임대차
주식회사 A는 피고 B 주식회사로부터 양산시의 판매시설 일부를 임차하고 임대차보증금 40억 원을 지급했으며, 피고 C 주식회사는 이 계약을 연대보증했습니다. 이후 원고 A는 임대차 목적물 중 일부 호실을 직접 매수하거나 공매를 통해 소유권을 취득하여 더 이상 임차권에 기한 사용·수익이 불가능해졌습니다. 또한 다른 호실(H호실)은 제3자 소유자의 계약 해지로 인해 사용·수익이 불가능하게 되었습니다. 이에 원고 A는 사용·수익이 불가능하게 된 부분에 해당하는 임대차보증금의 감액 및 반환을 피고들에게 청구했고, 법원은 민법 제627조 제1항을 유추 적용하여 원고의 청구를 받아들여 피고들이 연대하여 총 1,184,800,000원과 지연손해금을 지급하라고 판결했습니다.
원고는 피고 B 주식회사로부터 판매시설 일부를 임차하여 사용하고 있었습니다. 그런데 임대차 계약 기간 중 원고가 임대차 목적물 중 일부 호실을 직접 매수하거나 공매 절차를 통해 소유권을 취득하게 되었고, 또 다른 호실(H호실)은 제3자 소유자가 피고 B와의 계약을 해지하면서 더 이상 사용·수익할 수 없게 되었습니다. 원고는 이처럼 사용·수익이 불가능하게 된 부분에 해당하는 임대차보증금을 피고 B와 연대보증인 피고 C에게 반환해 줄 것을 요청했으나 받아들여지지 않자 소송을 제기하게 되었습니다.
임대차 목적물 중 일부를 임차인이 직접 소유권을 취득하거나 제3자 소유로 인해 사용·수익이 불가능하게 된 경우, 임대차보증금의 감액 및 반환이 가능한지 여부와 민법 제627조 제1항(차임 감액 청구권)을 임대차보증금 감액 청구에 유추 적용할 수 있는지 여부가 이 사건의 주요 쟁점입니다.
법원은 피고들이 연대하여 원고에게 1,184,800,000원 및 그 중 477,200,000원에 대하여는 2019년 3월 27일부터, 657,600,000원에 대하여는 2019년 11월 20일부터 각 2021년 1월 20일까지는 연 5%, 그 다음날부터 다 갚는 날까지는 연 12%의 각 비율로 계산한 돈을 지급하라고 판결했습니다. 원고의 나머지 청구는 기각되었고, 소송비용은 피고들이 부담하도록 했습니다.
임대차 계약 기간 중 임차인의 과실 없이 임대차 목적물의 일부를 사용·수익할 수 없게 된 경우, 민법 제627조 제1항의 차임감액청구권 규정을 유추 적용하여 임대차보증금의 감액 및 그에 따른 반환 청구가 가능하며 연대보증인에게도 동일한 책임이 인정된다는 점을 명확히 한 판결입니다.
이 사건에서는 민법 제627조 제1항(일부 멸실 등과 차임 또는 공과금의 감액청구권)이 핵심적으로 적용되었습니다. 이 조항은 임차물의 일부가 임차인의 과실 없이 멸실 등 기타 사유로 인해 사용·수익할 수 없게 된 경우, 임차인이 그 부분의 비율에 따른 차임 감액을 청구할 수 있다고 규정하고 있습니다. 법원은 이 사건에서 임차인이 임차 목적물의 일부를 매수하여 소유권을 취득하거나 제3자의 계약 해지로 인해 사용·수익이 불가능하게 된 경우를 '멸실 기타 사유'에 포함된다고 보았습니다. 또한 법원은 민법 제627조 제1항이 비록 차임에 대해서만 규정하고 있지만, 임대차보증금이 차임 채무 등 임차인의 모든 채무를 담보하고 차임의 기능도 일부 수행하며 차임과 밀접한 관계에 있다는 점을 고려하여, 위 조항을 유추 적용하여 임대차보증금의 감액 청구도 가능하다고 판단했습니다. 이는 보증금의 담보적 성격과 차임과의 연관성을 인정하여 법 적용의 폭을 넓힌 중요한 법리입니다. 더불어 형성권의 법리가 적용되었는데, 차임감액청구권(및 유추 적용된 보증금 감액청구권)은 권리자의 일방적인 의사표시만으로 법률관계의 변경을 가져오는 형성권이므로, 임차인이 감액을 청구하면 임대인의 동의 없이도 객관적으로 상당한 부분으로 차임(및 보증금)이 당연히 감액됩니다. 마지막으로 연대보증인의 책임도 인정되었습니다. 피고 C는 임대차계약의 연대보증인으로서, 주채무자인 임대인 피고 B가 임대차보증금 반환 의무를 부담하게 된 경우, 피고 B와 연대하여 해당 보증금을 반환할 의무를 지게 됩니다. 연대보증은 일반 보증보다 강한 책임이 따르는 보증 형태입니다.
임대차 계약 기간 중 임차 목적물의 일부 또는 전부를 임차인이 더 이상 사용·수익할 수 없게 되는 경우, 특히 임대인의 책임 있는 사유로 인해 발생한 경우, 임차인은 그 부분에 해당하는 차임뿐만 아니라 임대차보증금의 감액 및 반환을 청구할 수 있습니다. 임차 목적물의 일부가 임차인 본인의 소유가 되거나 제3자의 사유로 사용·수익이 어려워졌다면, 이는 임대인의 임대차 목적물 제공 의무 이행 불능으로 볼 수 있습니다. 임대차보증금은 단순히 월세와 다른 개념이지만, 임대차 관계에서 발생하는 임차인의 모든 채무를 담보하며 차임과 밀접한 관계에 있으므로, 차임 감액 청구권의 법리를 유추 적용하여 보증금 감액 청구도 가능합니다. 이러한 상황이 발생하면 즉시 임대인에게 사용·수익 불가능 사실을 통지하고 감액 또는 반환을 요구하는 내용증명 등의 서면을 발송하여 증거를 남겨두는 것이 중요합니다. 연대보증인은 주채무자와 동일한 책임을 지므로, 임대인에게 반환 의무가 발생하면 연대보증인에게도 함께 책임을 물을 수 있습니다.
