상가 침수 피해 복구 지연에 따른 손해배상 불인정 사건

이 사건은 상가 점포를 분양받은 원고들이 상가 신축 공사를 담당한 피고 회사의 공사 지연과 통행 방해로 인해 점포 사용·수익에 지장을 받아 임대차 계약을 파기하고 위약금을 지급하는 등 손해를 입었다며, 불법행위 또는 확약서에 따른 채무불이행을 이유로 손해배상을 청구한 사건입니다.

재판부는 피고 회사가 상가 복도에서 진행한 하자보수 공사는 불법행위에 해당하지 않으며, 확약서의 내용은 천장 교체에 한정될 뿐 바닥재 공사를 포함하지 않았고 확약서의 당사자가 원고들이 아닌 조합이므로 피고 회사에게 채무불이행 책임도 없다고 판단했습니다. 따라서 원고들의 항소를 모두 기각하고 피고 회사의 손을 들어주었습니다.

관련 당사자

• 원고 A, B, C: 서울 용산구 F 상가 점포(I호, J호, G호, H호)를 이 사건 조합으로부터 분양받은 사람들입니다.
• 피고 주식회사 D: 이 사건 상가의 신축 공사를 E조합으로부터 도급받아 진행한 회사입니다.
• E조합: 피고 회사에게 상가 신축 공사를 도급주었고, 원고들에게 상가 점포를 공급한 주체입니다.
• K, L: 원고 A, B, C와 각각 상가 점포 임대차 계약을 체결했던 임차인들입니다.

분쟁 상황

이 사건의 상가 신축 공사를 맡은 피고 주식회사 D는 2014년 3월부터 공사를 시작했습니다. 원고들은 2014년 7월부터 2015년 12월 사이에 이 상가의 점포들을 분양받았습니다.

2017년 7월 10일 집중 호우로 상가 지하 1층이 침수되어 복도 천장과 바닥재가 훼손되는 사고가 발생했습니다. 이에 피고 회사의 현장소장은 2017년 7월 18일 E조합에 '천장 교체 공사를 준공검사 후 1주일 이내에 완료하겠다'는 내용의 확약서를 작성해 주었습니다. 2017년 7월 31일 용산구청은 상가에 준공인가를 했고, E조합은 다음 날부터 상가 입점 기간을 공지했습니다.

원고들은 준공인가가 난 2017년 7월 31일, 각각 임차인들과 점포 임대차 계약을 체결했습니다. 그러나 피고 회사는 2017년 7월 31일부터 1주일간 천장 교체 공사를 했고, 이어서 2017년 10월 말경과 12월 말경에는 복도의 바닥재 교체 공사를 진행했습니다. 이 공사들은 각각 1주일에서 10일 정도 소요되었고, 공사 중 복도에 이동식 펜스를 설치하고 자재를 쌓아두기도 했습니다.

또한 피고 회사는 지하 1층에서 지상으로 이어지는 연결계단 추가 공사를 진행하다가 2017년 9월 말경 E조합과의 협의가 결렬되자 공사를 중단하고 공사현장을 2017년 12월경까지 방치했습니다. 원고들은 이러한 공사 지연과 복도 점유 및 통행 방해로 인해 임차인들에게 점포를 제때 인도하지 못하게 되자, 임대차 계약을 파기하고 K과 L에게 각각 계약금의 2배에 해당하는 1,000만 원, 5,000만 원의 위약금을 지급했습니다.

이에 원고들은 피고 회사의 공사 지연 및 현장 방치가 불법행위에 해당하거나, 확약서에 따른 하자 보수 의무를 제대로 이행하지 않은 채무불이행에 해당한다며 임대차 계약 파기에 따른 위약금과 상가 사용·수익 지연으로 인한 임대료 상당의 손해배상을 청구했습니다.

핵심 쟁점

이 사건의 주요 쟁점은 다음과 같습니다.

1. 피고 주식회사 D의 하자보수 공사 진행과 복도 점유 및 통행 방해가 원고들의 상가 점포 사용·수익권을 침해하는 불법행위에 해당하는지 여부입니다.
2. 피고 회사가 E조합에 작성해 준 확약서에 따라 바닥재 교체 공사까지 약속한 것으로 보아, 이를 이행하지 않은 것이 채무불이행에 해당하는지 여부입니다.

법원의 판단

재판부는 원고들의 항소를 모두 기각하고, 원고들이 항소비용을 부담하도록 결정했습니다. 이는 피고 주식회사 D에게 손해배상 책임이 없다는 제1심 판결과 동일한 결론입니다.

