왜 마음대로 먼저 돈을 보냅니까, 당장 계약 물리세요.
부동산법 설명서 - 청약, 거래 편
김용우 변호사계약금
이 사건은 원고들이 생활숙박시설을 분양받는 과정에서, 시행사인 피고 G이 발코니 확장 사용의 불법성을 고지하지 않고 마치 적법하게 확장하여 사용할 수 있는 것처럼 광고하여 기망행위를 하였다는 이유로 분양계약 취소 및 매매대금 반환을 청구한 사건입니다. 법원은 피고 G이 발코니 확장 사용이 건축법령에 위반된다는 사실을 고지할 신의칙상 의무를 다하지 않아 원고들의 착오를 유발했다고 판단하여, 피고 G에게 원고들이 지급한 분양대금 및 이자를 반환하라고 판결했습니다. 반면, 수탁자였던 피고 K신탁에 대한 청구는 분양계약상 실질적 사업 주체로서의 책임이 피고 G에게 있다는 이유로 기각되었습니다.
원고들은 피고 G이 시행하는 생활숙박시설 'I'의 각 호실을 분양받았습니다. 피고 G은 방송 프로그램, 분양광고책자, 모델하우스 등을 통해 발코니 부분이 확장 시공된 모습을 보여주며 광고했습니다. 또한 분양상담사들은 발코니를 확장하여 독립된 공간으로 활용할 수 있다고 설명했습니다. 원고들은 이러한 광고와 설명을 믿고 발코니를 확장하여 사용할 수 있을 것이라고 생각하며 분양계약을 체결하고 계약금과 중도금을 납부했습니다. 그러나 실제로는 생활숙박시설의 발코니를 확장하여 실내공간으로 사용하는 것은 건축법령에 위반되는 행위였습니다. 원고들은 이러한 사실을 뒤늦게 알고, 피고 G이 발코니 확장의 불법성을 고지하지 않고 기망했다며 분양계약의 해제 또는 취소를 통지하고 납부한 분양대금의 반환을 요구했습니다.
이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다. 첫째, 생활숙박시설 발코니를 확장하여 실내공간으로 사용하는 것이 건축법령에 위반되는 것인지 여부입니다. 둘째, 시행사가 발코니 확장 가능성에 대해 원고들을 기망하였는지 여부입니다. 셋째, 만약 기망행위가 인정된다면 분양계약의 취소가 적법한지, 그리고 어느 피고가 분양대금 반환의무를 부담하는지입니다.
법원은 피고 G이 원고들에게 이 사건 각 호실의 발코니를 확장하여 실내공간으로 사용하는 것이 건축법령에 위반된다는 점을 고지할 신의칙상 의무가 있었으나 이를 다하지 않아 원고들의 착오를 유발했다고 판단했습니다. 이에 따라 이 사건 각 분양계약은 피고 G의 기망행위에 의한 취소 의사표시(2023. 5. 11. 피고 G에 도달)로 적법하게 취소되어 소급적으로 무효가 되었다고 보았습니다. 따라서 피고 주식회사 G은 원고 A에게 89,555,400원, 원고 B, C에게 각 23,478,678원 및 위 각 돈에 대하여 2023. 5. 15.부터 2023. 7. 6.까지는 연 5%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고들의 피고 K신탁 주식회사에 대한 청구는 분양계약상 실질적 사업주체로서의 책임이 피고 G에게 명시되어 있다는 점을 근거로 모두 기각되었습니다.
결론적으로 법원은 시행사인 피고 G이 발코니 확장 가능성에 대한 중요한 정보를 고지하지 않아 기망행위가 인정되고 이로 인해 계약이 적법하게 취소되었다고 보아, 원고들이 피고 G에게 지급한 분양대금 및 지연이자를 반환하도록 판결했습니다. 수탁사인 피고 K신탁에게는 책임이 없다고 판단하여 원고들의 청구를 기각했습니다.
이 사건과 관련하여 적용된 주요 법령 및 법리는 다음과 같습니다.
1. 건축법 시행령 제2조 및 제3조의5, 건축법 제2조 제2항 (생활숙박시설 발코니의 용도 제한)
2. 민법상 신의성실의 원칙 및 기망에 의한 계약 취소 (민법 제110조)
3. 민법 제748조 (부당이득 반환의 범위)
비슷한 상황에 처할 수 있는 분들은 다음 사항을 참고하실 수 있습니다.
분양 계약 전 광고 내용과 실제 법적 기준, 계약서 내용을 꼼꼼히 대조하고 확인해야 합니다. 특히 모델하우스나 홍보 자료에 나타난 공간 활용 방식이 법적으로 문제가 없는지 직접 알아보는 것이 중요합니다. 발코니 확장 등 건물 용도 변경과 관련된 사항은 건축법, 건축법 시행령 등 관련 법규를 미리 파악해야 합니다. 주택 외 건물(생활숙박시설, 오피스텔 등)의 경우 주택과 다른 기준이 적용될 수 있으므로 더욱 주의해야 합니다. 분양 상담사의 설명은 중요한 참고 자료이지만, 그 내용이 계약서와 다르거나 법적 구속력이 있는지 여부를 반드시 확인해야 합니다. 중요한 내용은 계약서에 명시하거나 서면으로 확인받는 것이 안전합니다. 계약 체결 시 제공되는 '계약자 확인서'나 계약서 내 유의사항을 소홀히 여기지 말고, 모든 조항을 정확히 이해하고 서명해야 합니다. 특히 '본 공사 시 발코니 부분에 창호가 설치됨을 인지하며, 이에 어떠한 이의를 제기치 않음을 확인함'과 같은 문구가 있다면, 발코니가 확장된 상태로 제공되지 않을 수 있음을 시사하므로 확장 가능 여부를 더욱 명확히 확인해야 합니다. 만약 계약 과정에서 중요한 정보가 고지되지 않았거나 허위·과장 광고로 인해 계약에 중대한 착오를 겪었다고 판단되면, 민법상 기망에 의한 계약 취소를 주장하여 분양대금 반환을 청구할 수 있습니다. 이때 계약 취소 의사를 명확히 하고 상대방에게 도달하도록 하는 것이 중요합니다.
“다수의 성공사례가 증명하는 부동산 전문, 가사법 전문 변호사 !”
“다수의 성공사례가 증명하는 부동산 전문, 가사법 전문 변호사 !”
'모델하우스는 연출된 모습입니다', '계약서 외의 구두 약속은 효력이 없습니다'. 분양 계약서에서 흔히 볼 수 있는 문구입니다. 많은 시행사들이 이 조항들을 방패 삼아 허위·과장 광고에 대한 책임을 회피하려 합니다. 법원은 시행사가 ▲방송, 모델하우스, 상담사 등을 통해 발코니 확장 사용이 가능한 것처럼 적극적으로 광고한 행위 , ▲발코니 확장이 건축법에 위반된다는 사실을 알면서도 이를 알리지 않은 행위 모두를 '기망 행위'로 인정했습니다. "부동산 거래에 있어 상대방이 일정한 사정에 관한 고지를 받았더라면 그 거래를 하지 않았을 것임이 경험칙상 명백한 경우, 신의성실의 원칙상 사전에 그와 같은 사정을 고지할 의무가 있다"고 명시하며 , 발코니 확장 불법 여부는 계약 체결의 중요한 요소이므로 시행사에게 명백한 고지의무가 있었다고 판단했으며, 생활형 숙박시설에서 서울중앙지방법원 합의부 판단을 받은 굉장히 중요한 판례입니다. 유사한 사건에서 변호사를 찾는 분들께 본 판결문이 도움이 되길 바랍니다.
