건축/재개발
P아파트 입주자대표회의가 아파트 시공상 하자로 인해 발생한 손해배상금을 분양자인 주식회사 AE과 시공사를 보증한 건설공제조합에 청구한 사건입니다. 법원은 분양자인 주식회사 AE에 대해 인정된 하자보수비의 75%를, 건설공제조합에 대해 보증금액 한도 내에서 75%의 책임이 있다고 인정하여 일부 승소 판결을 내렸습니다. 그러나 시공사인 J 주식회사와 L 주식회사에 대한 청구는 분양자가 무자력 상태가 아니라고 판단하여 기각되었습니다.
P아파트는 2016년 10월 31일 사용검사를 마친 후 입주자들에게 인도되었으나, 시간이 지나면서 아파트 공용부분과 전유부분에서 균열, 미시공, 변경 시공, 부실 시공 등 다양한 하자가 발생했습니다. 입주자대표회의는 시공사인 J 주식회사 등에게 여러 차례 하자 보수를 요청했으나 제대로 이행되지 않았습니다. 이에 입주자대표회의는 아파트 구분소유자들로부터 하자보수에 갈음하는 손해배상채권을 양수받아, 분양자인 주식회사 AE, 시공사인 J 주식회사와 L 주식회사, 그리고 시공사의 하자보수를 보증한 건설공제조합을 상대로 하자보수금 등 청구 소송을 제기했습니다. 특히, 착공도면과 준공도면이 다른 경우 어떤 도면을 기준으로 하자를 판단할 것인지, 그리고 분양자가 무자력이 아닌 경우 시공사에게도 직접 책임을 물을 수 있는지 여부가 쟁점이 되었습니다.
분양자(AE)의 하자보수 책임 인정 및 손해배상 범위, 시공자(J, L)의 하자보수 책임 인정 여부 (분양자 무자력 여부 판단), 건설공제조합의 하자보수 보증 책임 인정 및 보증금 지급 범위 (소멸시효, 책임 제한, 보증금액 전용 여부), 설계도면과 다르게 시공된 부분의 하자 인정 기준 (착공도면 vs 준공도면) 등이 주요 쟁점이었습니다.
법원은 P아파트 입주자대표회의의 청구에 대해 다음과 같이 판결했습니다:
주식회사 AE (분양자): 3,058,299,904원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이는 인정된 하자보수비용의 75%로 책임이 제한된 금액입니다. 지연손해금 기산일은 소장 송달 다음 날인 2021년 11월 4일부터, 추가 청구금액에 대해서는 청구취지 변경신청서 송달 다음 날인 2024년 2월 20일부터 적용됩니다.
건설공제조합 (보증인): 주식회사 AE과 공동하여 1,072,829,454원 및 이에 대한 지연손해금을, 단독으로 163,502,230원 및 이에 대한 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다. 이 역시 인정된 하자보수비용의 75%로 책임이 제한된 금액입니다. 지연손해금 기산일은 소장 송달 다음 날인 2021년 11월 4일부터 적용됩니다. 또한, 2년차 하자에 대한 보증금 청구권은 소멸시효(2년)가 완성되어 기각되었습니다. 5년차 보증금액을 10년차 하자에 전용할 수 있다고 판단했습니다.
J 주식회사, L 주식회사 (시공자): 입주자대표회의의 청구를 모두 기각했습니다. 법원은 시공자에게 하자보수 책임이 발생하기 위한 요건인 '분양자의 무자력 상태'가 주식회사 AE에 해당하지 않는다고 보았습니다.
소송비용은 원고와 피고 AE 사이에 발생한 부분 중 30%는 원고가, 나머지는 AE이 부담하며, 원고와 피고 J, L 사이에 발생한 부분은 원고가 부담하고, 원고와 피고 공제조합 사이에 발생한 부분 중 10%는 원고가, 나머지는 공제조합이 부담하도록 했습니다.
P아파트 입주자대표회의는 아파트의 하자에 대해 분양자인 주식회사 AE과 건설공제조합으로부터 일부 손해배상 및 보증금을 지급받게 되었으나, 시공사들에 대한 직접적인 하자보수 책임은 인정받지 못했습니다. 법원은 분양자의 책임과 보증사의 보증책임을 인정하되, 사용 관리상 과실 및 자연발생적 노화 현상을 고려하여 책임 비율을 75%로 제한했습니다.
집합건물의 소유 및 관리에 관한 법률(집합건물법) 제9조 제1항 건축물의 건축자는 그 건축물에 대하여 구분소유자에게 담보책임을 집니다. 이 사건에서는 분양자인 주식회사 AE가 아파트의 건축자에 해당하여 구분소유자들에게 하자담보책임을 부담하며, 하자로 인해 발생한 손해를 배상할 의무가 있습니다.
민법 제667조 제2항 (도급인의 담보책임) 하자가 보수되거나 하자에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 규정은 건축물에 하자가 있을 때 수급인(시공자)이 도급인(분양자)에게 부담하는 책임에 관한 것이지만, 집합건물법 제9조 제1항에 의해 건축물의 건축자(분양자)가 구분소유자(아파트 소유자)에게도 유사한 담보책임을 지도록 준용됩니다. 즉, 분양자는 하자를 보수하거나 하자에 갈음하는 손해배상을 해야 합니다.
