상가 건물주 변경 후 임대차 계약 해지 및 보증금 반환 요구 사건

원고인 주식회사 A는 피고 B로부터 상가 건물 일부를 임차하여 사용하던 중, 건물의 소유주가 변경되자 피고로부터 아무런 통지를 받지 못했습니다. 이에 원고는 새로운 소유주와의 임대차 계약 승계를 원하지 않는다는 의사를 피고에게 전달하고 계약 해지를 통보했으며 임대차보증금 반환을 요구했습니다. 법원은 상가건물 임대차보호법에 따라 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우 계약 해지가 가능하다고 보아 원고의 청구를 인용했습니다.

관련 당사자

• 원고: 주식회사 A (상가를 임차하여 사용하던 회사)
• 피고: B (이전 상가 소유주이자 임대인)

분쟁 상황

원고는 피고 소유의 상가 건물을 임차하여 사용하던 중, 피고가 건물을 다른 사람들에게 매도하여 소유주가 변경되었습니다. 피고는 이러한 소유권 이전 사실을 원고에게 알리지 않았습니다. 원고는 직접 소유권 이전 사실을 확인한 후, 새로운 소유주와의 임대차 계약 승계를 원하지 않음을 피고에게 알리고 계약 해지를 요청했습니다. 피고가 이에 응하지 않자 원고는 계약 해지를 통보하고, 임대차보증금 반환을 청구하기 위해 소송을 제기했습니다.

핵심 쟁점

상가 건물 임대차 계약 중 소유주가 변경되었을 때, 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않는 경우 임대차 계약을 해지하고 기존 임대인에게 보증금 반환을 청구할 수 있는지 여부

법원의 판단

피고는 원고에게 임대차보증금 1억 원과 이에 대한 지연손해금(2020년 12월 17일부터 2021년 4월 23일까지 연 6%, 그 다음 날부터 다 갚는 날까지 연 12%)을 지급해야 합니다. 소송 비용은 피고가 부담하며, 제1항은 가집행할 수 있습니다.

결론

법원은 임차인인 원고가 건물 소유주 변경 사실을 안 후 상당한 기간 내에 이의를 제기하고 계약 해지를 통보한 것은 적법하다고 판단했습니다. 따라서 피고가 원고에게 임대차보증금과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.

연관 법령 및 법리

주택임대차보호법 제3조 제1항 및 상가건물 임대차보호법 제3조 제2항은 주택이나 상가의 임차인이 대항요건을 갖춘 경우, 임차 주택이나 건물의 양수인이 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다고 규정합니다. 이는 원칙적으로 건물 소유주가 변경되면 새로운 소유주가 임대인의 지위를 이어받아 임대차보증금 반환 의무도 승계한다는 의미입니다. 그러나 법원은 임차인 보호라는 법률의 취지를 고려하여, 임차인이 임대인 지위 승계를 원하지 않을 경우 새로운 소유주에게 대항할 수 있는 임차권자라도 승계되는 임대차관계의 구속을 면할 수 있다고 해석합니다. 따라서 임차인은 건물 양도 사실을 안 날로부터 상당한 기간 내에 이의를 제기하여 기존 임대인과의 임대차 관계를 해지하고 기존 임대인에게 임대차보증금 반환을 청구할 수 있습니다. 이 경우 기존 임대인은 임차인에게 임대차보증금을 반환할 의무를 집니다.

참고 사항

상가 건물의 임대차 계약 기간 중에 건물 소유주가 변경되는 경우, 임차인은 새로운 소유주와의 임대차 계약 승계를 원하지 않을 수 있습니다. 이때 임차인은 건물 소유주 변경 사실을 알게 된 때로부터 너무 늦지 않은 상당한 기간 내에 기존 임대인에게 임대차 계약 승계를 원하지 않는다는 명확한 이의를 제기하고 계약 해지를 통보해야 합니다. 이러한 절차를 거치면 임대차보증금 반환 채무는 새로운 소유주가 아닌 기존 임대인에게 있습니다. 다만 임대차 계약서에 건물 소유주 변경 시 임차인이 계약 기간 동안 반드시 임대차 계약을 유지해야 한다는 명확한 약정이 있는지를 확인해야 합니다.