결론

재판부는 상가 준공 후 발생한 침수 피해 복구 공사가 건축주의 하자보수 의무 이행에 해당하며, 이것만으로는 불법행위로 인한 손해배상 책임을 물을 수 없다고 보았습니다. 또한 특정인과의 계약(확약서) 내용이 제3자에게까지 직접적인 채무불이행 책임을 지울 수 없고, 계약 내용 자체도 원고들이 주장하는 범위까지는 미치지 않는다고 판단하여 원고들의 청구를 받아들이지 않았습니다. 이 판결은 공사 현장의 하자보수와 관련된 당사자 간의 책임 범위 및 계약 효력에 대한 중요한 기준을 제시합니다.

연관 법령 및 법리

이 사건과 관련하여 다음과 같은 법률과 법리가 적용되었습니다.

1. 민법 제750조 (불법행위의 내용): 이 조항은 '고의 또는 과실로 인한 위법행위로 타인에게 손해를 가한 자는 그 손해를 배상할 책임이 있다'고 규정합니다. 원고들은 피고 회사의 공사 진행 방식과 현장 방치가 자신들의 상가 점포 사용·수익권을 침해하는 위법한 행위라고 주장했습니다. 그러나 재판부는 피고 회사의 공사가 침수 피해에 따른 하자보수를 위한 것으로서 상가 시공자로서의 계약상 의무를 이행하는 것이며, 그 공사가 고의나 과실로 이루어졌거나 부당하게 장기간 소요되었다고 볼 증거가 없다고 판단했습니다. 즉, 피고 회사의 행위가 민법 제750조에서 말하는 '위법행위'에 해당하지 않는다고 본 것입니다.

2. 민법 제390조 (채무불이행과 손해배상): 이 조항은 '채무자가 채무의 내용에 좇은 이행을 하지 아니한 때에는 채권자는 손해배상을 청구할 수 있다'고 규정합니다. 원고들은 피고 회사가 작성한 확약서를 바탕으로 바닥재 교체 공사까지 약속했음에도 이를 이행하지 않아 채무불이행 책임이 있다고 주장했습니다. 그러나 재판부는 확약서가 E조합에 대해 작성된 것이며 원고들이 확약서의 직접적인 당사자가 아니므로, 원칙적으로 피고에게 직접 확약서에 따른 의무 이행을 요구할 수 없다고 보았습니다. 또한 확약서의 내용도 '천장' 교체에 한정될 뿐, 원고들이 주장하는 '바닥재' 교체까지 약속한 것으로 보기는 어렵다고 판단하여 채무불이행 주장을 받아들이지 않았습니다. 계약은 원칙적으로 당사자 간에 효력이 발생하는 것이며, 제3자를 위한 계약 등의 특별한 사정이 없는 한 계약의 당사자가 아닌 자는 계약상의 권리를 직접 주장할 수 없습니다.

참고 사항

유사한 문제 상황에 처했을 때 다음 사항들을 참고하실 수 있습니다.

1. 손해배상 청구 요건의 명확한 이해: 공사 지연이나 하자로 인한 손해배상을 청구할 때에는 상대방의 행위가 불법행위에 해당하는지 혹은 계약상 채무불이행에 해당하는지를 명확히 구분하고, 각 요건을 충족하는지 꼼꼼히 따져봐야 합니다. 특히 불법행위의 경우 고의나 과실, 위법성, 손해 발생 및 인과관계 등을 구체적으로 입증할 수 있는 자료를 확보해야 합니다.
2. 계약 내용의 구체성과 당사자 확인: 확약서나 계약서 등은 내용을 매우 구체적으로 명시해야 합니다. 어떤 범위까지의 공사나 보수를 약속한 것인지, 그 대상과 기간은 명확한지, 그리고 누구와 누구 사이에 체결된 계약인지 정확히 확인해야 합니다. 본 사례처럼 제3자가 계약의 직접 당사자가 아닐 경우, 계약상의 권리 주장이 어려울 수 있습니다.
3. 하자보수 공사의 성격 이해: 건물 준공 후 하자가 발생하여 시공사가 하자보수 공사를 진행하는 것은 시공사의 계약상 의무 이행으로 볼 수 있습니다. 이 과정에서 발생하는 일시적인 불편함이나 통행 제한은 일반적으로 불법행위로 인정되기 어렵습니다. 따라서 공사로 인한 불편함이 통상적인 수준을 넘어 위법하다고 주장하려면 이를 뒷받침할 객관적인 증거가 필요합니다.
4. 손해 발생 증거 확보: 임대차 계약 파기나 임대료 손실 등 손해가 발생했다면, 계약서, 위약금 지급 내역, 임대차 불발 내역, 공사 진행 상황 사진이나 기록 등 객관적인 증거를 철저히 보관하고 정리해야 합니다. 이는 손해액을 입증하고 주장을 뒷받침하는 데 필수적입니다.