재건축 조합원 현금청산금과 신탁재산 귀속 승인 판결

재건축 사업의 조합원이었던 원고가 분양 신청 기간 내에 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되자, 재건축 조합인 피고를 상대로 현금청산금 지급을 청구하고, 피고는 이미 원고로부터 신탁받은 부동산을 고유재산으로 전환하는 것에 대한 원고의 승인을 요구하는 반소를 제기한 사건입니다. 법원은 피고 조합이 원고에게 약 16억 5천만 원을 지급하고, 원고는 신탁 부동산의 고유재산 전환에 대한 승인의 의사표시를 하도록 결정하여 분쟁을 종결지었습니다.

관련 당사자

• 주식회사 A (원고, 반소피고): 재건축 사업구역 내 부동산을 소유했던 전 조합원으로, 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 됨.
• H구역 주택재건축정비사업조합 (피고, 반소원고): 서울 H구역에서 주택재건축정비사업을 시행하는 재건축 조합.

분쟁 상황

원고는 재건축 사업구역 내 부동산 소유자였으나, 피고 조합이 정한 분양 신청 기간인 2022년 8월 30일부터 2022년 10월 7일까지 분양 신청을 하지 않아 현금청산 대상자가 되었습니다. 이에 원고는 자신의 조합원 지위 상실일인 2022년 10월 8일을 기준으로 평가한 현금청산금(약 40억 원 청구 후 법원 감정 및 근저당권 공제 후 약 16억 3천만 원으로 변경)을 피고 조합에 청구하는 소송을 제기했습니다. 한편 원고는 이미 2021년 12월 21일 피고 조합 앞으로 이 사건 부동산에 대한 신탁 등기를 마친 상태였고, 피고 조합은 원고가 현금청산 대상자가 됨에 따라 신탁이 종료되었으므로 신탁 부동산을 고유재산으로 전환하기 위해 법원의 허가 또는 원고의 승인 의사표시를 구하는 반소를 제기하여 분쟁이 발생했습니다.

핵심 쟁점

재건축 사업에서 분양 신청을 하지 않은 전 조합원에 대한 현금청산금액을 얼마로 산정할지, 또한 현금청산 대상자가 된 전 조합원이 이미 조합에 신탁 등기했던 부동산을 조합의 고유재산으로 전환하기 위해 전 조합원의 승인 의사표시가 필요한지 여부가 주요 쟁점이었습니다.

법원의 판단

법원은 피고(반소원고) H구역 주택재건축정비사업조합이 원고(반소피고) 주식회사 A에게 1,650,512,000원을 2023년 5월 9일까지 지급하고, 만일 지체할 경우 2023년 5월 10일부터 다 갚는 날까지 연 12%의 지연손해금을 가산하여 지급하도록 결정했습니다. 또한 원고(반소피고) 주식회사 A는 피고(반소원고) H구역 주택재건축정비사업조합에게 신탁한 서울 <주소> 대 167.8㎡를 피고 조합의 고유재산으로 하는 것에 대한 승인의 의사표시를 하도록 명령했습니다. 원고와 피고는 각자의 나머지 청구를 포기하기로 했습니다.

결론

재건축 사업에서 현금청산 대상자가 된 조합원과 재건축 조합 간의 현금청산금 및 신탁 부동산 처리 분쟁에서, 법원은 감정평가 결과를 바탕으로 한 현금청산금을 조합이 지급하고, 전 조합원이 신탁 부동산의 고유재산 전환에 승인 의사를 표하도록 함으로써 양 당사자의 이해관계를 조정하고 분쟁을 해결했습니다.

연관 법령 및 법리

이 사건은 주로 구 도시 및 주거환경정비법(법률 제14943호)과 신탁법을 비롯한 관련 대법원 판례에 따라 판단되었습니다.

구 도시 및 주거환경정비법 제47조: 이 조항은 분양 신청을 하지 아니하거나 철회하는 등 특정 사유에 해당하는 경우 조합원이 현금청산 대상자가 되고 조합은 청산금을 지급할 의무를 부담함을 규정합니다. 이는 조합원의 지위 상실과 현금청산의 법적 근거가 됩니다.

대법원 판례: 대법원은 분양 신청을 하지 않은 조합원의 지위 상실 시점을 '분양신청기간 종료일의 다음날'로 보고 있으며, 현금청산금의 평가 기준시점 또한 이 날을 기준으로 한다고 판시하고 있습니다. 또한 현금청산금은 재건축 사업으로 인해 예상되는 개발이익이 포함된 시가로 산정되어야 한다고 보았습니다.

신탁법 제34조 제2항: 이 조항은 수탁자가 신탁재산을 자신의 고유재산으로 할 수 있는 예외적인 경우를 규정합니다. 신탁행위로 허용한 경우, 수익자에게 사실을 고지하고 수익자의 승인을 받은 경우, 또는 법원의 허가를 받은 경우 등이 해당합니다. 본 사례에서는 원고(수익자)가 피고(수탁자)에게 신탁 부동산을 고유재산으로 전환하는 것에 대한 승인의 의사표시를 하도록 법원이 결정함으로써 분쟁이 해결되었습니다.

참고 사항

재건축 조합 사업에서 조합원은 분양 신청 기간 내에 분양 신청을 하지 않으면 현금청산 대상자가 되며, 이 경우 조합원 지위는 분양 신청 기간 종료일 다음 날 상실됩니다. 현금청산금은 일반적으로 조합원 지위 상실일을 기준으로 평가된 시가(개발이익 포함)로 산정되는 것이 원칙입니다. 만약 부동산에 근저당권 등 채무가 설정되어 있다면, 현금청산금에서 실제 발생한 피담보채무액이 공제될 수 있으므로 관련 내용을 정확히 확인해야 합니다. 이미 조합에 신탁 등기를 마쳐준 부동산이 있고 현금청산 대상자가 되는 경우에는 신탁관계가 종료되므로, 조합은 신탁법에 따라 해당 부동산을 고유재산으로 전환하기 위한 절차를 밟을 수 있습니다. 이러한 분쟁 상황에서는 법원의 감정평가를 통해 적정한 현금청산금을 산정하는 것이 중요하며, 신탁된 재산의 처리 문제도 함께 다루어지는 경우가 많습니다.