우는 계약에 해당하지만, 피고 조합의 창립총회에서 약정의 핵심 내용인 위약벌 조항에 대해 개략적인 설명조차 이루어지지 않았으므로 적법한 총회 의결을 거쳤다고 볼 수 없다고 판단했습니다. 따라서 이 사업약정의 위약벌 조항은 피고 조합에 대해 효력이 없으므로, 피고 조합의 주된 채무가 존재하지 않아 연대보증인들(K건설, M, L)에게도 채무 이행을 구할 수 없다고 결론 내렸습니다.
이 판결은 주택법 제11조 제7항, 주택법 시행령 제20조 제3항, 주택법 시행규칙 제7조 제5항 제3호 등 지역주택조합 운영에 관한 규정을 중요하게 적용했습니다.
지역주택조합 사업에서 시공예정사와의 계약을 체결할 때는, 해당 계약이 주택법령에서 정한 '조합원에게 부담이 될 계약'에 해당하는지를 신중하게 검토해야 합니다. 특히 큰 금액의 위약벌 조항이 포함된 경우 반드시 조합 총회의 명확하고 구체적인 의결을 거쳐야만 그 효력을 인정받을 수 있습니다. 총회에서 단순한 계약 체결 승인이나 사업비 예산안 의결만으로는 조합원에게 큰 부담을 주는 특정 조항(예: 위약벌)에 대한 추인이 이루어졌다고 보기 어려울 수 있습니다. 총회 시에는 계약의 핵심 내용과 조합원에게 미칠 구체적인 부담에 대해 상세히 설명하고 충분한 논의를 거쳐 의결하는 절차가 중요하며, 관련 자료를 조합원들이 사전에 충분히 검토할 수 있도록 제공해야 합니다. 추진위원회 단계에서 체결된 약정이라도 추후 조합에 승계되려면 적법한 절차를 통한 조합 총회의 추인 결의가 필요합니다.