집합건물법 제9조 제3항 시공자가 파산, 해산, 무자력 또는 그 밖에 이에 준하는 사유가 있는 경우에만 구분소유자는 시공자에게 직접 하자보수에 갈음하는 손해배상을 청구할 수 있습니다. 이 조항은 시공자(J 주식회사, L 주식회사)가 구분소유자에게 직접 하자보수책임을 지는 경우를 한정합니다. 이 사건에서 법원은 주식회사 AE가 무자력 상태가 아니라고 판단하여 J 주식회사와 L 주식회사에 대한 청구를 기각했습니다.
건설산업기본법 제67조 제4항 보증채권자가 공제조합에 대하여 가지는 보증금에 관한 권리는 보증기간 만료일부터 2년간 행사하지 아니하면 시효로 인하여 소멸합니다. 이 조항은 건설공제조합에 대한 하자보수보증금 청구권의 소멸시효가 보증기간 만료일로부터 2년임을 명시합니다. 이 사건에서는 2년차 하자의 보증기간 만료일인 2018년 10월 31일로부터 2년이 경과한 2021년 10월 19일에 소송이 제기되어 2년차 하자에 관한 보증금채권이 시효로 소멸했다고 판단되었습니다.
하자의 판단 기준 (대법원 2014다18762 판결 등 참조 법리) 사업주체가 아파트 분양계약 당시 사업승인도면이나 착공도면에 기재된 특정한 시공내역과 시공방법대로 시공할 것을 수분양자에게 제시하거나 분양안내서 등을 통해 별도로 표시하여 분양계약의 내용으로 편입하였다고 볼 특별한 사정이 없는 한, 아파트에 하자가 발생했는지 여부는 원칙적으로 '준공도면'을 기준으로 판단하는 것이 타당합니다. 이 사건에서 법원은 P아파트의 공급계약서에 설계변경이 가능하다고 명시되어 있고, 착공도면대로 시공할 것을 제시하거나 설명했다는 증거가 없으므로 준공도면을 기준으로 하자를 판단해야 한다고 보았습니다.
하자보수에 갈음하는 손해배상채무의 지체책임 기산일 (대법원 2009다83908, 2012다29557, 2006므2757 판결 등 참조 법리) 하자보수에 갈음하는 손해배상채무는 이행의 기한이 없는 채무로서 이행청구를 받은 때부터 지체책임이 발생합니다. 채권양도 통지에 채권 액수가 특정되어 있지 않은 경우, 소송 제기 후 소장 부본이 송달된 다음 날부터, 청구취지 확장으로 추가되는 금액 부분에 대해서는 청구취지 변경신청서 등이 송달된 다음 날부터 지체책임이 발생합니다. 이 사건에서 주식회사 AE에 대한 지연손해금은 소장 송달 다음 날인 2021년 11월 4일부터, 확장된 금액에 대해서는 청구취지 변경신청서 송달 다음 날인 2024년 2월 20일부터 적용되었습니다.
아파트에 하자가 발생하면 즉시 사진 촬영, 전문가 진단 등 증거를 철저히 확보해야 합니다. 이는 향후 소송에서 하자 발생 여부와 범위를 입증하는 데 중요합니다. 하자보수청구권의 소멸시효는 보증기간 만료일로부터 2년이므로, 기한 내에 정확히 청구해야 합니다. 보증기간별 하자 유형과 소멸시효를 잘 확인해야 합니다. 이 사건에서는 2년차 하자에 대한 보증금 청구권이 소멸시효 완성으로 기각되었습니다. 입주자대표회의가 구분소유자들로부터 채권을 양수받는 경우, 양도 통지 시 청구할 손해배상금의 액수를 명확히 특정하는 것이 지연손해금 발생 시기를 앞당기는 데 유리할 수 있습니다. 본 사건에서는 액수가 특정되지 않아 소장 송달일 또는 청구취지 확장일 다음 날부터 지연손해금이 계산되었습니다. 집합건물법상 시공사는 분양자에게 회생, 파산, 무자력 등 특별한 사유가 있는 경우에만 구분소유자에게 직접 담보책임을 부담합니다. 따라서 분양자가 재정적으로 건실하다면 시공사에게 직접 책임을 묻기 어려울 수 있습니다. 법원은 시공 또는 분양자의 책임이 인정되더라도 아파트의 경과 기간, 자연발생적인 노화 현상, 구분소유자들의 사용 관리상 과실 등을 고려하여 손해배상액을 일정 비율로 제한할 수 있습니다. 이 사건에서는 75%로 책임이 제한되었습니다. 아파트 분양계약 시 특별한 약정이 없는 한, 하자는 원칙적으로 최종적으로 사용검사를 받은 '준공도면'을 기준으로 판단합니다. 착공도면과 준공도면이 다르더라도 준공도면에 따라 시공되었다면 하자로 보기 어려울 수 있습니다. 다만, 분양 시 착공도면대로 시공할 것을 명시적으로 약정했거나 분양 광고를 통해 제시했다면 예외가 될 수 있습니다. 하자보증계약에서 보증기간이나 보증대상이 중복되는 것을 배제하는 특별한 약정이 없는 경우, 하나의 하자가 여러 보증계약의 보증대상에 중복될 수 있으며, 특정 보증금액을 다른 보증기간의 하자에 전용하여 지급받을 가능성도 있습니다.
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